Einvernehmliche Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen außerhalb des Mietvertrages kann zu Schriftformmangel führen

Die Entscheidung

Die Mietvertragsparteien einigten sich „per Briefaustausch“ auf eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen. Im weiteren Verlauf kündigte der Mieter das Mietverhältnis wegen eines Wasserschadens außerordentlich. Das Landgericht gab dem auf Mietzahlung klagenden Vermieter Recht, da kein Kündigungsrecht bestanden habe. Das OLG Brandenburg (Urteil vom 7. Juli 2020 – 3 U 82/19) hielt hingegen eine fristgerechte (Schriftform-)Kündigung für wirksam.

Das OLG Brandenburg entschied, dass die Schriftform nicht eingehalten worden sei, da die Verringerung der Betriebskostenvorauszahlung nicht mittels eines schriftformgerechten Nachtrages, sondern im Wege des Austausches (jeweils) einseitiger brieflicher Erklärungen erfolgt sei. Die Berufung des Mieters auf den Schriftformmangel sei zudem auch nicht treuwidrig. Die Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH.

Wesentlichkeit der Einhaltung der Schriftform

Der Fall zeigt exemplarisch, wie wichtig die Einhaltung der Schriftform in Gewerbemietverträgen ist. Denn wird die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, sind die Parteien – trotz vereinbarter Festlaufzeit – dazu berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig bis spätestens zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zu kündigen.

Die wirtschaftlichen Folgen der vorzeitigen Kündbarkeit können dabei enorm sein (z. B. Verlust des einzigen Produktionsstandortes). Die Mietvertragsparteien sollten daher große Sorgfalt an den Tag legen, wenn es um einvernehmliche Änderungen des Mietvertrages geht und im Zweifel einen Rechtsanwalt kontaktieren. Wichtig ist aber auch, dass einvernehmliche Regelungen nicht mündlich oder – wg. der Beweisbarkeit noch gravierender – per E-Mail oder sonst schriftlich außerhalb des Mietvertrages vorgenommen werden.

Das gilt umso mehr, als dass die Nichteinhaltung der Schriftform in Gewerberaummietverträgen ein häufig genutzter Ausweg ist, sich von „lästig gewordenen“ langjährigen Mietverhältnissen vorzeitig zu lösen. Schließlich sind die Mietvertragsparteien auch nicht (mehr) vor einer Kündigung durch ggfs. vereinbarte sog. „Schriftformheilungsklauseln“ geschützt, da derartige Klauseln nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sind (BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16).

Abgrenzung zu einseitigen Nebenkostenanpassungsklauseln

Wichtig ist, diesen Fall nicht mit den in vielen Gewerberaummietverträgen anzutreffenden einseitigen Nebenkostenanpassungsklauseln zu verwechseln. Nach diesen hat häufig der Vermieter das Recht, die Höhe der Betriebskosten einseitig anzupassen. Macht er davon Gebrauch, liegt aber gerade keine einvernehmliche vertragliche Änderung des Mietvertrages vor, sodass die Änderung auch nicht der Schriftform des § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 5. Februar 2014 – XII ZR 65/13).

Fazit und Ausblick

Unsere Berater sind mit den Einzelheiten der unübersichtlichen Rechtsprechung zu den im Einzelnen zur Wahrung der Schriftform zu erfüllenden Anforderungen im Detail vertraut. Wir unterstützen Sie sowohl in der Ankaufsprüfung bei Immobilientransaktionen als auch im Rahmen von Analysen des bestehenden Vertragsportfolios dabei, Schriftformrisiken zu erkennen und zu bewerten. Gemeinsam mit Ihnen entwickeln wir Strategien und Wege, um bestehende Schriftformrisiken rechtssicher zu beheben.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.