Comprendre les OPCI au Maroc

Qu'est-ce qu'un OPCI? Comment fonctionnent-il? Quels sont ses avantages? Quel est l'intérêt pour le marché immobilier? Comment Mazars peut accompagner les sociétés de gestion? ... autant de questions auxquelles nous apportons des réponses 

Le Maroc a développé et renforcé son marché des capitaux en lançant de nouveaux instruments financiers au service des entreprises, investisseurs et épargnats: les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Le Royaume est ainsi le troisième pays africain à les avoir adopter. 

1- Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un véhicule d’investissement dans l’immobilier (professionnel notamment à usage locatif) et actifs financiers. Au Maroc, ils sont classés en deux catégories : les OPCI ouverts au grand public et les OPCI à règles de fonctionnement allégées (OPCI- RFA) réservés aux investisseurs qualifiés.

Nouvel entrant du secteur financier marocain, l’OPCI doit détenir des biens immeubles loués ou destinés à l’être qui génèrent des loyers. Ces derniers sont reversés aux investisseurs sous forme de dividendes.

 Les cibles

• Professionnels : entreprises et institutionnels (banques…)
• Particuliers

 Formes juridiques des OPCI : Fonds de placement Immobilier (FPI) ou Société de Placement Immobilier (SPI)

 Composition de l’actif d’un OPCI

 La composition de l’Actif est soumise à 3 quotas imposés par l’article 27 de la loi 70-14 :

• Quota d’actifs immobiliers : au moins 60% de l’actif;
• Quota de liquidités : au moins 10% de l’actif;
• Quota des terrains non bâtis et des actifs en construction : au plus 20% du total des biens immeubles

 2- Zoom sur les sociétés de gestion des OPCI

Les dispositions réglementaires imposent qu’un OPCI soit géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMMC. En effet, la société de gestion fournie une prestation de service d’investissement réglementée portant sur une gestion de portefeuille tant individuels que collectifs d’instruments financiers et ou immobiliers pour le compte des investisseurs. 

De ce fait, et pour répondre aux exigences de leur activité, les sociétés de gestion doivent se justifier des moyens organisationnels, humains et techniques suffisants et en adéquation avec la nature et l’évolution du niveau de maturité de leurs activités et les pratiques du marchés.

Il est donc essentiel pour les Sociétés de Gestion, que la structure organisationnelle mise en place permet :

• L’exercice de ses activités avec diligence et impartialité dans l’intérêt exclusif des porteurs de titres ; 
• La prévention des conflits d’intérêts ; 
• La séparation des tâches et des fonctions incompatibles en précisant les responsabilités, les prérogatives et les champs d’intervention respectifs ;
• La définition des niveaux de contrôle distincts et adéquats ; 
• La confidentialité des informations ;
• La continuité de l’exercice des activités ;

La mise en place de délégations de fonctions est fortement recommandée dans une phase de lancement des OPCI. Par conséquent, les sociétés de gestion pourraient externaliser certaines de leurs activités (autorisées par l’AMMC) pour se concentrer sur leur cœur de métier. Ce choix ne les exonère pas des responsabilités qui leurs sont attribuées par les textes réglementaires en matière de surveillance et de suivi des activités externalisées.  Le choix organisationnel optimal des sociétés de gestion serait d’adopter un schéma d’externalisation de l’activité d’administration des biens immobiliers. Ce qui constitue donc une opportunité pour les acteurs de Property et Facility Management en termes de gestion immobilière liée à l’exploitation du patrimoine immobilier ainsi que de sa maintenance technique.

