KG – Der Abschluss von verbundenen Verträgen bei Grundstückskäufen kann zur Beurkundungsbedürftigkeit des Gesamtgeschäfts führen

In unserem letzten Newsletter aus dem Jahr 2021 hatten wir eine Entscheidung des BGH (Urteil vom 29. Januar 2021 – V ZR 139/19) zur Beurkundungsbedürftigkeit verbundener Verträge bei Grundstückskäufen vorgestellt. Der BGH hatte entschieden, dass ein Grundstückskaufvertrag nicht formunwirksam ist, wenn er unter der aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines anderen, formfreien Vertrages steht. Eine zur Beurkundungsbedürftigkeit führende Einheit der Verträge liege erst dann vor, wenn nach Vorstellungen der Beteiligten das nicht beurkundungspflichtige Rechtsgeschäft Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein soll, wenn also die Vereinbarungen miteinander „stehen und fallen“.

Wie wichtig es ist, in Grundstückssachen zur Vermeidung der Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts die Beurkundungsbedürftigkeit bei mehreren im Zusammenhang stehenden selbstständigen Vereinbarungen vorab genauestens zu prüfen, zeigt exemplarisch die folgende Entscheidung des Kammergerichts (Urteil vom 9. Februar 2021 – 21 U 126/17).

Inhalt der Entscheidung

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks und Gesellschafter eines Bauunternehmens. Der beklagte Kaufinteressent beabsichtigte, auf dem Grundstück eine Wohnung errichten zu lassen. Er schloss dazu einen Bauvertrag mit dem vorgenannten Bauunternehmen und kaufte vom Kläger mit notariell beurkundetem Kaufvertrag einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Nach einem Streit trat der Kläger vom Vertrag zurück und klagte auf Löschung der Vormerkung. Er begründete dies mit der Nichtigkeit des Kaufvertrages.

Das Kammergericht entschied im Sinne des Klägers, dass der Kaufvertrag nichtig sei, da der Bauvertrag nicht notariell beurkundet wurde. Denn beide Verträge bilden nach dem Parteiwillen eine rechtliche Einheit, da der Kaufvertrag allein geschlossen wurde, um die Ausführung des Bauvertrages zu ermöglichen. Insgesamt unerheblich sei, dass die Parteien der verbundenen Verträge nicht identisch seien, da der Leistungserbringer des Bauvertrages maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages habe.

Im Einzelnen begründete das Gericht die Einheit damit, dass der Beklagte lediglich einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück erwerben wollte, über dessen Nutzung er aber nicht allein entscheiden konnte, da die Bebauung durch den Bauvertrag vorgegeben war. Die beauftragen Bauleistungen bezogen sich umgekehrt auch nur auf die vom Kläger angebotenen Grundstücke und konnten folglich auch nicht auf ein anderes Grundstück „umgeleitet“ werden. Die Leistungen aus dem Bauvertrag waren unausweichlich auf dem Grundstück zu erbringen, an dem der Beklagte den Miteigentumsanteil erwerben wollte.

Fazit und Ausblick

Wie bereits angesprochen, sollte die Beurkundungsbedürftigkeit im Zusammenhang stehender Verträge stets vorab von einem Experten geprüft werden. Auf der sicheren Seite sind die Parteien auch, sofern sie die im Zusammenhang stehenden Verträge beurkunden lassen. Dabei entstehenden zwar höhere Beurkundungskosten, die jedoch im Hinblick auf eine drohende Nichtigkeit des Gesamtgeschäfts gut investiert sein dürften.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.