OLG Hamm: Die Vereinbarung einer GbR zur Übertragung eines Grundstückmiteigentumsanteils bedarf der notariellen Beurkundung
Das OLG Hamm hat entschieden (Urteil vom 6. April 2022, Az. 8 U 172/20), dass die Vereinbarung über die Auseinandersetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück zum Inhalt hat, zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf. Zudem bestünden Ausgleichsansprüche zwischen den Expartnern einer nichtehelichen Gemeinschaft aufgrund getätigter Investitionen des einen Partners in das Grundstück jedenfalls dann nicht, wenn sie nicht im Vertrauen auf den Fortbestand der Beziehung getätigt wurden.
Sachverhalt
Die Parteien führten eine nichteheliche Beziehung. 2017 erwarben sie gemeinsam je zur Hälfte einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, um es mit einem Einfamilienhaus zu bebauen. Nach Baubeginn scheiterte die Beziehung. Die Klägerin setzte das Bauvorhaben allein fort und investierte umfangreich in das Grundstück. Nach der Fertigstellung nutzt sie das Einfamilienhaus allein.
Die Klägerin verlangte vom Beklagten die Übertragung seines Miteigentumsanteils. Sie kündigte auch die – nach ihrer Ansicht zwischen den Parteien bestehende – GbR zum Bau des Einfamilienhauses. Grundlage dafür war eine mündliche Vereinbarung, wonach der Beklagte sich zur Übertragung seines Miteigentumsanteils an die Klägerin verpflichtet hatte. Der Beklagte lehnte das Übertragungsverlangen ab, da er Teileigentümer des Grundstücks bleiben wollte. Die Vorinstanz wies eine entsprechende Klage der Klägerin ab.
Inhalt der Entscheidung
Das OLG Hamm wies die Berufung der Klägerin zurück.
Die Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils, sei es aus einer „normalen“ mündlichen Vereinbarung oder – das Entstehen einer GbR vorausgesetzt – einer mündlichen Auseinandersetzungsvereinbarung. Die Vereinbarung sei nichtig, da sie eine Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum enthalte und zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedurfte hätte. Die Berufung des Beklagten auf die Formnichtigkeit sei nicht treuwidrig, weil beide Parteien die Formbedürftigkeit aufgrund des gemeinsamen Erwerbs kannten. Im Übrigen fehle es vorliegend am Zustandekommen einer GbR. Verfolgten die Partner – so wie hier – keinen Zweck, der über die Verwirklichung der Beziehung hinausgehe, fehle es an dem für den Gesellschaftsvertrag erforderlichen Rechtsbindungswillen.
Darüber hinaus habe die Klägerin auch keinen Anspruch auf finanziellen Ausgleich, da ihre Investitionen in das Grundstück erst nach dem Ende der Beziehung erfolgt seien. Nach der Rechtsprechung des BGH kommen bei Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft finanzielle Ausgleichsansprüche nur in Betracht, wenn sie im Vertrauen auf den Bestand der Lebensgemeinschaft getätigt wurden. Zudem sei nicht ausreichend belegt, dass die Parteien vor der Trennung überhaupt eine nichteheliche Lebensgemeinschaft geführt hätten, da die Klägerin den entsprechenden Vortrag des Beklagten nicht bestritten habe.
Fazit und Ausblick
Durch die Entscheidung wird klargestellt, dass jedwede Vereinbarung mit einer Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum der notariellen Beurkundung bedarf. Unterbleibt diese, ist die Vereinbarung formnichtig. Die Berufung auf die Formnichtigkeit ist auch nur in absoluten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Klägerin ist vorliegend allenfalls auf gesetzliche Ansprüche wegen der Wertsteigerungen des hälftigen Miteigentumsanteils des Beklagten und ggf. auf eine Teilungsversteigerung zu verweisen.
Im Falle des gemeinsamen Erwerbs eines Grundstücks durch Nicht-Ehegatten sollten diese bereits beim Erwerb immer auch ausdrückliche Regelungen für ein mögliches Scheitern der Beziehung treffen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, wer die Immobilie behalten darf und welcher finanzielle Ausgleich für Investitionen geleistet werden muss. Denn wie gesehen werden gesellschaftsrechtliche Regelungen und die Grundsätze über die nichteheliche Lebensgemeinschaft häufig nicht anwendbar sein. Zwar kommen nach der Rechtsprechung des BGH nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wegen wesentlicher Beiträge eines Partners, mit denen ein Vermögenswert von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung geschaffen wurde, gesetzliche Ausgleichsansprüche in Betracht; wurden Investitionen aber nicht im Vertrauen auf den Bestand der Beziehung geleistet (s. o.) bzw. lag nur eine „lose Beziehung“ vor, kommen Ansprüche nicht in Betracht bzw. kann es bereits am Bestehen einer anspruchsbegründenden nichtehelichen Lebensgemeinschaft fehlen. Letzteres ist z. B. der Fall, wenn das Paar vor der Trennung nicht im erforderlichen Umfang Verantwortung füreinander übernommen hat.
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Autor
Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.
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