BGH – Vermieter muss Modernisierungskosten bei Mieterhöhung nicht detailliert aufschlüsseln

Etwaige Kosten für ohnehin fällige und miterledigte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten sind herauszurechnen. Die Mieterhöhung ist gegenüber dem Mieter unter Darlegung der Modernisierungskosten in Textform zu erklären (§ 559b BGB). Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr mit der Frage zu beschäftigen, wie detailliert die Kosten hierbei aufgeschlüsselt werden müssen, damit die Mieterhöhung wirksam ist.

Sachverhalt

Mit Urteilen je vom 20. Juli 2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) urteilte der BGH in drei gleich gelagerten Fällen. Die Vermieterin mehrerer Wohnungen hatte sowohl in den Wohnungen als auch am Gebäude Modernisierungen durchgeführt. Die Mieter wendeten sich gegen die nachfolgenden Mieterhöhungsschreiben. Diesen war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Sie enthielt Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Das Landgericht Bremen gab den Mietern Recht und hielt die Mieterhöhungen für unwirksam. Es war der Meinung, dass zumindest bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassten, die Kosten weiter nach Gewerken, Unterarbeitsabschnitten oder Einzelarbeiten aufzuschlüsseln seien. Mieter müssten die Kosten auf Plausibilität und Berechtigung überprüfen können.

Inhalt der Entscheidung

Dem erteilte der BGH eine Absage. Zwar dienten die Formerfordernisse (Textform, Kostenberechnung, Erläuterung) insbesondere dem Zweck, eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) zu gewährleisten. Die gesetzlichen Anforderungen an die Wirksamkeit der Mieterhöhung dürften jedoch nicht überspannt werden. Andernfalls sei zu befürchten, dass ein Vermieter womöglich allein deswegen von einer – gewollten und subventionierten – Modernisierung absieht. Es reiche daher aus, die angefallenen Kosten als Gesamtsumme auszuweisen und betragsmäßig oder quotal anzugeben, wie hoch der etwaige Anteil an Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten sei. Dies gelte auch dann, wenn die Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Den Mietern stehe zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder zur Kontrolle des Vermieters im Übrigen ein umfassendes Auskunftsund Einsichtsrecht zu.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung des BGH ist vermieterfreundlich und klar in seiner Aussage.

Der BGH hat die Urteile aufgehoben und die Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Bremen zurückverwiesen. Dieses muss nun der Tatsachenfrage nachgehen, inwieweit es sich bei den konkreten Baumaßnahmen tatsächlich um eine Modernisierung oder nur um eine Instandsetzung gehandelt hat. Wegen der angenommenen formalen Mängel hatte das Landgericht nämlich bisher nämlich inhaltlich überhaupt nicht geprüft, ob die Mieterhöhungen gerechtfertigt und angemessen sind.

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Autor

David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.