Box 3: het aanhouden van vastgoed via een STAK en de gevolgen daarvan

Functie van een STAK

Een STAK wordt veelal opgericht om een scheiding te maken tussen de juridische eigendom en de economische eigendom van de onderliggende vermogensbestanddelen. Indien de STAK vastgoed aanhoudt, heeft de STAK hierdoor de juridische eigendom van dat vastgoed en komen de economische voordelen toe aan de certificaathouders. Dit kan in het kader van de estate planning interessant zijn, bijvoorbeeld door het zeggenschap over het vastgoed bij de ouders (die het bestuur van de STAK vormen) te laten berusten, terwijl de certificaten (en hierdoor de economische voordelen van het vastgoed) aan de kinderen toekomen.

Aanhouden van vastgoed in privé of via een STAK

Indien vastgoed direct door een belastingplichtige zou worden gehouden, wordt het vastgoed op grond van de huidige Overbruggingswetgeving in de categorie ‘overige bezittingen’ belast, waarvoor in 2023 het forfaitaire rendementspercentage van 6,17% geldt. Eventuele schulden die op het vastgoed rusten, worden in de categorie ‘schulden’ meegenomen tegen een tarief van 2,57%. Dat betekent dat de schuld niet van het bezit mag worden afgetrokken, wat relatief ongunstig uitpakt voor gefinancierd vastgoed.

De staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven dat het voorgaande niet het geval is, indien het vastgoed is ondergebracht in een STAK. In dat geval worden de certificaten bij de certificaathouders belast in de categorie ‘overige bezittingen’. Het verschil met het aanhouden van vastgoed in privé, is dat eventuele schulden binnen de STAK tot uitdrukking komen in de waarde van het certificaat. De waarde van een certificaat is namelijk doorgaans de waarde van het onroerend goed minus de schulden (indien sprake is van schulden binnen de STAK).

Door deze saldering van waarde en schuld kan de heffing over vastgoed via een STAK in box 3 lager uitvallen dan wanneer het vastgoed direct zou worden gehouden. Er moet wel rekening worden gehouden dat de leegwaarderatio, indien het vastgoed wordt verhuurd, bij certificering niet kan worden toegepast. Daarnaast geldt de WOZ-waarde indien een woning in privé wordt gehouden, maar de waarde in het economisch verkeer indien de woning via de STAK wordt aangehouden. Het is dus afhankelijk van de precieze situatie wat het meest gunstig is.

Gevolgen

De staatssecretaris meent dat belastingplichtigen met dezelfde vermogenssamenstelling op dezelfde manier moeten worden belast, ongeacht of zij het vastgoed (of andere vermogensbestanddelen) direct of via een STAK aanhouden. Om die reden zal er worden onderzocht of een dergelijke ‘constructie’ sinds de wijziging van het box 3-stelsel meer voorkomt dan voorheen, en hoe deze het beste kan worden bestreden. Hierbij wordt niet uitgesloten dat er een wetswijziging zal komen.

Wij verwachten overigens dat het certificeren van vastgoed (onderbrengen in een STAK) met als doel om voornoemde ‘saldering’ te kunnen bewerkstelligen maar beperkt zal plaatsvinden. Dit vanwege het feit dat in dat geval overdrachtsbelasting verschuldigd is. Wij merken hierbij op dat het tarief voor niet-woningen per 1 januari 2023 is verhoogd naar 10,4%.