Thema: Das eigene Heim zu Geld machen – Chancen und Risiken beim Teilverkauf einer Immobilie

Viele ältere Menschen leben in den eigenen vier Wänden, haben aber Finanzsorgen oder wollen sich noch materielle Wünsche erfüllen. Für Immobilienbesitzer*innen, die nicht aus ihrem vertrauten Eigenheim ausziehen möchten, bestehen verschiedene Möglichkeiten, das eigene Heim kurzfristig zu Geld zu machen. Hierzu zählen der Verkauf gegen Nießbrauchrecht, der Rückmietkauf oder der Teilverkauf einer Immobilie.

Der Teilverkauf von Immobilien hat in letzter Zeit einen regelrechten Boom erlebt. Zu diesem Modell gibt es inzwischen aber auch kritische Stimmen, u. a. die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die hohe Nachfrage nach dieser Variante der Immobilienverrentung ist u. a. auch auf die gestiegenen Anforderungen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zurückzuführen. Insbesondere Senior*innen können den Erfordernissen häufig nicht mehr gerecht werden. Für Immobilieneigentümer*innen lohnt sich in diesem Zusammenhang die Prüfung folgender Aspekte: Welche Risiken muss ich im Blick behalten und wann ist eine solche Finanzierungsform sinnvoll? Wie ist der Teilverkauf rechtlich und steuerlich einzuordnen? Wie funktioniert das Geschäftsmodell für Anbieter?

Teilverkauf kurz erklärt

Ein*e Eigentümer*in verkauft einen Anteil von maximal 50 % seiner*ihrer – zumeist im Privatbesitz gehaltenen – Immobilie und bleibt weiterhin im eigenen Haus wohnen. Hierzu wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert. Der*Die Verkäufer*in behält weiterhin ein uneingeschränktes und lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer des Immobilienanteils zahlt entweder einmalig einen Kaufpreis, eine Zeitrente oder eine Kombination aus beidem. Der*Die Haupteigentümer*in zahlt für das Wohnrecht eine monatliche Nutzungsgebühr an den neuen Miteigentümer, die eine Art Miete darstellt. Verkäufer*innen sollten jedoch beachten, dass anfallende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung sowie etwaige andere Investitionen weiterhin in vollem Umfang selbst getragen werden müssen. Die meisten Vertragspartner, die solche Modelle anbieten, beteiligen sich nicht an weiteren Kosten.

Das Geschäftsmodell der ankaufenden Unternehmen

Das ankaufende Unternehmen wird als Teilkäufer Miteigentümer der Immobilie, es entsteht Bruchteileigentum gem. § 1008 Bürgerliches Gesetzbuch. Der neue Miteigentümer erhält mit der Nutzungsgebühr eine fortlaufende Zahlung. Die Höhe der Gebühr korreliert mit der Auszahlungssumme sowie dem Vertragszeitraum. Aktuell bieten die meisten Unternehmen ein Nutzungsentgelt von circa 5 % des Auszahlungsbetrags an. Das bezahlte Entgelt übersteigt kumuliert den Kaufpreis für den Immobilienanteil, sodass die Anbieter hierdurch einen moderaten Überschuss erzielen.

Die Teilkäufer finanzieren den Kaufpreis sowie die Ankaufsnebenkosten über ein Bankdarlehen. Die Nutzungsgebühr dient, neben der Deckung der Selbstkosten, vor allem für die Tilgung des Darlehens und die Zahlung der Zinsen. Das Hauptgeschäft der Anbieter besteht in einem späteren Verkauf. Hierfür wird regelmäßig ein „Durchführungsentgelt“, eine „Abwicklungsvergütung“ oder ein „Serviceentgelt“ erhoben. Letztlich handelt es sich hierbei im Wesentlichen um eine Vermittlungsprovision, die üblicherweise mindestens 3,5 % des Verkaufspreises beträgt. Zudem spekulieren die Anbieter auf eine Wertsteigerung der Immobilie. Auch aufgrund der von dem*der Haupteigentümer*in getragenen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann der spätere Verkaufspreis deutlich höher liegen als bei der ursprünglichen Bewertung. Der Gesamtverkaufspreis wird nach den Anteilen auf Haupt- und Miteigentümer aufgeteilt.

Rechtliche Beurteilung

Die Verträge zum Immobilien-Teilverkauf seien komplex und beinhalten teilweise tückische Fallstricke, warnt die BaFin. Einschlägige Rechtsprechungen zu dem Modell existieren nicht und auch in der juristischen Literatur wird das Thema noch nicht ausführlich aufgegriffen. Selbst für ausgebildete Jurist*innen ist es schwierig, das Vertragsgeflecht rechtlich einzuordnen. Insbesondere die Fremdbesicherung der Immobilie stellt ein ernstzunehmendes Risiko für den*die Verkäufer*in dar. Werden der Kaufpreis sowie die Ankaufsnebenkosten durch die Bank finanziert, verlangt sie als Sicherheit eine Belastung aller Miteigentumsanteile. Im Falle einer Insolvenz des Teilkäufers droht dann der Verlust der gesamten Immobilie. Teilverkäufer*innen sollten darauf achten, von der persönlichen Haftungsübernahme ausgenommen zu sein, um das eigene Vermögen zu schützen. Darüber hinaus kann es zu einer Erhöhung des Nutzungsentgeltes nach Ablauf des vertraglich festgelegten Zeitraums kommen, die sich an den Konditionen zur Refinanzierung orientiert. Sollte der*die Teilverkäufer*in das Nutzungsentgelt nicht zahlen und mit seinen*ihren Zahlungspflichten wesentlich im Verzug sein, kann die Bank aus ihrer Grundschuld die Zwangsvollstreckung betreiben und die Immobilie verwerten. Eine rechtliche Beratung ist in jedem Falle ratsam, um über die besonderen Risiken aufgeklärt zu werden.

