Einzelzimmerquote & Co. – strukturelle Anforderungen an Träger von Pflegeheimen

1. Problemaufriss

Pflegeimmobilien sind eine bei Investoren nach wie vor beliebte Asset-Klasse. Die Wohnformen werden immer ausdifferenzierter und reichen vom sog. Service-Wohnen über ambulant betreute Intensivpflegeeinrichtungen bis hin zu Einrichtungen mit vollstationärem Leistungsangebot.

Immer schwerer zu überblicken sind dabei die regulatorischen Anforderungen an die einzelnen Wohnformen. Dies liegt auch daran, dass die Heimgesetzgebung eine Landeskompetenz ist und die Länder von dieser Kompetenz ganz unterschiedlich Gebrauch gemacht haben, sei es durch Erlass entsprechender Heimgesetze und Durchführungsverordnungen oder durch die Anordnung der Fortgeltung bundesrechtlicher Vorschriften.

Eine vor rund fünf Jahren kontrovers diskutierte Forderung war die nach der verbindlichen Festschreibung von Einzelzimmerquoten. Die aktuelle, immer noch pandemische Lage wirft ein neues Schlaglicht auf diese Vorgaben und könnte auch Auswirkungen darauf haben, in welchem Umfang grundsätzlich vorgesehene Befreiungen erteilt werden. Grund genug, einmal einen Blick auf die entsprechenden Regelungen und Umsetzungsfristen für Bestandseinrichtungen in ausgewählten Bundesländern zu werfen.

Gleichzeitig stellt sich die Frage, wer eigentlich für die zum Teil mit hohen Kosten verbundene Umsetzung entsprechender Vorgaben verantwortlich ist, wenn Eigentümer der Immobilie und Betreiber der Einrichtung auseinanderfallen. Hierfür kommt es maßgeblich auf die Gestaltung des Miet- bzw. Pachtvertrages an, über dessen Möglichkeiten wir einen Überblick geben.

2. Einzelzimmer- und Einzelplatzquoten: ausgewählte Regelungen in den Bundesländern

Die einzelnen Landesheimgesetze lösen sich in der Regel von den herkömmlichen Begriffen Pflegeoder Seniorenheim, um der zunehmenden Ausdifferenzierung der Wohnformen gerecht zu werden. Die Zuordnung einer konkreten Einrichtung zu einer der normierten Wohnformen, führt in der Regel in allen Bundesländern zum gleichen Ergebnis. Die sich daran anknüpfenden Anforderungen unterscheiden sich indes zum Teil erheblich. Dies gilt zum einen für die grundlegende Frage, ob es eine – verbindliche – (1) Einzelzimmer- bzw. Einzelplatzquote gibt, für welche (2) Übergangsfristen bzw. Bestandsschutzregelungen gelten, und ob im Einzelfall (3) Abweichungen bzw. Befreiungen erteilt werden können.

a) Bayern

(1) Das Bayerische Gesetz zur Regelung der Pflege-, Betreuungs- und Wohnqualität im Alter und bei Behinderung (Pflege- und Wohnqualitätsgesetz – PfleWoqG) und die zugehörige Verordnung zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes (AVPfleWoqG) differenzieren zwischen stationären Einrichtungen, Einrichtungen der Tages- und Nachtpflege (eingeschränkte Anwendbarkeit) und ambulant betreuten Wohngruppen (eingeschränkte Anwendbarkeit). In stationären Einrichtungen muss ein angemessener Anteil der Wohnplätze als Einzelwohnplätze ausgestaltet sein (§ 4 Abs. 3 AVPfleWoqG). Als angemessen wird – jedenfalls für Neubauten – ein Einzelzimmer-Anteil von 75 % erachtet.

Bei einer Einrichtung mit 70 Bewohnerzimmern sind demnach 53 Einzelzimmer vorzuhalten. Die Einrichtung könnte demnach insgesamt 87 Bewohner aufnehmen.

(2) Eine Angleichungsfrist für Bestandseinrichtungen betreffend die Ausgestaltung eines angemessenen Anteils der Wohnplätze als Einzelwohnplätze gibt es nicht (vgl. § 97 AVPfleWoqG).

