Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés
Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés
En résumé
Le gouvernement fédéral a instauré la nouvelle Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Cette loi oblige entre autres certains propriétaires à payer une taxe de 1% de la valeur foncière de l’immeuble résidentiel de moins de 4 logements.
Les particuliers citoyens canadiens et résidents permanents sont exemptés de cette taxe. En revanche, certaines sociétés privées sous contrôle canadien (SPCC) sont visées : les sociétés canadiennes, dont 10% ou plus des votes ou de la valeur des capitaux propres, sont détenues (directement ou indirectement) par des non-résidents, devront payer cette taxe si leurs immeubles résidentiels sont sous-utilisés.
De plus, cette loi met aussi en place une nouvelle obligation de divulgation pour les non-résidents, ainsi que pour la majorité des sociétés résidentes canadiennes possédant des immeubles résidentiels. Ceci signifie qu’à moins de modification ou d’un allègement administratif, toutes les personnes visées auront l’obligation de fournir les renseignements demandés pour l’année 2022 d’ici le 30 avril 2023, indépendamment de leur fin d’année fiscale. Le défaut de production peut entrainer des pénalités onéreuses (au minimum 5 000 $ pour un particulier non exclu, 10 000 $ pour une société), ainsi que la possibilité d’être assujetti à la taxe.
Aperçu
Taxes à payer sur les logements sous-utilisés (TLSU)
Le propriétaire d’un immeuble résidentiel au 31 décembre devra calculer la TLSU et ce, même pour les sociétés dont la fin d’exercice diffère. Le propriétaire visé doit multiplier la valeur foncière de son immeuble résidentiel par 1%, et par le pourcentage de détention, lorsqu’il n’est pas suffisamment utilisé.
Pour ne pas être « sous-utilisé », un logement doit être loué au moins 180 jours dans l’année civile, par baux d’au moins un mois, à des personnes sans lien de dépendance ou à des personnes avec lien de dépendance pour un loyer raisonnable. Les documents prouvant la période d’occupation devront être conservés et disponibles à l’ARC, sous peine de refus de l’exemption.
Exemption du paiement de la taxe
Plusieurs situations permettent de ne pas payer cette nouvelle taxe : Lorsque le propriétaire est une société canadienne dont plus de 90% des droits de vote et plus de 90% de la valeur des capitaux propres sont détenus par des citoyens canadiens ou résidents permanents, lorsqu'une société de personne est détenue par le type de société mentionné ci-dessus et/ou par des propriétaires exclus, lors de l’année de l’acquisition de l’immeuble, lorsque l’immeuble est inhabitable (sinistre, rénovation majeure), lorsque l’immeuble ne peut pas être utilisé toute l’année (exemple chalet non isolé pour l’hiver).
Vous pensez que votre entreprise n’est pas visée par une telle loi, soit parce qu’elle est une société privée sous contrôle canadien (SPCC) ou soit parce que le logement est loué à l’année ? Détrompez-vous! Vous devrez malheureusement produire un formulaire de divulgation!
Obligation de divulgation
Tous les propriétaires d’immeubles résidentiels visés sont tenus de produire une déclaration annuelle auprès des autorités fiscales pour chaque immeuble résidentiel visé qu’il possède. Seuls les « propriétaires exclus » sont exonérés de produire une déclaration. Attention aux « prête-noms »! L’obligation est envers le propriétaire légal de l’immeuble, c’est-à-dire, celui inscrit au registre des titres.
Les immeubles résidentiels visés sont les maisons individuelles, condo, duplex, triplex et autres immeubles comprenant au plus trois locaux d’habitations. Les multilogements de quatre logements et plus ne sont donc pas soumis aux obligations de divulgation.
Propriétaire exclu
Un propriétaire exclu n’a ni à payer cette taxe ni à produire de formulaire. Cela comprend un particulier citoyen canadien ou résident permanent, une société canadienne cotée à une bourse canadienne, les organismes de bienfaisance enregistrés, les municipalités et les entités gouvernementales.
Par conséquent, les sociétés privées, ainsi que les sociétés de personnes détenant des immeubles résidentiels ont pour la plupart une obligation de production. Notez que les organismes à but non lucratif (OBNL) ne sont pas automatiquement exclus.
Contenu de la déclaration
Bien qu’un formulaire prescrit n’ait pas encore été fourni, le gouvernement a annoncé qu’il serait nécessaire de fournir les informations suivantes :
- l’année civile à laquelle la déclaration se rapporte;
- l’adresse municipale de la propriété et d’autres renseignements liés à l’immeuble résidentiel;
- le nom légal du propriétaire et ses coordonnées;
- le type de propriétaire (par exemple, un particulier, une personne morale, un associé d’une société de personnes, le fiduciaire d’une fiducie);
- le droit du propriétaire sur l’immeuble (en pourcentage), et s’il est inférieur à 100%, la forme de propriété et les noms des autres propriétaires de l’immeuble détenant un droit de 10% ou plus;
- le type d’immeuble résidentiel (par exemple, les maisons unifamiliales, les maisons jumelées ou en rangée, les unités en copropriété, les duplex et triplex);
- la valeur déterminée de l’immeuble résidentiel et la façon dont elle a été déterminée;
- les exemptions demandées relativement à l’immeuble résidentiel et les renseignements liés aux exemptions.
Pénalité
L’omission de production de la déclaration entraine une pénalité égale au plus élevé des sommes suivantes :
- 5 000 $, si le propriétaire est un particulier, ou 10,000 $ s’il ne l’est pas; ou
- 5% de la taxe applicable relativement au droit du propriétaire sur l’immeuble résidentiel pour l’année civile, plus 3% par mois de retard.
De plus, si une déclaration relative à un immeuble résidentiel pour une année civile n’est pas produite avant le 31 décembre de l’année civile suivante, le propriétaire exonéré de paiement sera soumis à la taxe même s’il devrait en être exonéré. Pour l’établissement d’une cotisation pour le montant de la TLSU ainsi que pour le calcul des pénalités et intérêts, le délai de prescription ne débutera pas tant que la déclaration n’aura pas été produite.
En conclusion
Finalement, en souhaitant imposer une nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés détenus par des non-résidents, le gouvernement a, par le fait même, imposé une nouvelle obligation de divulgation à la majorité des sociétés canadiennes détenant des immeubles résidentiels. Il sera important de respecter la date limite de production du 30 avril 2023 pour éviter des pénalités onéreuses. Les propriétaires visés par l’obligation de divulgation devront vérifier s’ils bénéficient de l’une des exemptions de paiements de la taxe. Par exemple, les sociétés n’ayant aucun non-résident comme actionnaires seront exemptes de l’obligation de paiement de la TLSU.
Bien que la loi de la TLSU soit entrée en vigueur au 1er janvier 2022, le formulaire de déclaration n’est toujours pas disponible en date de la production de ce texte. Certains espèrent fortement qu’il y aura, pour cette première année de production, un allègement par règlement, afin que les sociétés qui n’ont pas à payer la taxe puissent éviter la production du formulaire au 30 avril 2023. Nous vous tiendrons au courant des développements, s’il y en a. Il est important de se rappeler qu’à ce jour, aucun allègement n’a été annoncé.
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Michel Rhéaume | Marie-France Forest |