LG Berlin: kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung der Zweitwohnung

Sachverhalt

Der klagende Mieter begehrt von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern in einer Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Er begründet das Untervermietungsinteresse damit, dass er die finanziellen Belastungen aus der Anmietung der genannten Wohnung sowie der Doppelhaushälfte am Stadtrand von Berlin gering halten möchte. Das Amtsgericht Berlin-Mitte verurteile den Vermieter zur Erteilung der Untermieterlaubnis. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung.

Inhalt der Entscheidung

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17. März 2022, Az. 67 S 286/21) gab dem Vermieter recht.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Konkret führt das Landgericht Berlin mit Verweis auf ein BGH-Urteil aus (Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05), dass die aus einer – notwendigen – doppelten Haushaltsführung erwachsenden Mietkosten zwar grundsätzlich geeignet seien, ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse an der Gebrauchsüberlassung von mehr als nur unerheblichem Gewicht zu begründen; dem vom Kläger in diesem Zusammenhang geltend gemachten Interesse an der Senkung seiner Mietbelastung komme wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles ein hinreichend erhebliches Gewicht jedoch nicht zu.

Die Bemessung des hinreichenden Gewichts des Interesses wird durch den Gesetzeszweck bestimmt. § 553 Abs. 1 BGB diene ausschließlich dem Bestandsschutz. Das Mietverhältnis solle auch dann aufrechterhalten bleiben, wenn der Mieter aufgrund veränderter Umstände ein Interesse daran habe, einen Teil des Wohnraums an Dritte zu überlassen. Ob der Bestand des Mietverhältnisses den Schutz des § 553 Abs. 1 BGB verdiene und damit ein berechtigtes – hier wirtschaftliches – Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung begründe, sei trotz des weit gesteckten Anwendungsrahmens des § 553 Abs. 1 BGB stets eine Frage des Einzelfalls.

Davon ausgehend komme es für die Bemessung des hinreichenden Gewichts des vom Mieter verfolgten wirtschaftlichen Interesses vornehmlich darauf an, ob die zum Zwecke der Erzielung von Untermieteinnahmen beabsichtigte Gebrauchsüberlassung im Wesentlichen dem fortdauernden Bestand des den Hauptwohnsitz des Mieters betreffenden Mietverhältnisses oder lediglich sonstigen wirtschaftlichen Interessen des Mieters diene. Sonstigen wirtschaftlichen Interessen komme ein für § 553 Abs. 1 BGB hinreichend erhebliches Gewicht allenfalls dann zu, wenn sie denjenigen Interessen des Mieters entsprächen, die mit dem fortdauernden Bestand des seinen Hauptwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses in Zusammenhang stünden. Das Interesse am Bestand eines durch Untermieteinnahmen zu finanzierenden Nebenwohnsitzes könne nur dann einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung begründen, wenn es sich bei dem Nebenwohnsitz um den ehemaligen Hauptwohnsitz des Mieters handle und die Gebrauchsüberlassung im Zusammenhang mit der Eigenschaft des Nebenwohnsitzes als voraussichtlich auch zukünftigem Hauptwohnsitz des Mieters stehe. Dasselbe gelte, wenn die Gründe für den Erhalt des den Nebenwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses so gewichtig seien, dass sie denjenigen für den Erhalt des Hauptwohnsitzes im Wesentlichen nicht nachstünden.

Bezüglich der als bloßen Nebenwohnsitz einzustufenden Wohnungen seien hier beide Ausnahmevoraussetzungen nicht erfüllt. Vielmehr erschöpfe sich das Interesse des Mieters hier im bloßen Gebrauchsund Komfortzuwachs, der sich aus der zentralen Lage der Wohnung und den geringeren Fahrzeiten für die vom Kläger in Berlin entfalteten gewerblichen Tätigkeiten sowie die privaten Treffen mit seinem Sohn in der Stadt ergebe.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Landgericht tritt mit seinem Urteil einer teilweise in Großstädten sich einschleichenden Praxis von Mietern entgegen, die sich nach Umzug ins eigene (oder gemietete) Einfamilienhaus die alte günstige Wohnung vorsorglich auf Dauer – finanziert durch Untervermietung – zu sichern versuchen. Die Entscheidung muss in diesem Kontext betrachtet werden. Das Landgericht nahm, wie sich aus Andeutungen in der veröffentlichten Entscheidung ergab, dem Mieter seine Behauptung, die Wohnung weiterhin zu nutzen, angesichts der Gesamtumstände schlicht nicht ab. Die Entscheidung dürfte insoweit nicht verallgemeinerungsfähig sein. Nach der Rechtsprechung des BGH schließt eine Nutzung einer Wohnung als bloßen „Nebenwohnsitz“ ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung nicht aus. Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen der Mieter seinen Hauptwohnsitz aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt oder ein anderes Land verlegt.

Das Landgericht hat die Revision für das Urteil zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob das – für den entschiedenen Einzelfall gewiss zutreffende – Urteil Bestand haben wird.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.