Immobilier et TVA : des économies d’impôt possibles ?

Projets immobiliers à usage mixte

Prenons le cas d’un projet à usage mixte (usage privé et commercial) intégrant des zones commerciales dès sa phase de conception.

Les dépenses encourues lors de la construction, de la rénovation et/ou de l’entretien d’immeubles sont toutes grevées d’une part de TVA. Cette part représente, dans un premier temps en tout cas, un coût supplémentaire à financer. En revanche, ladite TVA peut être récupérée en proportion des surfaces commerciales dès lors qu’elle est répercutée sur le prix des locations/ventes. Ce report d’impôt est récupérable, dans la plupart des cas, chez le locataire/acquéreur qui exploite les locaux pour une activité entrepreneuriale. Ainsi, la TVA encourue sur la part des biens immobiliers dont l’usage est commercial n’est plus une charge de TVA définitive, moyennant la mise en place de l’imposition des revenus y afférents (option).

Bien entendu, cette optimisation ne va pas sans quelques contraintes imposées par l’Administration fiscale. Toutefois, c’est une pesée des intérêts économiques qui devra être faite par l’investisseur/propriétaire. Généralement, il est recommandé de procéder à une simulation permettant de chiffrer les enjeux économiques qui en découlent. De plus, il n’est pas rare en pratique que l’option TVA facilite l’obtention du financement d’un projet immobilier.   

Immeuble déjà construit

Les mêmes questions se posent pour un immeuble déjà construit. En effet, le propriétaire peut toujours récupérer une part de TVA sur les coûts de construction ou de rénovation encourus par le passé. Dans certains cas, il est possible d’aller rechercher une part de TVA sur les investissements réalisés jusqu’à 20 ans. Une opportunité manquée par l’aliénateur peut être saisie par le nouvel acquéreur, selon le mode de transfert utilisé. Néanmoins, au vu de la complexité, il est recommandé de se faire conseiller pour éviter les erreurs.

Recommandations

En pratique, on constate trop souvent une méconnaissance des implications TVA dans le domaine immobilier. Malheureusement, des opportunités sont souvent manquées ou pire, on constate des conséquences financières significatives mal anticipées par les parties à la suite de transfert d’immeubles. Il est fréquent que le propriétaire d’un bien immobilier (détention par une personne morale ou une personne physique) n’ait pas conscience que son bien immobilier est soumis à quelques contraintes TVA qui nécessitent de procéder à des contrôles réguliers durant toute la vie de détention du bien mais également au moment de s’en dessaisir. Il est important d’inclure les aspects TVA lors de la vente ou transfert d’un immeuble qui a été utilisé intégralement ou partiellement dans le cadre d’une activité entrepreneuriale imposable.

Article rédigé par Emina Selimovic, Vanessa Cilio et Laurent Bovet