Overdrachtsbelasting: verval samenloopvrijstelling bij aandelentransacties?

Op dit moment geldt deze samenloopvrijstelling namelijk ook bij een indirecte verkrijging – via aandelen – van nieuwbouw en bouwterreinen. Dit heeft de Hoge Raad beslist in de zogeheten doorkijkarresten. Deze toepassing van de samenloopvrijstelling dreigt nu teruggedraaid te worden, waardoor een dergelijke indirecte verkrijging voortaan belast is met 10,4% overdrachtsbelasting (tarief in 2023).

Op basis van de internetconsultatie is dit wetsvoorstel aangepast: zie dit artikel voor de laatste aanpassingen. 

Achtergrond

De levering van nieuwbouw en bouwterreinen is belast met btw. In de meeste gevallen geldt dan een vrijstelling van overdrachtsbelasting: de samenloopvrijstelling. Het is echter ook denkbaar dat dergelijke zaken zijn ondergebracht in een rechtspersoon waarvan de aandelen worden overgedragen. Er is dan geen btw verschuldigd. De Hoge Raad heeft echter in de doorkijkarresten geoordeeld dat in dergelijke gevallen toch een beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling. Het is dus mogelijk dergelijke onroerende zaken via een aandelentransactie vrij van btw en overdrachtsbelasting over te dragen.

Voorstel

Met het voorstel wordt beoogd de werking van de doorkijkarresten terug te draaien, zodat de samenloopvrijstelling enkel nog geldt bij de verkrijging van stenen. Hiermee wil de wetgever het ontlopen van btw via het overdragen van vastgoed door middel van een aandelentransactie (in plaats van een btw-belaste levering van de onroerende zaken zelf) tegengaan. Op dit moment is dit nog een besparingsmogelijkheid voor afnemers zonder btw-aftrek, waar de wetgever, naar eigen zeggen, niets tegen kan doen. De samenloopvrijstelling moet nu vervallen bij dit soort transacties. Dit geldt echter ook voor situaties waar enige btw-besparing niet aan de orde is, maar waar het overdragen van aandelen om andere redenen de voorkeur heeft. Het wetsvoorstel kent aldus een aanzienlijke overkill.

Belang voor de praktijk

Het conceptwetsvoorstel behelst een fundamentele herziening per 1 januari 2024 van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties. Wij adviseren u hier tijdig op te anticiperen. Ontwikkelaars die voornemens zijn om een transactie te structureren met een sharedeal raden wij aan tijdig de impact van de voorgenomen transactie te evalueren.