Steuerliche Beurteilung

Wenn sich Immobilieneigentümer*innen dazu entscheiden, die selbst genutzte Immobilie zu verkaufen oder zurückzukaufen, gilt allgemein, dass jeder Teilverkauf grundsätzlich einen vollwertigen und somit steuerpflichtigen Immobilienverkauf darstellt. Im Folgenden betrachten wir einige steuerliche Besonderheiten des Teilverkaufs.

Transaktionsbezogene Steuerbelastungen

Zu den durch die Transaktion entstehenden steuerlichen Belastungen gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie ggf. Einkommensteuer im Fall eines steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäfts gemäß § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG).

Bei einem Teilverkauf unterliegt die Transaktion der Grunderwerbsteuer. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Verkaufspreises. Gem. § 13 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz schulden Eigentümer und Käufer die Steuer gemeinsam, allerdings sehen Grundstückskaufverträge regelmäßig vor, dass abweichend von der gesetzlichen Regelung im Innenverhältnis allein der Käufer die Steuer trägt.

Die Veräußerung der Immobilie bzw. der Immobilienanteile kann zudem ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Abs. 1 EStG darstellen, sofern die Immobilie oder die Immobilienanteile innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung verkauft werden. Eigentümer*innen, die ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen und die Hauptzielgruppe der Anbieter von Teilverkaufsmodellen darstellen, sind von einer Besteuerung dann ausgenommen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei einem beabsichtigten Verkauf sollten diese Fristen in jedem Fall beachtet werden, um mögliche Steuerlasten zu vermeiden.

Es sollte weiterhin beachtet werden, dass die Veräußerung von insgesamt mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel qualifiziert werden kann, sofern bei dieser jeweils ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel bis zu fünf Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung besteht. Dabei kann im besonders gelagerten Einzelfall auch eine eigengenutzte Immobilie als sog. „Zählobjekt“ in die Beurteilung einbezogen werden, wenn die Eigennutzung nur kurzfristig und vorübergehend sein sollte.

Im Fall einer steuerpflichtigen Veräußerung mindern hiermit im Zusammenhang stehende Kosten, wie Maklergebühren, Notarkosten und sonstige Werbungskosten, soweit sie von dem*der Verkäufer*in getragen werden, dessen Steuerlast.

Steuerliche Besonderheiten im Anschluss an die Transaktion

Für die im Anschluss an die Transaktion anfallenden laufenden Kosten der Immobilie ist zu berücksichtigen, dass die veräußernde Person aufgrund des im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrechts wirtschaftliche Eigentümerin der Immobilie bleibt. Auch wenn ihr nicht mehr alle Anteile an der Immobilie gehören, trägt sie als Haupteigentümerin und Nutzerin alle Sanierungs- oder Modernisierungskosten selbst, soweit dies nicht im Ausnahmefall anders vertraglich vereinbart wird.

Bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Vorliegen der übrigen Voraussetzungen können die hierfür entstandenen Kosten gem. § 10f EStG im betreffenden Kalenderjahr und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 % als Sonderausgaben abgezogen werden. Aufgrund des Teilverkaufs können Sanierungs- oder Modernisierungskosten dabei jedoch nur noch entsprechend des ihr verbliebenen Anteils am Immobilienbesitz steuerlich berücksichtigt werden. Steuerermäßigungen für energetische Sanierungsmaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude gem. § 35c Abs. 1 EStG können, bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen, ebenfalls nur anteilig für den verbliebenen Eigentumsanteil in Anspruch genommen werden.

Ermäßigungen gem. § 35a EStG für von dem*der Haupteigentümer*in getragene Handwerkerleistungen werden hingegen auch weiterhin in voller Höhe gewährt. Die fällige Grundsteuer wird, sofern nicht abweichend im Kaufvertrag geregelt, regelmäßig im Innenverhältnis von dem*der Haupteigentümer*in getragen. Das Nutzungsentgelt kann steuerlich nicht geltend gemacht werden, unabhängig davon, für welchen Zweck die Mittel aus der Teilveräußerung verwendet werden.

Fazit

Ob ein Immobilien-Teilverkauf eine geeignete Möglichkeit darstellt, um liquide Mittel aus dem eigenen Immobilienvermögen zu erhalten, ist jeweils für den konkreten Einzelfall nach sorgfältiger wirtschaftlicher und rechtlicher Betrachtung abzuwägen. Kritisch zu betrachten sind in jedem Fall das Haftungsrisiko, die anfallenden Kosten, insbesondere das monatlich zu zahlende Nutzungsentgelt, sowie die Vermittlungsgebühr bei einem späteren Vollverkauf.

Finanziell ist es für Eigentümer*innen häufig günstiger, eine klassische Darlehensfinanzierung abzuschließen. Dennoch kann ein Teilverkauf dann Sinn machen, wenn – insbesondere aus Altersgründen – mangels ausreichender Kreditfähigkeit keine Bankfinanzierung zu angemessenen Konditionen erhältlich ist.

Autoren

Andreas Lichel
Tel: +49 30 208 88 1000

Christopher Koschinski
Tel: +49 170 372 83 62

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.