Mehr Rechtssicherheit für die steuerfreie Übertragung von Wohnungsunternehmen möglich
Für Steuerpflichtige bestand bislang die unkomfortable Situation, dass Rechtsprechung und Finanzverwaltung unterschiedliche Anforderungen für das Vorliegen eines steuerfrei übertragbaren Wohnungsunternehmens stellen. Eine Änderung des Gewerbesteuergesetzes bietet nun eine Perspektive, sowohl die Anforderungen der Rechtsprechung als auch die Anforderungen der Finanzverwaltung ohne andere steuerliche Nachteile erfüllen zu können und damit höhere Rechts- und steuerliche Planungssicherheit zu haben.
Hintergrund
Anders als bei Produktions- und Dienstleistungsunternehmen besteht für Immobilienunternehmen das Handicap, dass die Vermietung von Immobilien im System des Steuerrechts grundsätzlich nicht als unternehmerische Tätigkeit, sondern als Vermögensverwaltung eingestuft wird. Das gilt unabhängig von der Anzahl der Immobilien und unabhängig davon, ob die Tätigkeit zu Hause am Küchentisch oder mittels einer Gesellschaft mit eigenem Personal ausgeübt wird. Vorteil ist die Gewerbesteuerfreiheit des Immobilienunternehmens. Nachteil ist, dass der Generationswechsel bei Immobilienunternehmen nicht in gleichem Maße privilegiert wird wie bei Produktions- und Dienstleistungsunternehmen, die steuerfrei bzw. weitgehend steuerfrei per Schenkung oder Vererbung auf die nächste Generation übertragen werden können. Sog. Wohnungsunternehmen werden hingegen genauso begünstigt wie Produktions- und Dienstleistungsunternehmen und sind zudem gewerbesteuerfrei. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Unternehmen mit mehr als 300 Wohnungen ein Wohnungsunternehmen. Die Rechtsprechung meint hingegen, dass es nicht auf die Anzahl der Wohnungen ankommt; vielmehr ist es für ein Wohnungsunternehmen erforderlich, dass es gegenüber seinen Mietern Zusatzleistungen, wie z. B. Reinigung der Wohnungen, Conciergedienste oder Gebäudebewachung, erbringt.
Der Steuerpflichtige in der Zwickmühle, aus der sich nun ein Ausweg ergeben könnte
Wollte man bisher sowohl der Finanzverwaltung als auch der Rechtsprechung Genüge tun, indem man mehr als 300 Wohnungen in einem Unternehmen hält und gegenüber seinen Mietern Zusatzleistungen erbringt, musste man die zusätzliche Belastung des Unternehmens mit Gewerbesteuer in Kauf nehmen.
Eine Änderung des Gewerbesteuergesetzes bietet dem Steuerpflichtigen nun Perspektiven, der Zwickmühle zu entkommen. Bislang war ein Immobilienunternehmen gewerbesteuerfrei, wenn es ausschließlich Immobilien vermietet hat und daneben allenfalls noch eigenes Kapitalvermögen angelegt hat. Künftig darf das Immobilienunternehmen bis zu 5 % seiner jährlichen Einnahmen aus Zusatzleistungen für die Mieter generieren.
Bedeutung für die Praxis: Die Änderung des Gewerbesteuergesetzes hat einen positiven Nebeneffekt für den Generationswechsel bei Immobilienunternehmen. Es erscheint möglich, steuergünstig übertragbare Wohnungsunternehmen künftig mit größerer Rechts- und Planungssicherheit zu gestalten. Ob dafür Zusatzleistungen gegenüber den Mietern in Höhe von maximal 5 % der Einnahmen ausreichen, ist noch nicht sicher. Da sich der BFH in nächster Zeit erneut mit den Anforderungen an das Vorliegen eines Wohnungsunternehmens beschäftigen wird, kann man nur hoffen, dass er dabei auch erkennen lässt, welchen Umfang die von ihm geforderten Zusatzleistungen haben müssen.
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Steuer-Newsletter 2/2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen oder weitere Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.
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