KG - Zur Nichtigkeit der Umwandlungsverordnung vom 3. August 2021

Teilungswilligen Eigentümern dürfte dies nur in wenigen Fällen helfen, da der Formfehler zwischenzeitlich durch einen Neuerlass der Verordnung am 7. Oktober 2021 behoben wurde

Das Kammergericht hat entschieden (Beschluss vom 24. November 2021 – 1 W 347/21), dass die auf Grundlage von § 250 BauGB („Baulandmobilisierungsgesetz“) erlassene (erste) Umwandlungsverordnung des Landes Berlin vom 3. August 2021 betreffend einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (UmwandlungsVO) nichtig sei. Die Verordnung war am 6. August 2021 in Kraft getreten, wobei die gesetzlich erforderliche Begründung erst am 13. August 2021 im Amtsblatt von Berlin veröffentlicht wurde. Die für den wirksamen Erlass der Verordnung rechtlich notwendige Begründung (§ 250 Abs. 1 S. 4 BauGB) war somit bei Inkrafttreten nicht allgemein öffentlich zugänglich, was zur Nichtigkeit der am 3. August 2021 verkündeten Verordnung führe. Im Hinblick auf den sich abzeichnenden Formfehler hatte das Land Berlin jedoch vorsorglich bereits am 7. Oktober 2021 die Verordnung formgerecht neu verkündet.

Vor dem Hintergrund, dass der Berliner Senat das gesamte Gebiet des Landes Berlin zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a S. 3 und 4 BauGB) bestimmt hat, bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen der Genehmigung der zuständigen Behörde (§ 250 Abs. 1 S. 1 BauGB). Ohne Genehmigungsnachweis ist das Grundbuchamt nicht befugt, eine entsprechende Eintragung im Grundbuch zu vollziehen.

Im vorliegenden Fall entschied das Kammergericht, dass die vom Antragsteller am 6. August 2021 beantragte Aufteilung nicht der Genehmigungspflicht unterliege, weil die am 6. August 2021 verkündete Verordnung nichtig sei. Dass die Verordnung durch die formgerechte Neuverkündung am 7. Oktober 2021 zwischenzeitlich wirksam in Kraft getreten sei, ändere daran nichts, weil dies den zum Zeitpunkt der Antragstellung verfügungsberechtigten Antragsteller nicht rückwirkend in seiner Verfügungsberechtigung zu beschränken vermag.

Durch den Formfehler bei der Verkündung am 3. August 2021 hatte sich insoweit im Zeitraum bis zum 7. Oktober 2021 ein Schlupfloch für Eigentümer ergeben, um ohne die Beschränkungen des Teilungsverbots des § 250 BGB noch eine Aufteilung vorzunehmen. Von diesem Schlupfloch können aber nur Eigentümer profitieren, die vor dem 7. Oktober 2021 einen Teilungsantrag beim Grundbuch gestellt haben. Seit Neuverkündung der Verordnung ist das Schlupfloch geschlossen, sodass Eigentümer hiervon (leider) nicht mehr profitieren können.

Autoren

Sebastian Philipp Steffek
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Dr. Jan Christoph Funcke
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