(3) Gemäß § 50 Abs. 1 AVPfleWoqG sind Befreiungen von baulichen Mindestanforderungen möglich, wenn dem Träger einer stationären Einrichtung die Erfüllung der Mindestanforderungen im Gebäudebestand technisch oder aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht möglich oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Auf Antrag des Trägers kann dieser ganz oder teilweise von der entsprechenden Verpflichtung befreit werden, wenn die Befreiung mit den Interessen und Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner vereinbar ist.

b) Baden-Württemberg

(1) Das Baden-Württembergische Gesetz für unter stützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (Wohn-, Teilhabe- und Pflegegesetz) und die zugehörige Verordnung des Sozialministeriums zur baulichen Gestaltung von Heimen und zur Verbesserung der Wohnqualität in den Heimen Baden-Württembergs (LHeimBauVO) differenzieren zwischen stationären Einrichtungen (Heimen), Einrichtungen der Tages- und Nachtpflege (keine Anwendbarkeit) und ambulant betreuten Wohngemeinschaften (Anwendbarkeit, wenn nicht eigenverantwortet). Soweit Heime keine Wohnungen zur individuellen Nutzung bereitstellen, muss für alle Bewohnerinnen und Bewohner ein Einzelzimmer zur Verfügung stehen (§ 3 Abs. 1 LHeimBauVO).

Bei einer Einrichtung mit 70 Zimmern sind demnach 70 Einzelzimmer vorzuhalten. Die Einrichtung kann entsprechend auch „nur“ 70 Bewohner aufnehmen.

(2) Bei Bestandseinrichtungen, d. h. der Inbetriebnahme der Einrichtung vor Inkrafttreten der LHeim- BauvO am 1. September 2009, gilt gemäß § 5 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 LHeimBauVO eine Übergangsfrist von zehn Jahren ab dem Inkrafttreten der Verordnung, also bis zum 30. August 2019. Die Frist kann auf bis zu 25 Jahre nach erstmaliger Inbetriebnahme oder erneuter Inbetriebnahme nach grundlegenden, entgeltrelevanten Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden. Sanierungsoder Umbaumaßnahmen die in erheblichem Umfang die Gestaltung des Raumkonzeptes betroffen und insofern auch die Höhe der Heimentgelte beeinflusst haben, können dazu führen, dass die Übergangsfrist im Falle der Wiederaufnahme oder der Fortführung des Betriebs ab diesem Zeitpunkt entfällt, wenn und soweit die Umsetzung der Regelungen technisch durchführbar und wirtschaftlich vertretbar ist (vgl. § 5 Abs. 1 LHeimBauVO).

(3) Ist dem Träger einer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bestehenden Einrichtung die Erfüllung der genannten Anforderungen technisch nicht möglich oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar, kann die zuständige Behörde auf Antrag ganz oder teilweise Befreiungen erteilen, wenn die Befreiung mit den Interessen und Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner vereinbar ist (§ 6 Abs. 1 LHeim- BVO).

c) Berlin

(1) Das Berliner Gesetz über Selbstbestimmung und Teilhabe in betreuten gemeinschaftlichen Wohnformen (Wohnteilhabegesetz – WTG) und die zugehörige Verordnung über bauliche Anforderungen an Gebäude und Außenlagen in stationären Einrichtungen nach dem Wohnteilhabegesetz (Wohnteilhabe-Bauverordnung – WTG-BauV) differenzieren zwischen stationären Einrichtungen (nebst Sonderformen), teilstationären Einrichtungen und betreuten Wohngemeinschaften. In voll stationären Einrichtungen muss der Anteil von Bewohnerplätzen in Einzelzimmern mindestens 60 % betragen (§ 4 WTG-BauV).

Für eine Einrichtung mit 70 Wohnräumen bedeutet dies, dass 53 Bewohnerplätze in Einzelzimmern belegen sein müssen und 34 Plätze in 17 Doppelzimmern vorgehalten werden können. Die Einrichtung könnte demnach 87 Bewohner aufnehmen.

(2) Für Bestandseinrichtungen, die bei Inkrafttreten der WTG-BauV bereits in Betrieb, im Bau oder im baureifen Planungsstadium sind, gelten die Anforderungen gemäß § 4 Abs. 2 S. 2 WTG-BauV nicht. Insofern wird die Weitergeltung der HeimMindBauV sowie der aufgrund des § 31 HeimMindBauV erteilten Befreiungen angeordnet (§ 21 WTG-BauV). Bei Neubauten sowie bei wesentlichen Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudebestand, die nach Inkrafttreten dieser Verordnung in Betrieb befindlichen Einrichtungen durchgeführt werden, müssen Anforderungen nach der WTG-BauV bereits im Zuge der Baumaßnahme erfüllt werden.

