Das Wachstumschancengesetz: Was ist drin für die Immobilienwirtschaft?

1.Degressive AfA für Wohngebäude 
2.Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau 
3.(Kaum) Änderungen bei der Zinsschranken-Regelung 
4.Lieferung von Strom und die erweiterte Grundstückskürzung

Hintergrund 

Nachdem der Bundestag am 23. Februar 2024 die Änderungen des Vermittlungsausschusses bestätigt und das Gesetz den Bundesrat am 22. März 2024 ebenfalls passiert hat, ist das Vermittlungsverfahren nach langem Hin und Her beendet und das Wachstumschancengesetz somit endgültig beschlossen. Die Bundesregierung will mit diesem Gesetz unter anderem den Wohnungsneubau ankurbeln und höhere steuerliche Begünstigungen für Immobilieninvestoren schaffen.  

1. Degressive AfA für Wohngebäude, § 7 Abs. 5a EStG 

Die degressive Abschreibung gilt rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 und ist ausschließlich für neu gebaute beziehungsweise im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude nutzbar. Die degressive AfA beträgt fünf Prozent des Restwertes und ist anwendbar, wenn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 der Bau beginnt oder das Gebäude im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Es besteht dabei die Möglichkeit, von der degressiven zur linearen AfA zu wechseln. Insbesondere wenn Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen vorgenommen werden sollen, muss ein Wechsel zur linearen AfA vorgenommen werden, da diese im Zusammenhang mit der degressiven AfA nicht zulässig sind. 

2. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, § 7b EStG 

Bei der Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird nachgebessert, indem der Förderzeitraum bis zum 30. September verlängert und die Obergrenzen auf 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Die Gebäude müssen als „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse zertifiziert sein, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG). Die Baukosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Sonderabschreibung in Höhe von bis zu fünf Prozent jährlich (max. vier Jahre) kann parallel zur degressiven oder linearen AfA in Anspruch genommen werden. Diese Kombination aus Sonderabschreibung und insbesondere der degressiven AfA ist steuerlich sehr interessant, da dies eine Abschreibung von bis zu 51 Prozent in den ersten zehn Jahren ermöglicht. 

3. Zinsschranke 

Bei der Zinsschranke sind nur wenige relevante Änderungen erfolgt. Die befürchtete sog. „Anti-Fragmentierungsregelung“ wurde dankenswerterweise aus dem beschlossenen Gesetz gestrichen. Sie hätte zur Folge gehabt, dass bei gleichartigen Betrieben unter einheitlicher Leitung derselben Person oder Personengruppe diese als ein Betrieb zusammengefasst worden wären und die Freigrenze für alle Betriebe nur einmal in Anspruch genommen werden hätte können. Auch ist es nicht zur Einführung einer Zinshöhenschranke gekommen. Die erhoffte Umwandlung der Freigrenze in einen Freibetrag ist leider ausgeblieben, sodass weiterhin mit viel Aufwand die 3-Mio.-€-Grenze beachtet werden muss.  

4. Lieferung von Strom 

Eine weitere Maßnahme aus dem Wachstumschancengesetz ist eine Erleichterung für die Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit der erweiterten Grundstückskürzung. Die Unschädlichkeitsgrenze im Hinblick auf die Lieferung von Strom nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG steigt von zehn Prozent auf 20 Prozent. Die Änderung gilt ab dem Erhebungszeitraum 2023 und soll den Ausbau von Solaranlagen und den Betrieb von Ladesäulen voranbringen. 

Bedeutung für die Praxis – Licht und Schatten 

Unumstritten ist, dass das Wachstumschancengesetz mit der Einführung der degressiven AfA und der Ausweitung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG einen wichtigen Schritt zur Förderung des Wohnungsbaus in Deutschland darstellt.  

Das Gesetz greift jedoch in vielerlei Hinsicht zu kurz. Die Bundesregierung hat sich vieles vorgenommen, leider aber nur einen Bruchteil umgesetzt; der vom Wirtschaftsministerium angesprochene Hebel für die Baubranche ist somit zwar da, fällt jedoch wesentlich geringer aus als noch letztes Jahr angekündigt. Statt von den geplanten 7 Milliarden € Entlastungsvolumen wird nun von ca. 3,2 Milliarden € gesprochen. Statt der vorgeschlagenen 48 Fördermaßnahmen wurden lediglich 14 Maßnahmen verabschiedet – und davon wurden einige deutlich in ihrer Wirkung abgemildert.  

Auch sollte man sich nicht nur von den augenscheinlichen Vorteilen der degressiven AfA blenden lassen und ausschließlich auf Neubau blicken. Auch bei Investitionen im Rahmen der Anschaffung von Bestandsimmobilien bestehen steuerlich nach wie vor Gestaltungsmöglichkeiten. Es sollte geprüft werden, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer des Gebäudes über ein Gutachten nachgewiesen werden kann und somit über die lineare Abschreibung höhere AfA-Sätze und ein insgesamt höheres Abschreibungsvolumen in den ersten zehn Jahren möglich sind. In Einzelfällen kann die (erhöhte) lineare AfA für Bestandsimmobilien die degressive AfA für Neubau schlagen. 

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Autor:

Max Ullenboom

Dies ist ein Beitrag aus unserem Steuer-Newsletter 2/2024. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen oder weitere Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.