Ook de Eerste Kamer akkoord met btw-herziening op vastgoeddiensten

24 December 2024

De Eerste Kamer heeft op 17 december 2024 ingestemd met het Belastingplan 2025. Dit betekent tevens de invoering, per 2026, van btw-herziening op kosten voor onroerende zaken. Wij behandelen in dit artikel de belangrijkste elementen van deze nieuwe herzieningsregels en de praktische gevolgen hiervan.

Achtergrond

Onder de huidige herzieningsregels moet btw die in aftrek gebracht is bij de aankoop van investeringsgoederen voor een aantal jaar na de aanschaf worden gevolgd. Voor roerende investeringsgoederen geldt een termijn van 4 jaar na het jaar van ingebruikname. Voor onroerende goederen 9 jaar. Wijzigt het gebruik van het investeringsgoed binnen deze periode? Dan kan dat tot gevolg hebben dat btw terugbetaald moet worden of juist aanvullend teruggevraagd mag worden.

De huidige herzieningsregels gelden niet voor diensten; bijvoorbeeld kosten voor onderhoud of renovatie. De btw-aftrek van dergelijke kosten is enkel gekoppeld aan het eerste gebruik na de werkzaamheden. Eerder had het kabinet aangegeven dat hiermee belastingbesparende structuren werden opgezet met kortdurende, btw-belaste, verhuur; de zogenoemde shortstay-structuren. Bijvoorbeeld bij verbouwingen aan woonappartementen die uiteindelijk btw-vrijgesteld verhuurd worden. Na de werkzaamheden worden de appartementen eerst een korte tijd btw-belast (gemeubileerd) verhuurd voor short stay gebruik. De btw op de verbouwingskosten is dan aftrekbaar. Na dit eerste gebruik, volgt de geplande btw-vrijgestelde verhuur als woonruimte. Omdat deze verhuur pas in een later jaar plaatsvindt, blijft de oorspronkelijk toegepaste btw-aftrek in stand (geen herziening). De nieuwe herzieningsregels moeten dergelijke structuren minder aantrekkelijk maken.

Wat gaat er veranderen?

Met ingang van 1 januari 2026 zal ook een herzieningstermijn gelden voor diensten aan onroerende zaken vanaf een drempelbedrag van €30.000. De herzieningstermijn voor dergelijke investeringsdiensten bedraagt vijf jaar (het jaar van gebruik en de vier daarop volgende jaren).

De nieuwe herzieningsregeling is vanaf 1 januari 2026 van toepassing voor investeringsdiensten die op of na deze datum in gebruik zijn genomen. Er kan nog steeds sprake zijn van kortdurende btw-belaste verhuur, maar zodra het gebruik verandert in btw-vrijgestelde verhuur, zal onder de nieuwe regels herziening plaatsvinden en moet mogelijk btw worden terugbetaald.

Europese context

Onlangs heeft het Hof van Justitie in de zaak Drebers geoordeeld dat een lidstaat dezelfde herzieningsperiode hanteren voor investeringsgoederen (zoals vastgoed) en investeringsdiensten die op dat vastgoed betrekking hebben. Het is de vraag of het nieuwe Nederlandse stelsel wel helemaal spoort met het Unierecht. De wetgever zag in dit arrest echter geen reden om het nieuwe regime voor vastgoeddiensten aan te passen.

Impact voor de praktijk

Het nieuwe herzieningsregime heeft gevolgen voor de vastgoedsector. Voortaan moeten ook enigszins substantiële onderhouds- en renovatiewerkzaamheden voor de btw langjarig gevolgd worden. Een latere wijziging in het gebruik van het vastgoed kan dan leiden tot een btw-herziening. Wij raden aan om de administratie hier voor 1 januari 2026 alvast op in te richten, zodat iedere uitgevoerde werkzaamheid afzonderlijk gevolgd kan worden.

Bent u van plan een verbouwing aan een pand te gaan uitvoeren in 2025, maar wordt het pand pas in 2026 in gebruik genomen? Dan raden wij aan al vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2026 te inventariseren of het nieuwe regime voor u gevolgen heeft.