Quel régime TVA choisir pour la vente d’un bien immobilier ?

Dans la mesure où la vente d’un bien immobilier est en principe exclue du champ de l’impôt, la transmission de ce bien sans indication spécifique au sein du contrat sera considérée être réalisée sans TVA et par conséquent sans option. Cette première variante représente donc le régime par défaut.

La deuxième variante consiste en l’exercice de l’option et donc de soumettre à la TVA la vente de l’immeuble. Comme mentionné précédemment, la valeur du terrain doit figurer au sein du contrat afin d’exclure cet élément du calcul. Cette dernière distinction prend particulièrement sens dans cette variante puisqu’il s’agit de soumettre la vente à la TVA.

Finalement la troisième variante consiste au transfert de patrimoine (formule officielle devant être remise à l’AFC). L’avantage de l’utilisation de cette variante, soit la procédure de déclaration, réside dans la poursuite, aux mêmes conditions fiscales, du traitement de l’immeuble transféré du vendeur à l’acheteur. Cela implique donc que tant le vendeur que l’acheteur soient assujettis à la TVA. Au final, avec cette variante, aucune TVA n’est à verser. Ainsi l’acheteur évite une sortie de fonds supplémentaire. Sous l’angle de la TVA, l’opération est neutre étant donné que si l’acheteur versait la TVA au vendeur, il pourrait ensuite la récupérer au sein de son décompte TVA durant le trimestre concerné. Les désavantages sont supportés par l’acheteur, car il récupère le passé du bien immobilier. C’est-à-dire les risques des années antérieures et répond des créances fiscales nées avant le transfert. Le vendeur reste solidairement responsable avec le nouvel acquéreur pour les créances nées avant le transfert pendant une durée de 3 ans et ce à compter de l’annonce ou de l’avis de transfert.

Dans cette dernière variante, un changement dans l’utilisation des surfaces (changement d’affectation) peut engendrer des conséquences pour le nouvel acquéreur et contraindre celui-ci à devoir verser une partie voire le montant total de la TVA récupérée antérieurement au transfert, donc récupérée historiquement par le propriétaire précédent (prestation à soi-même). Par ailleurs, l’acheteur pourrait également récupérer une partie de la TVA qui n’avait pas pu être récupérée lors de l’acquisition du bien immobilier (dégrèvement ultérieur).

Notre expérience montre que les différentes variantes possibles nécessitent une analyse détaillée en amont afin de pouvoir identifier préalablement les risques, les opportunités, les conséquences ainsi que les montants en jeu.

Construction et/ou transformation d’immeubles destinés à la vente

On entend livraison de biens immobiliers lorsqu’on est en présence d’une construction et/ou d’une transformation d’immeubles destinés à la vente. Il s’agira de qualifier la prestation imposable ou exclue du champ de l’impôt, en tenant compte de deux critères, à savoir la date du début des travaux et la date de vente de l’objet.

La livraison de l’objet sera imposable si le début des travaux intervient après le contrat de vente (acte notarié). A l’inverse, lorsque le début des travaux intervient avant le contrat de vente, la prestation sera exclue du champ de l’impôt.

Le début des travaux de construction doit toujours être déterminé par ouvrage, c’est-à-dire que dans le cas où un lotissement comprendrait par exemple 3 immeubles, la date du début des travaux doit être analysée séparément et ce pour chaque immeuble.

Quels sont les travaux pouvant être considérés comme déterminants dans la fixation de la date relative au début des travaux de construction, sous l’angle de la TVA ?  

En règle générale, l’AFC estime que les travaux cités ci-dessous peuvent être considérés comme étant des indices dans le cadre de l’évaluation du commencement des travaux. Toutefois, chaque ouvrage peut faire l’objet d’une appréciation différente :

• Les travaux d’excavation ;
• Les travaux liés à la préparation du terrain à bâtir, comme par exemple le piquetage ;
• Les travaux liés à la stabilisation de la pente ;
• Les travaux de démolition en vue d’une nouvelle construction.

Sous l’angle de la TVA, on est en présence d’une transformation lorsque les coûts s’élèvent à plus de 50% de la valeur d’assurance du bâtiment avant la transformation.

• > 50% : il faut déterminer s’il s’agit d’une livraison de bien imposable ou exclue du champ de l’impôt ;   

• 50/50 ou < 50% : il s’agit d’une vente d’un bien immobilier exclue du champ de l’impôt.

Le principe de délimitation entre livraisons de biens immobiliers exclues du champ de l’impôt et imposables, s’applique également lorsque le vendeur de l’ouvrage ne vend pas le terrain mais octroie un droit de superficie à l’acheteur.

Lorsque le sol sur lequel l’ouvrage et/ou les objets seront construits ou transformés appartient à un tiers ou à l’acheteur, la vente de l’ouvrage et/ou des objets construits ou transformés constitue toujours une livraison imposable d’un bien.

Conclusions

En définitive, la complexité liée aux opérations immobilières nécessite une analyse TVA approfondie afin que tous les aspects devant être pris en compte soient gérés et les risques maîtrisés.

L’expérience démontre que les implications, en matière de TVA immobilière, sont techniques et complexes. On constate régulièrement que des régularisations doivent être effectuées ou encore que des opportunités d’optimisation n’ont pas été saisies par l’assujetti. Compte tenu des montants relativement élevés des transactions, il convient de prendre systématiquement en compte la TVA dans la planification des opérations immobilières.