LG Wuppertal – Unwirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Unterschrift mit Zusatz „i. A.“

Im August sowie im Oktober 2020 erhielt der Mieter einer Wohnung jeweils ein Kündigungsschreiben. Für beide Kündigungen wurde der Briefkopf des Vermieters benutzt, wobei die Schreiben von einem Mitarbeiter des Vermieters mit dem Zusatz „i. A.“ („im Auftrag“) unterzeichnet wurden. Die Kündigungen enthielten weder einen ausdrücklichen Hinweis auf die Vertreterstellung des Mitarbeiters noch eine Vollmacht des Vermieters zum Ausspruch der Kündigungen. Der Mieter wies beide Kündigungsschreiben unverzüglich zurück. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter schließlich Räumungsklage.

Das LG Wuppertal entschied (Beschluss vom 4. August 2021 – 9 T 128/21), dass wegen des verwendeten „i. A.“-Zusatzes bei der Unterschrift beide Kündigungen unwirksam seien, und wies die Klage des Vermieters daher ab.

Kündigung in Vertretung setzt Offenlegung der Stellvertretung voraus

Gemäß § 568 Abs. 1 BGB besteht für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen das Erfordernis der Schriftform, wobei der Vermieter sich aber bei der Erklärung von Kündigungen grundsätzlich vertreten lassen kann. Für die wirksame Vertretung ist die Offenlegung der Stellvertretung innerhalb des Kündigungsschreibens notwendig. Die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung ist auch nicht allein deshalb entbehrlich, weil der Kündigungsempfänger weiß, dass der Kündigende grundsätzlich in allen Mietangelegenheiten vom Unterzeichner des Kündigungsschreibens vertreten wird.

Unterzeichnet ein Mitarbeiter des Vermieters das Schreiben – wie im entschiedenen Fall – mit dem Zusatz „i. A.“, ist nicht ausreichend ersichtlich, dass der Unterzeichner als Vertreter des Vermieters tätig werden wollte. Vielmehr wird dadurch deutlich gemacht, dass der Erklärende gerade keine eigene Erklärung abgeben will, sondern nur im Auftrag eines anderen dessen Erklärung überbringt. Ausnahmsweise kann die Auslegung der Gesamtumstände nach §§ 133, 157 BGB aber auch bei einer mit „i. A.“ unterzeichneten Kündigung ergeben, dass die Kündigung als Vertreter ausgesprochen wurde. Dafür bestanden hier aber keine Anhaltspunkte.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 25. September 2012 – VIII ZB 22/12) und kann in sämtlichen Konstellationen, in denen bevollmächtigte Vertreter für den Geschäftsherrn Erklärungen abgeben (wollen), von Relevanz sein.

Bei gesetzlichen (§ 568 Abs. 1 BGB im Wohnraummietrecht) oder vertraglich vereinbarten Schriftformerfordernissen (Regelfall bei gewerblichen Vermietungen) sollte daher auf die Unterschrift mit dem Zusatz „i. A.“ verzichtet werden. Aus der Kündigung muss sich hinreichend deutlich ergeben, dass der Unterzeichner im Namen eines anderen die Kündigung erklärt und in jedem Fall dem Schreiben eine Originalvollmacht beigefügt werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Kündigungsempfänger ansonsten die Kündigung nach § 174 S. 1 BGB zurückweisen kann und die Kündigung daher unwirksam wird. Gerade im Gewerberaummietrecht kann das Versäumen einer Kündigungsfrist aber zu dem Ergebnis führen, dass der Mietvertrag auf Jahre fortgeführt werden muss. Dadurch können Mietern, die den Standort aufgeben wollen, oder Vermietern, die zu einer höheren Miete an einen anderen Mieter vermieten können, erhebliche Kosten entstehen. Diese gilt es zu vermeiden.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Formulierung von rechtswirksamen und schriftformkonformen Schreiben an Mieter oder Vermieter.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.