(3) Ist dem Einrichtungsträger die Erfüllung der Anforderungen innerhalb der genannten Frist technisch nicht oder nur mit einem wirtschaftlich unvertretbaren Aufwand möglich, kann die Aufsichtsbehörde auf Antrag des Trägers eine befristete Befreiung erteilen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Erfüllung der Anforderungen baurechtliche oder denkmalschutzrechtliche Belange entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 WTG-BauV). Befreiungen können auch bei wesentlichen Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen erteilt werden (§ 21 Abs. 4 WTG-BauV).

d) Niedersachsen

(1) Das Niedersächsische Gesetz über unterstützende Wohnformen (NuWG) sowie die gemäß § 21 Abs. 2 NuWG bis zum Inkrafttreten einer eigenen Verordnung über die Anforderungen an die Räume in Heimen weitergeltende HeimMindBauV differenzieren nach Heimen, unterstützenden Wohnformen (ambulant betreuten Wohngemeinschaften) und Formen des betreuten Wohnens. Der Betreiber eines Heims soll Wünschen der Bewohnerinnen und Bewohner nach einer Unterbringung in Einzelzimmern möglichst Rechnung tragen (§ 6 NuWG). Eine feste Einzelzimmer- bzw. Einzelplatzquote gibt es (bislang) nicht.

Der Entwurf einer Verordnung über bauliche Mindestanforderungen für unterstützende Einrichtungen nach dem Niedersächsischen Gesetz über unterstützende Wohnformen (NuWGMindBauVO) sieht in § 2 Abs. 1 S. 3 vor, dass Heime Wohnräume für Einzelpersonen in angemessener Zahl zur Verfügung stellen. Angemessenheit liegt nach der Begründung noch bei einem Doppelzimmeranteil von 30 % vor. Die NuWGMindBauVO wurde bislang nicht beschlossen.

Bei einer Einrichtung mit 70 Wohnräumen bedeutet dies, dass 21 Doppelzimmer für 42 Bewohnerinnen und Bewohner angemessen sind und 49 Bewohnerinnen und Bewohner in Einzelzimmern wohnen. Ein Doppelzimmeranteil von 30 Prozent bewirkt somit, dass nur für etwas mehr als die Hälfte der maximal 89-köpfigen Bewohnerschaft Einzelzimmer zur Verfügung stehen.

(2) Eine Übergangsfrist ist nur für bestimmte ambulant betreute Wohngemeinschaften vorgesehen (vgl. § 20 NuWG).

(3) Befreiungen sind zur Erprobung neuer Betreuungs- und Wohnformen vorgesehen (§ 16 NuWG).

e) Nordrhein-Westfalen

(1) Das Nordrhein-Westfälische Wohn- und Teilhabegesetz (WTG NRW) und die zugehörige Wohn- und Teilhabegesetz-Durchführungsverordnung (WTG DVO NRW) differenzieren zwischen Einrichtungen mit umfassendem Leistungsangebot (stationären Pflegeheimen) und anderen Einrichtungen (z. B. betreutes Wohnen). Das klassische Pflegeheim ist eine Einrichtung mit umfassendem Leistungsangebot. In Einrichtungen mit umfassendem Leistungsangebot ist den Nutzerinnen und Nutzern auf Wunsch bei Verfügbarkeit ein Einzelzimmer zur Verfügung zu stellen. In neu errichteten Pflegeheimen sind generell nur Einzelzimmer zulässig.

(2) Bei Bestandseinrichtungen, d. h. der Inbetriebnahme der Einrichtung vor Inkrafttreten des WTG NRW am 16. Oktober 2014, muss der Einzelzimmeranteil 80 % betragen (§ 20 Abs. 3 WTG NRW). Die Einzelzimmerquote war in Bestandseinrichtungen bis zum 31. Juli 2018 umzusetzen. Die Frist kann im Einzelfall bis längstens zum 31. Juli 2023 verlängert werden (§ 47 Abs. 2 WTG NRW).

Für eine Einrichtung mit 70 Bewohnerzimmern bedeutet dies, dass 56 Einzelzimmer zur Verfügung stehen müssen, das Pflegeheim also maximal 84 Plätze anbieten könnte.

(3) Gemäß § 13 Abs. 2 WTG NRW kann von den Anforderungen an die Wohnqualität abgewichen werden, wenn der Leistungsanbieterin oder dem Leistungsanbieter die Erfüllung einer Anforderung zur Wohnqualität im vorhandenen Gebäudebestand technisch oder aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht möglich oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist und die Abweichung mit den Maßstäben des Alltags eines häuslichen Lebens, der Sicherung der Privatsphäre sowie den durch dieses Gesetz geschützten Interessen und Bedürfnissen der betroffenen Nutzerinnen und Nutzern vereinbar ist.

f) Zwischenergebnis

Das Heimrecht unterscheidet sich zumindest in den Details von Land zu Land deutlich. Die Anforderungen an die vorzuhaltenden Einzelzimmer bzw. -plätze variieren erheblich und reichen von einer 100%igen Einzelzimmerquote bis zu einem völligen Verzicht auf eine feste Einzelzimmerquote. Auch die Übergangsfristen, Regelungen zum Bestandschutz und Befreiungsmöglichkeiten sind jeweils unterschiedlich ausgestaltet.

