BGH zur Bekundungsbedürftigkeit verbundener Verträge bei Grundstückskäufen

Hintergrund der Entscheidung

Im entschiedenen Fall erwarb eine Gemeinde mit notariellem Grundstückskaufvertrag Teilflächen eines Grundstücks, wobei der Kaufvertrag aufschiebend bedingt geschlossen wurde und u. a. erst mit der „Rechtskraft“ des Durchführungsvertrags wirksam werden sollte. In der Folgezeit wurde der Durchführungsvertrag ohne notarielle Beurkundung geschlossen. Die klagende Gemeinde verlangte Herausgabe und Übereignung der Teilflächen. Dies lehnte der Eigentümer ab und berief sich auf die Formunwirksamkeit des Grundstückskaufvertrags, da der Durchführungsvertrag nicht (ebenfalls) beurkundet worden war.

Das LG Aachen hatte die Klage abgewiesen und auch die Berufung der klagenden Gemeinde vor dem OLG Köln blieb ohne Erfolg. Der BGH hingegen gab der Gemeinde nunmehr Recht.

Beurkundungspflicht von Nebenverträgen zu Kaufverträgen nur dann, wenn beide nach dem Parteiwillen eine Einheit bilden

Nach dem BGH rechtfertige allein die rechtstechnische Verknüpfung zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem anderen Vertrag nicht die Annahme, dass beide Verträge nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und beide beurkundungsbedürftig sind. Vielmehr läge eine Einheit der Verträge erst dann vor, wenn nach Vorstellungen der Beteiligten das nicht beurkundungspflichtige Rechtsgeschäft Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein soll, wenn also die Vereinbarungen miteinander „stehen und fallen“.

Daraus folgt, dass beispielsweise ein Durchführungsvertrag, wie im entschiedenen Fall, nur zu beurkunden ist, wenn er eine Pflicht des Eigentümers zur Übertragung von Grundstücken vorsehen würde.

Soll das Zustandekommen des Grundstücksgeschäfts davon abhängig sein, dass ein anderes, für sich genommen nicht beurkundungsbedürftiges Geschäft lediglich zustande kommt bzw. fortbesteht, so ist es im Hinblick auf den Schutzzweck des Beurkundungserfordernisses ausreichend, dass diese Verknüpfung, hier also die Bedingung, beurkundet wird.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung des BGH führt zu mehr Rechtssicherheit, indem die Abhängigkeit und die rechtliche Einheit verbundener Verträge trennschärfer definiert wird als bislang, sodass eine Beurkundungsbedürftigkeit nicht mehr aus Ungewissheit vorsichtshalber auf alle Verträge, die im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag sonst noch geschlossen werden, übertragen werden muss. Vielmehr wird künftig regelmäßig nur noch die Verknüpfungsabrede selbst zu beurkunden sein.

Dennoch sollte in Grundstückssachen in jedem Einzelfall bei der Verknüpfung mehrerer selbstständiger, aber im Zusammenhang stehender Vereinbarungen detailliert geprüft werden, ob insgesamt eine Beurkundungspflicht vorliegt, um gravierende, zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts führende Formfehler aufzudecken und zu beseitigen. Unsere Rechtsanwälte sind mit den Feinheiten und Anforderungen der Rechtsprechung des BGH zu Grundstückssachen bestens vertraut und unterstützen Sie bei der Prüfung gerne.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.