BFH zum Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht eines gewerblichen Grundstückshändlers

Sachverhalt

Der BFH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klägerin – eine im Januar 2011 gegründete KG, deren Gesellschaftszweck der Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung (nicht jedoch die Vermietung) von Grundstücken war – bereits im (abweichenden) Wirtschaftsjahr 2011/2012 (1. Juni 2011 bis 31. Mai 2012) der Gewerbesteuerpflicht unterlag.

Die Klägerin erwarb im Juni 2012 mehrere mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Den Grundstückserwerb hatte sie im Wirtschaftsjahr 2011/2012 vorbereitet und u. a. einen Makler beauftragt und die Kaufobjekte besichtigt. Auch war ihr bereits im Mai 2012 der Notarvertragsentwurf übersandt worden.

In der Gewerbesteuererklärung für das Wirtschaftsjahr 2011/2012 erklärte die Klägerin einen – der Höhe nach unstreitigen – Verlust aus Gewerbebetrieb in Höhe von rund 1,03 Mio €.

Den Antrag auf Feststellung des vortragsfähigen Fehlbetrags gemäß § 10a GewStG auf den 31. Dezember 20212 lehnte das beklagte Finanzamt ab und wies darauf hin, dass bloße Vorbereitungshandlungen die Gewerbesteuerpflicht noch nicht begründen und die Verluste daher nicht gewerbesteuerlich zu berücksichtigen seien. Eine eigene wirtschaftliche Tätigkeit am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr werde erst begründet, wenn Grundstücke besitzt und verwaltet werden.

Die erstinstanzliche Klage hatte zwar Erfolg. In dem anschließenden Revisionsverfahren gab der BFH aber der Finanzverwaltung recht, hob das erstinstanzliche Urteil wieder auf und wies die Klage ab.

Entscheidungsgründe

Die Tätigkeiten der Klägerin im Wirtschaftsjahr 2011/2012 führten als reine Vorbereitungshandlungen nicht zu einer sachlichen Gewerbesteuerpflicht. Voraussetzung sei vielmehr eine werbende Tätigkeit, die ein gewerblicher Grundstückshändler – wie vorliegend die Klägerin – frühestens mit der Anschaffung der ersten Immobilie aufnehme.

Maßgeblich sei daher der Abschluss eines wirksamen Grundstückskaufvertrags. Demgegenüber sei ein gewerblicher Grundstückshändler durch die Beauftragung eines Maklers, die Besichtigung eines potenziellen Kaufobjekts oder ähnliche Tätigkeiten noch nicht in der Lage, seine Leistung am Markt anzubieten. Eine eigene, zeitlich vor Beginn des Grundstückshandels liegende gewerbliche Tätigkeit der Klägerin war darin nicht zu sehen.

An diesem Ergebnis ändere auch die gewerbliche Prägung der Klägerin nichts. Nach der Rechtsprechung des BFH führe zwar die Tätigkeit einer i. S. d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägten vermögensverwaltenden Personengesellschaft zu einem stehenden Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG, obwohl diese Gesellschaft keine originär gewerblichen Einkünfte erziele (vgl. auch BFHUrteile vom 13. April 2017, Az. IV R 49/15 und vom 20. November 2003, Az. IV R 5/02). Für den Beginn der Gewerbesteuerpflicht sei damit grundsätzlich auf die Aufnahme der vermögensverwaltenden Tätigkeit abzustellen.

Vorliegend sei die Klägerin aber zu dem Zweck gegründet worden, eine originär gewerbliche Tätigkeit auszuüben. In diesen Fällen beginne der Gewerbebetrieb – so der BFH – nicht allein wegen der in der Vorbereitungsphase üblicherweise ausgeübten und aufgenommen Vermögensverwaltung bereits mit deren Aufnahme. Selbst mit Einkünfteerzielungsabsicht unternommene vermögensverwaltende Tätigkeiten einer gewerblich geprägten Personengesellschaft können im Einzelfall – wie vorliegend – noch als Vorbereitungshandlungen eingestuft werden. Erst wenn die vermögensverwaltende Tätigkeit das Maß dessen überschreitet, was zur Aufnahme der originär gewerblichen Tätigkeit erforderlich und üblich ist, handle es sich bei diesen Tätigkeiten nicht mehr um bloße Vorbereitungshandlungen der noch nicht aufgenommenen gewerblichen Tätigkeit, sondern um die Aufnahme des eigenständigen Gewerbebetriebs.

Bedeutung für die Praxis

Der BFH stellt für den Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht eines gewerblichen Grundstückshändlers somit grundsätzlich auf den Abschluss eines (wirksamen) Kaufvertrags ab. Verluste, die zeitlich vor dem Grundstückskaufvertragsabschluss z. B. durch die Beauftragung eines Maklers generiert werden, sind damit grundsätzlich als Vorbereitungshandlung einzuordnen und daher gewerbesteuerlich – mangels Vorliegens eines Gewerbebetriebs – nicht abzugsfähig.

Eine Hintertür lässt der BFH für gewerblich geprägte Personengesellschaften offen. Zwar können auch bei solchen Gesellschaften vermögensverwaltende Tätigkeiten als bloße Vorbereitungshandlungen eingestuft werden, insbesondere wenn – wie im Streitfall – die Gesellschaft zu dem Zweck gegründet wird, eine originär gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Kann der Steuerpflichtige aber dokumentieren, dass die vermögensverwaltende Tätigkeit nicht nur eine bloße Vorbereitungshandlung darstellt, sondern einen eigenen – von der originär gewerblichen (Anschluss-)Tätigkeit unabhängigen – Charakter aufweist, sollte der Gewerbebetrieb auch bereits im Vorfeld, mit Aufnahme der Vermögensverwaltung, vorliegen. In diesem Fall bestehen durchaus Chancen, solche Verluste gewerbesteuerlich geltend machen zu können.

Autor*innen

Thomas Dennisen
Tel: +49 221 28 20 2450

Dr. Kristina Frankus
Tel: +49 221 28 20 2503

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.