3. Mietvertragliche Gestaltungen

Die Herstellung der exemplarisch genannten Anforderungen an die Bewohnerzimmer kann mit erheblichem Aufwand verbunden sein. Zwar mag in manchen Fällen eine Befreiung wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit in Betracht kommen. Ist eine Befreiung aber nicht möglich, verbleibt ggf. nur die Möglichkeit, die Zimmer einzeln statt doppelt zu belegen. Insbesondere vor dem Hintergrund der anhaltenden Pandemie dürfte zudem davon auszugehen sein, dass in den Fällen, in denen die Befreiung mit den „Interessen und Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner vereinbar“ sein müssten, eine Befreiung von Einzelzimmerquoten nicht mehr ohne Weiteres erteilt werden dürfte.

Insofern ist es von erheblicher Bedeutung, wer die für die Nutzbarkeit einer Pflegeimmobilie und die Übereinstimmung mit den sonderordnungsrechtlichen Vorschriften der Landesheimgesetze bzw. die für deren Herstellung erforderlichen Kosten nach dem Miet- bzw. Pachtvertrag zu tragen hat. Ebenso von Bedeutung ist, wer die wirtschaftlichen Folgen zu tragen hat, wenn in Folge der Einhaltung der landesheimrechtlichen Anforderungen – etwa wegen den Vorgaben zur Einzelzimmerquote – nicht mehr die gleiche Anzahl an Bewohnern wie zu Beginn des Mietvertrages untergebracht werden kann.

Die Frage, wer im Rahmen des Mietverhältnisses für die Umsetzung gestiegener heimrechtlicher Anforderungen an die Pflegeimmobilie zuständig ist, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Zwar ist festzuhalten, dass im Außenverhältnis allein der Träger bzw. Betreiber der Pflegeeinrichtung – und nicht der Eigentümer der Immobilie – Adressat der landesheimrechtlichen Vorgaben und Vertragspartner der Versorgungsverträge ist und die Einhaltung aller sozialrechtlichen und heimrechtlichen Vorgaben damit in seine Verantwortung fallen. Zudem ist im Grundsatz für die Sollbeschaffenheit des Mietgegenstandes regelmäßig auf die bei Mietbeginn geltenden Standards und Vorgaben abzustellen und der Vermieter zu Verbesserungen des Mietgegenstandes während der Mietlaufzeit nicht verpflichtet.

Davon auszugehen, dass ohne explizite mietvertragliche Regelungen zu einer (Mit-)Verantwortlichkeit des Vermieters steigende heimrechtliche Anforderungen an die Beschaffenheit von Pflegeimmobilien alleiniges Risiko des Mieters sind, wäre dennoch zu kurz gegriffen. Ob sich aus – in Pflegeheimmietverträgen oft ausführlichen und teilweise auf konkrete Pflegeplatzanzahlen abstellenden – Mietzweckbestimmungen, den Bestimmungen zur Verantwortlichkeit für behördliche Auflagen und den mietvertraglichen Regelungen zur Instandsetzung und Instandhaltung nicht doch eine (Mit-)Zuständigkeit des Vermieters ergibt, lässt sich nur anhand der konkreten Formulierungen des im Einzelfall geschlossenen Mietvertrages bestimmen. Um solcher Rechtsunsicherheit zu entgehen, kann Vermietern wie Betreibern nur geraten werden, im Mietvertrag konkrete Regelungen zum Umgang mit während der Mietzeit sich gegebenenfalls verändernden heimrechtlichen Anforderungen an die Immobilie zu treffen.

4. Ergebnis

Im Ergebnis zeigt sich, dass es sowohl im Rahmen einer Ankaufsuntersuchung (Legal Due Diligence) als auch beim Abschluss von Miet- bzw. Pachtverträgen maßgeblich auf landesrechtliche Besonderheiten und die jeweiligen vertraglichen Gestaltungen ankommt. Die unterschiedlichen landesrechtlichen Anforderungen an Einzelzimmer- bzw. Einzelplätze, Übergangsfristen und Bestandschutzregelungen sowie Möglichkeiten, Befreiungen zu erlangen, haben einen erheblichen Einfluss auf die Investitionsplanung.

Mazars verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Beratung an der Schnittstelle von Heim- und Immobilienrecht. Mit unserem interdisziplinären Beratungsansatz sind wir der richtige Ansprechpartner rund um die Pflegeimmobilie.

Autoren

Dr. Moritz Ulrich
Tel: +49 30 208 88 1445
Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422
Dr. Jan Christoph Funcke
Tel: +49 30 208 88 1432

Haben Sie Fragen oder weiteren Informationsbedarf?

Sprechen Sie uns an

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.