Neue Rechtslage: Altbeschlüsse von Wohnungseigentümern müssen bis Ende 2025 im Grundbuch eingetragen werden

Alte Rechtslage

Gemäß § 10 Abs. 4 WEG a. F. (alte Fassung) bedurften Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu ihrer Wirksamkeit gegenüber Sondernachfolgern nicht der Eintragung in das Grundbuch. „Sondernachfolger“ im vorstehenden Sinne meint den Sonderrechtsnachfolger, der durch Einzelrechtsnachfolge Wohnungseigentümer wird. Dies ist typischerweise der Erwerber durch Kaufvertrag. Den Erben bspw., der durch Gesamtrechtsnachfolge Eigentümer wird, betrifft diese Regelung nicht.

Dies betraf Beschlüsse, bei denen sich die Beschlusskompetenz entweder aus Gesetz oder aus einer Vereinbarung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergeben konnte. Eine Unterscheidung nach der Causa der Beschlusskompetenz, die nach der neuen Rechtslage relevant ist, musste früher insoweit nicht getroffen werden.

Neue Rechtslage

Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel müssen seit 1. Dezember 2020 in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie Bindungswirkung haben sollen

Gemäß § 10 Abs. 3 WEG wirken nunmehr nur noch solche Beschlüsse ohne Eintragung in das Grundbuch gegenüber Sondernachfolgern, die aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz gefasst wurden. Wird der Beschluss hingegen aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gefasst (sog. vereinbarungsersetzender Beschluss), bedarf es zur Wirksamkeit gegenüber Sondernachfolgern der Eintragung im Grundbuch.

Folgt daraus nun eine rechtliche Eintragungspflicht? Nein, die Eintragung ist möglich, aber nicht zwingend. Der Beschluss ist nämlich auch ohne Grundbucheintragung unter den (derzeitigen) Wohnungseigentümern wirksam, bis eine Sondernachfolge eintritt. Die Fragestellung geht also dahin, ob Bindungswirkung eintreten soll oder nicht. Mit Eintritt der Sondernachfolge wird ein nicht eingetragener Beschluss gegenüber dem Sondernachfolger „unwirksam“ bzw. entfaltet diesem gegenüber keine rechtliche Bindung, was ggf. zu schwierigen Folgefragen führen kann. Grundsätzlich möglich bleibt die Neufassung des Beschlusses.

Diese Änderung hatte v. a. den Erwerberschutz im Blick: Die Einsicht eines Erwerbers in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt, im Gegensatz zur Einsicht in das Grundbuch, in der Praxis nur selten. Umgekehrt muss der Erwerber mit Beschlüssen aufgrund einer gesetzlichen Beschlusskompetenz eher rechnen, da sie aus dem Gesetz ersichtlich seien.

Das neue Recht wirkt auf Altbeschlüsse zurück. Es gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025

Das neue Recht wirkt auf Altbeschlüsse zurück: § 48 Abs. 1 S. 1 WEG bestimmt als Grundsatz, dass die Eintragung in das Grundbuch für Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel auch für Altbeschlüsse gilt. Nicht von der Gesetzesänderung betroffen sind daher Altbeschlüsse, deren Beschlusskompetenz aus dem WEG selbst resultiert (gesetzliche Beschlusskompetenz).

Aufgrund einer Übergangfrist bis zum 31. Dezember 2025 haben die Wohnungseigentümer (noch) Zeit, die Eintragung in das Grundbuch zu bewirken. Dem dürfte eine zeitintensive Vorprüfung vorausgehen, da zum einen die betroffenen Altbeschlüsse durch den Verwalter „historisch“ identifiziert werden müssen und zum anderen sodann die „Relevanzfrage“ durch die Wohnungseigentümer (fest-)gestellt werden muss.

Bis zum 31. Dezember 2025 wirkt der eintragungsrelevante Altbeschluss noch aufgrund Fortbestehens der alten Regelung in § 10 Abs. 4 WEG a. F. auch ohne Eintragung in das Grundbuch gegenüber Sondernachfolgern. Diese Wirkung endet aber spätestens mit der ersten auf den Fristablauf zum 31. Dezember 2025 folgenden Sondernachfolge, wenn keine Eintragung erfolgt. Sie kann aber auch bereits mit dem Tag des Fristablaufs verloren gehen, wenn eine Sondernachfolge nach dem 1. Dezember 2020, aber vor dem 31. Dezember 2025 stattfindet und eine Eintragung unterbleibt. Letztlich entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Abwägung, ob sie Altbeschlüsse eintragen lassen wollen oder nicht. Auch hier gilt: Beruft sich der Sondernachfolger auf die Unwirksamkeit, kann dies zu schwierigen Fragen und Problemen in der Praxis führen.

Eintragungsbewilligung und Form, Anspruch auf Neufassung

Als Verfahrenserleichterung zur Grundbucheintragung genügt gemäß § 7 Abs. 2 WEG die Vorlage des Versammlungsprotokolls über die Beschlussfassung, das (statt von allen Wohnungseigentümern) von den in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen (z. B. Vorsitzender und ein Eigentümer der GdWE) zu unterzeichnen ist. Die Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt werden.

Auch für den Fall, dass die in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen nicht mehr zur Verfügung stehen, hat das WEMoG eine Lösung vorgesehen: Jeder Wohnungseigentümer hat bis zum 31. Dezember 2025 einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Neufassung eines (jetzt) eintragungsrelevanten Beschlusses. Ist der Beschluss neu gefasst, kann die Eintragung anhand des neuen Versammlungsprotokolls herbeigeführt werden. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers setzt jedoch voraus, dass ein wirksamer Altbeschluss gefasst wurde. Andernfalls besteht kein Anspruch auf erneute Beschlussfassung. Erfüllen die Wohnungseigentümer den Anspruch auf Neufassung eines eintragungsrelevanten Beschlusses nicht, kann Beschlussersetzungsklage erhoben werden.

Ausblick und Relevanz für die Praxis

Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer*innen gefasst wurden und auch gegenüber künftigen Wohnungseigentümer*innen Wirkung entfalten sollen, sollten nach dem neuen WEG-Recht zur Grundbucheintragung angemeldet werden. Dies dürfte im Übrigen auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sodass eine faktische Eintragungspflicht bestehen dürfte.

Klargestellt sei bei Altbeschlüssen zunächst noch einmal, dass die Neuerungen des WEMoG nicht für Altbeschlüsse gelten, deren Beschlusskompetenz aus dem WEG selbst resultiert (gesetzliche Beschlusskompetenz). Erfahrungsgemäß dürften diese bereits eine Vielzahl der vorhandenen Beschlüsse abdecken. Zudem dürfte die Neuerung lediglich Altbeschlüsse betreffen, die inhaltlich überhaupt Bedeutung für die Zeit nach dem 31. Dezember 2025 haben.

Wie groß der Aufwand bei Altbeschlüssen daher tatsächlich ist, dürfte von Wohnungseigentümergemeinschaft zu Wohnungseigentümergemeinschaft unterschiedlich sein. Hier ist nun vor allem die Wohnungseigentumsverwaltung gefragt. Eintragungsrelevante Beschlüsse müssen anhand der Beschlusssammlung identifiziert werden. Sodann müssen sich Wohnungseigentümer*innen die Frage stellen, ob ein Beschluss gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein soll oder nicht.

Insgesamt sollten Verwalter*innen keine Zeit mehr verstreichen lassen, da betroffene Altbeschlüsse nun zügig identifiziert und geprüft werden müssen. Auch die Diskussion der Wohnungseigentümer*innen und die Eintragung im Grundbuch wird einige Zeit in Anspruch nehmen.

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.