BGH – Mieter dürfen „Nebenwohnungen“ untervermieten

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05) setzt der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nämlich nicht voraus, dass dieser in der betreffenden Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Wenig überraschend hat der BGH daher die Entscheidung des Landgerichts Berlin (genauer der 67. Zivilkammer) aufgehoben und entschieden, dass das Landgericht Berlin rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des „berechtigten Interesses“ im Sinne des § 553 Absatz 1 BGB ausgegangen sei (BGH, Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22).

Sachverhalt

In dem Verfahren hatte der klagende Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern seiner Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin begehrt. Er begründete das Untervermietungsinteresse damit, dass er die finanziellen Belastungen aus der Anmietung der genannten Wohnung sowie der Doppelhaushälfte am Stadtrand von Berlin gering halten möchte. Ferner trug er vor, von der Berliner Wohnung seine Arbeitsstätte in nur zehn Minuten erreichen zu können. Da er Geschäftsführer einer Spedition in Asien sei, müsse er oft nachts arbeiten und übernachte dann auch in Berlin. Daher behalte er ein Zimmer in der Wohnung für sich und vermiete die anderen beiden Zimmer unter. Während das Amtsgericht Mitte den Vermieter zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verurteilte, hob das Landgericht Berlin das Urteil wieder auf.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass ein berechtigtes Untervermietungsinteresse immer schon anzunehmen sei, wenn vernünftige Gründe für die Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte bestehen. Die durch die Untervermietung angestrebte Kostenentlastung sei ein klassischer Fall des berechtigten Interesses. Auch die Frage, ob die unterzuvermietende Einheit Hauptwohnsitz oder nur Nebenwohnung sei oder den wesentlichen Lebensmittelpunkt darstelle, sei irrelevant.

Fazit und Ausblick

Der BGH hat der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin erneut die Grenzen aufgezeigt und seine – zumeist sehr viel mieterfreundlichere – Rechtsprechung auch in dieser Untervermietungssache bestätigt. In aller Regel gehen die Untervermietungsinteressen des Mieters den Interessen des Vermieters vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Untervermietung für den Vermieter unzumutbar wäre.

So hat derselbe BGH-Senat dann auch etwa zeitgleich in einem anderen Verfahren entschieden (BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/229), dass sogar die Untervermietung einer Einzimmerwohnung zulässig sei. Die Hürde, wonach gemäß § 553 Absatz 1 BGB der Untervermietungsanspruch sich nur „auf einen Teil der Wohnung“bezieht, löst der BGH – auch wenn es etwas konstruiert wirkt – im Ergebnis überzeugend im Sinne des Mieterschutzes auf. Voraussetzung für die Untervermietungserlaubnis einer Einzimmerwohnung sei, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgebe. Da § 553 BGB hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Teils der Wohnung weder quantitative noch qualitative Anforderungen vorgebe, reiche auch etwa das Zurückhalten eines Schlüssels sowie das Zurücklassen von persönlichen Gegenständen in einer Kommode in der Wohnung.

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