Sirküler Sayı: 2020/312
29.12.2020 tarih ve 31349 sayılı (Mükerrer) Resmi Gazete’de yayınlanan 78 Seri Numaralı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile 2021 yılına ait emlak (bina, arsa ve arazi) vergi değerleri ile 2021 yılında mükellef olacakların emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin tespiti hususunda açıklamalar yapılmıştır.
Emlak Vergisi Kanunu’nun 9. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde bina, 19. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde de arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2017 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2018 yılından itibaren başlamış bulunmaktadır.
Kanunun 29. maddesinin ikinci fıkrasında, vergi değerinin, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı; üçüncü fıkrasında da 33. maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca, kanunun 29. maddesinin dördüncü fıkrasında, vergi değerinin hesabında bin liraya kadar olan kesirlerin dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.
2020 yılında emlak vergisi mükellefi olanların 2021 yılına ait emlak vergisinin tarh ve tahakkukunda esas alınacak vergi değerinin (matrahın) hesabı ile bina, arsa veya araziye 2020 yılında malik olunması halinde mükellefiyetin başlangıç yılı olan 2021 yılı vergi değerinin hesabı bu Tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacaktır.
1. 2020 yılı ve önceki yıllarda mükellef olanların 2021 yılına ait emlak vergi değerlerinin hesabı
Bu mükelleflerin bina, arsa ve arazilerinin 2021 yılı vergi değerleri, 2020 yılı vergi değerlerinin, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2=) %4,555 (dört virgül beşyüzellibeş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Örnek 1: Mükellef (A) Bursa ili, Nilüfer Belediyesi sınırları içinde yer alan meskeni 2014 yılında satın almıştır. 2020 yılı emlak vergi değeri 220.000,00 TL olan meskenin 2021 yılı emlak vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
1 | Meskenin 2020 yılına ait emlak vergi değeri | 220.000,00 TL |
2 | 2020 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı (%9,11/2=) | %4,555 |
3 | Meskenin 2021 yılı emlak vergi değeri [1+(1x2)] | 230.021,00 TL |
4 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 230.000,00 TL |
2. 2021 yılı itibarıyla mükellef olacakların emlak vergi değerlerinin tespiti
Mükellefiyeti 2021 yılında başlayanların, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında; takdir komisyonlarınca 2017 yılında takdir edilen ve 2018 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri; 30.11.2018 tarihli ve 30611 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 503) ile 2018 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%23,73/2=) %11,865 nispetinde artırılması suretiyle bulunacak 2019 yılı değerinin, 23.12.2019 tarihli ve 30987 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 512) ile 2019 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%22,58/2=) %11,29 nispetinde artırılması suretiyle bulunacak 2020 yılı değerinin, 28.11.2020 tarihli ve 31318 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 521) ile 2020 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2=) %4,555 nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacaktır.
Örnek 2: Mükellef (B) 2020 yılında Bingöl ili, Merkez ilçesi sınırları içinde 350 m2 büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın bulunduğu cadde için takdir komisyonunca 2018 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 200,00 TL’dır.
2018 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı %11,865, 2019 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı %11,29 ve 2020 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı ise %4,555 olarak tespit edilmiş olduğuna göre, mükellefiyeti 2021 yılında başlayacak bu mükellefin 2020 yılında satın aldığı arsanın 2021 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
1 | 2018 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir komisyonunca 2017 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri | 200,00 TL |
2 | 2019 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%23,73/2=) | %11,865 |
3 | 2019 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [1+(1x2)] | 223,73 TL |
4 | 2020 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%22,58/2=) | %11,29 |
5 | 2020 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [3+(3x4)] | 248,99 TL |
6 | 2021 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%9,11/2=) | %4,555 |
7 | 2021 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [5+(5x6)] | 260,33 TL |
8 | Arsanın yüzölçümü | 350 m2 |
9 | Arsanın 2021 yılı vergi değeri (7x8) | 91.115,50 TL |
10 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 91.000,00 TL |
Örnek 3: Mükellef (C) Nevşehir ili, Ürgüp Belediyesi sınırları içinde 400 m2 arsa üzerinde inşa edilen ve inşaatı 2012 yılında sona ermiş olan bir işyerini 2020 yılında satın almıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olan inşaatın dıştan dışa yüzölçümü 120 m2’dir. Bu işyeri için 2021 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 1.605,82 TL’dır. Arsanın bulunduğu cadde için 2018 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 500 TL’dır.
2019 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı %11,865, 2020 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı %11,29 ve 2021 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı ise %4,555 olarak tespit edildiğine göre mükellefiyeti 2021 yılında başlayan bu mükellefin işyerinin 2021 yılı vergi değerinin tespitinde emlak (bina) vergi değeri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)
1 | İnşaatın türü ve sınıfına göre 2021 yılına ait uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli | 1.605,82TL |
2 | Binanın dıştan dışa yüzölçümü | 120 m2 |
3 | Binanın maliyet bedeli (1x2) | 192.698,40 TL |
4 | 2018 yılından itibaren uygulanmak üzere takdir komisyonunca 2017 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri | 500,00 TL |
5 | 2019 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%23,73/2=) | %11,865 |
6 | 2019 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [4+(4x5)] | 559,33 TL |
7 | 2020 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%22,58/2=) | %11,29 |
8 | 2020 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [6+(6x7)] | 622,48 TL |
9 | 2021 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin hesabında uygulanacak artış oranı (%9,11/2=) | %4,555 |
10 | 2021 yılı emlak vergi değerine esas asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri [8+(8x9)] | 650,83 TL |
11 | Arsanın yüzölçümü | 400 m2 |
12 | Arsanın vergi değeri (10x11) | 260.332,00 TL |
13 | Binanın 2021 yılı vergi değeri (3+12) | 453.030,40 TL |
14 | Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri | 453.000,00 TL |
Saygılarımızla,
DENGE İSTANBUL YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK A.Ş.
EK:
Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 78)
(*) Sirkülerlerimizde yer verilen açıklamalar sadece bilgilendirme amaçlıdır. Tereddüt edilen hususlarda kesin işlem tesis etmeden önce konusunda uzman bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiyemiz olup; sadece sirkülerlerimizdeki açıklamalar dayanak gösterilerek yapılacak işlemler sonucunda doğacak zararlardan müşavirliğimiz sorumlu olmayacaktır.
(**) Sirkülerlerimiz hakkında görüş, eleştiri ve sorularınız için aşağıda bilgileri yer alan uzmanlarımıza yazabilirsiniz.
Erkan YETKİNER
YMM
Mazars Denge, Ortak
Güray ÖĞREDİK
SMMM
Mazars Denge, Direktör
