OLG Frankfurt am Main – Ein Kaufvertrag über eine „Wohnung“ ist keine Garantie für eine Baugenehmigung

Sachverhalt

Der Käufer erwarb eine Wohnung für 330.000 € in Frankfurt am Main. Kaufgegenstand war laut Kaufvertrag das „Sondereigentum an einer Wohnung“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt, die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Später erfuhr der Käufer, dass für die Wohnung keine Baugenehmigung vorlag. Er verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen

Inhalt der Entscheidung

Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem OLG Frankfurt am Main keinen Erfolg. Zwar sei das Fehlen der Baugenehmigung ein Sachmangel. Dem Käufer stünden aber aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses keine Rechte zu. Der Verkäufer habe auch keine verschuldensunabhängige Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere liege in der Verwendung des Begriffs „Wohnung“ keine Beschaffenheitsgarantie. Dieser Begriff bezeichne neben dem Kaufgegenstand vor allem die vergangene Verwendung zu Wohnzwecken. Der Verkäufer habe auch nicht arglistig gehandelt, da er vorgetragen habe, 14 Jahre lang ohne Kenntnis vom Fehlen der Baugenehmigung in der Wohnung gewohnt zu haben. Der Käufer habe hier nichts Gegenteiliges beweisen können. Zudem habe sich die fehlende Baugenehmigung dem Verkäufer auch nicht aufdrängen lassen müssen, da er am Bau der Wohnung nicht beteiligt gewesen sei.

Fazit und Ausblick

Der hier vom OLG Frankfurt am Main entschiedene Fall zeigt exemplarisch, dass Käufer*innen bei einem Gewährleistungsausschluss gut beraten sind, die wesentlichen Umstände der Transaktion vorab zu prüfen und dafür die notwendigen Unterlagen anzufordern. Aus dem Beschluss ergibt sich nicht, ob die Wohnung möglicherweise zumindest (nachträglich) genehmigungsfähig ist. Es liegt aber nahe, dass dies nicht der Fall ist und der Käufer den Kaufgegenstand daher auch künftig nicht als Wohnung nutzen darf.

Die Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel begründet (BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11). Entscheidend ist, dass die Baubehörde bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung die Nutzung untersagen kann. Die Frage, ob bauliche Veränderungen überhaupt genehmigungsbedürftig sind, haben die Zivilgerichte als Vorfrage der Fehlerhaftigkeit des Kaufgegenstandes zu beantworten. Für die Frage des Sachmangels kommt es auf die Genehmigungsbedürftigkeit nur ausnahmsweise dann nicht an, wenn die Baubehörde bereits eine rechtsverbindliche Entscheidung dazu getroffen hat, ob der nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen.

Die kurze Begründung des OLG zum Gewährleistungsausschluss kann jedenfalls nicht vollends überzeugen. Dass ein Gewährleistungsausschluss sich auf kaputte Fliesen oder dergleichen bezieht, auch wenn sie nicht sichtbar sind, ist noch verständlich. Dass aber der Verkauf einer „Wohnung“ keine Garantie für den Verkauf einer Wohnung sein soll, sondern nur bedeuten soll, dass die Wohnung vom Verkäufer zu Wohnzwecken genutzt wurde, leuchtet nicht unbedingt ein und hätte ggfs. bei der Auslegung des Gewährleistungsausschlusses näher betrachtet werden müssen.

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