3- Avantages d’investir dans un OPCI pour une entreprise

Un investisseur peut bénéficier d’un certain nombre d’avantages en investissant dans les OPCI :

• Investissement dans des véhicules régulés par une autorité de tutelle (AMMC)
• Financement et Refinancement des actifs locatifs
• Transformation des liquides des actifs immobiliers en non liquides de par leur nature à travers un transfert des actifs aux OPCI
• Revalorisation du portefeuille à la juste valeur permettant de réaliser des PV importantes fiscalement exonérées ;
• Amélioration de la rentabilité globale des actifs à travers la cession des actifs locatifs peu rentables permettant le développement de nouveaux actifs locatifs ;
• Optimisation du résultat net à travers les actifs locatifs d’un OPCI ;
• Transfert de la gestion immobilière à des sociétés de gestion expertes en la matière ;

Fiscalement, les OPCI bénéficient d’une : 

• Exonération de l’impôt pour les plus-values au moment de l’apport pour les biens immeubles ;
• Exonération des droits d’enregistrement sur apport en numéraire ou en nature ;
• Paiement de l’impôt lors de la cession partielle ou totale des titres avec un abattement de 50% ;
• Exonération au titre de l’Impôt sur les Sociétés sur le résultat réalisé par l’OPCI ;
• Exonération de la retenue à la source (RAS) sur les dividendes, intérêts et produits similaires perçus par l’OPCI ; 
• Abattement de 60 % sur l’IS au taux standard pour les Dividendes perçus par les sociétés et de 85 % pour les particuliers au titre de la (RAS) ;
• Exonération des droits d’enregistrement au titre des opérations de souscriptions et de rachats.

4- Intérêts pour le marché Immobilier

Les opportunités de développement des OPCI au Maroc devraient être prometteuses compte tenu des rendements locatifs offerts et de la professionnalisation attendue de la gestion. Les intérêts pour le marché de l’immobilier sont nombreux :

• Professionnalisation de l’immobilier locatif en particulier l’immobilier de bureaux avec la présence des professionnels (Property Management / Facilty et Experts Immobilier) ;
• Dynamique du marché de l’immobilier locatif avec un potentiel de transactions estimées à 200 Milliards de MAD sur le segment du marché des bureaux. Il existe également d’autres importantes opportunités sur les segments du retail (les malls, centres commerciaux), les résidences touristiques, les entrepôts et pôles industriels
• Transparence au niveau du marché par le biais de la valorisation à la juste valeur des actifs immobiliers sous-jacent à une fréquence Semestrielle ;
• Réduction des pratiques informelles. La sécurité juridique et la régulation peuvent amoindrir les effets de l’informel

5- Foire aux questions

•  Où peut-on souscrire aux OPCI? La souscription se fait auprès des sociétés de gestion
• L’OPCI est-il liquide ? Oui, l’OPCI est un produit liquide. L’investisseur peut demander à la société de gestion de l’OPCI le rachat d’une partie ou de la totalité des actions/parts qu’il détient, à tout moment.
• Le capital est-il garanti ? Non, le capital n’est pas garanti
• Quelle est une durée optimale d’investissement dans un OPCI ? La durée de détention des parts OPCI peut avoisiner les 8-10 années
• Quelles sont les informations à destination des investisseurs ? L’investisseur peut détenir des informations périodiques annuelle, semestrielle ou trimestrielle (rapport de gestion, états financiers, rapports de synthèse des évaluateurs, état du patrimoine des OPCI, rapport des commissaires aux comptes, …) ou ponctuelles (règlement de gestion de l’OPCI…)
• Comment sortir d’un OPCI ?  La sortie d’un OPCI peut se faire à tout moment, à un court inconnu, et sur la base d’une valeur liquidative établie.

6- Accompagnement des Sociétés de gestion des OPCI par Mazars

Mazars a développé une offre complète pour accompagner les sociétés de gestion des OPCI. Nous proposons notamment :

•             l’assistance à la maîtrise d’ouvrage et système d’information

•             la structuration des activités PM & FM

•             le Financial Advisory

•             Le dispositif de maîtrise et de gestion des risques

•             Le design de la structure organisationnelle et de gouvernance

• L' Accompagnement à la préparation du dossier d’agrément et à la mise en place des exigences réglementaires

 Pour tout contact: mazars@mazars.ma