Ausblick auf 2023: relevante Gesetzesänderungen und -vorhaben im Gebäudesektor

Hintergrund aktueller Gesetzgebungsprozesse

Der Klimaschutz ist eines der zentralen politischen Themen der heutigen Zeit und wird die Gesellschaft auch in den kommenden Jahren beschäftigen. Der Bund hat sich mit dem Klimaschutzgesetz (KSG) verpflichtende Ziele gesetzt, in verschiedenen Sektoren erhebliche CO2-Einsparungen zu erzielen. Auch der Gebäudesektor zählt hierzu. Die Europäische Kommission hat den European Green Deal erarbeitet, mit dem Ziel, bis 2050 klimaneutral zu sein. Auch sie hat hier den Gebäudesektor in den Blick genommen, was nicht verwundern darf, ist er doch für 40 % des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich.

Änderungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG sieht eine Neuregelung vor, die erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben wird. Ab dem 1. Januar 2023 gilt der neue Effizienzhaus-55-Standard (EH 55). Das bedeutet, dass ein neu zu errichtendes Gebäude nur 55 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes aufweisen darf. Bisher lag dieser Wert bei 75 %. Im Jahr 2025 soll er zudem auf 40 % sinken. Mit weiteren Änderungen des GEG ist künftig zu rechnen, da das Gesetz eine Evaluierungsklausel enthält.

Gebäudesofortprogramm

Bei dem Gebäudesofortprogramm handelt es sich um ein gemeinsames Maßnahmenpaket bzw. einen Vorschlag des Bundeswirtschafts- und des Bundesbauministeriums mit Klimaschutzmaßnahmen für den Gebäudesektor. Die Vorlage eines solchen Pakets war erforderlich geworden, da das CO2-Einsparungsziel im Gebäudesektor für das Jahr 2021 verfehlt wurde.

Das Gebäudesofortprogramm beinhaltet u. a. folgende Punkte:

• Ab dem 1. Januar 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies soll nach dem Willen der Bundesregierung auch in der neuen EU-Gebäuderichtlinie verankert werden.
• Es soll ein Förderprogramm eingerichtet werden, das die praktische Erprobung von Forschung und Entwicklung im Gebäudesektor unterstützt.
• Es soll ein sektorübergreifendes Gesetz zur Steigerung der Energieeffizienz eingeführt werden.

Das Gebäudesofortprogramm ist dem im KSG verankerten Expertenrat zugeleitet worden. Dieser ist der Auffassung, dass das Programm dafür sorgt, dass die Klimaschutzziele im Gebäudesektor auf lange Sicht bis zum Jahr 2030 zwar eingehalten werden, allerdings würden die Klimaschutzziele in den nächsten Jahren weiterhin verfehlt.

Inkrafttreten des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG)

Bereits in unserem Newsletter 2/2022 hatten wir über das geplante CO2KostAufG berichtet. Die Ampelkoalition hatte sich darauf geeinigt, dass der aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) folgende CO2-Preis im Gebäudesektor künftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden sollte. Bei Nichtwohngebäuden war dabei ein 50:50-Verhältnis vorgesehen, während bei Wohngebäuden ein Stufenverhältnis gelten sollte.

Auf den letzten Metern wurden auf Druck der FDP jetzt noch Änderungen an dem Gesetz vorgenommen. Bei Wohngebäuden bleibt es zwar beim Stufenmodell, allerdings tragen Vermieter jetzt bis zu 95 % der Kosten. Bisher lag die Grenze bei 90 %. Bei Nichtwohngebäuden bleibt es vorerst beim 50:50-Modell. Ab dem Jahr 2025 soll jedoch auch hier ein Stufenmodell greifen.

Ursprünglich war zudem geplant, dass das Gesetz nur auf Wärmelieferungen Anwendung finden soll, die ausschließlich aus Wärmeerzeugungsanlagen gespeist werden, die nicht dem Europäischen Emissionshandel unterliegen. Nun soll das Gesetz auch hierauf Anwendung finden, wobei eine Ausnahme für solche Wärmelieferungen für Gebäude gelten soll, die nach dem 1. Januar 2023 erstmals einen Wärmeanschluss erhalten haben. Die Einbeziehung auch von Anlagen, die dem EU-Emissionshandel unterliegen, hat den Hintergrund, dass eine bloße EU-Bepreisung allein den Mieter treffen würde; insofern soll die gesellschaftliche Akzeptanz des Gesetzes erhöht werden. Die Ausnahme für Gebäude, die erst im Jahr 2023 eine entsprechende Wärmelieferung erhalten, erklärt sich daraus, dass Fehlanreize für den Ausbau der Fernwärmeversorgung vermieden werden sollen.

Aussetzung der Erhöhung des CO2-Preises

Die ursprünglich geplante Anhebung des CO2-Preises nach dem BEHG von derzeit 30 € pro Tonne auf 35 € ab Januar 2023 wird aufgrund der Energiekrise ausgesetzt. Für das Jahr 2023 bleibt es daher beim derzeit geltenden Preis von 30 €. Darüber hinaus soll auch die Erhöhung des Preises bis 2025 verlangsamt werden. Ab Januar 2024 steigt der Preis auf 35 € pro Tonne statt wie ursprünglich geplant auf 45 €, die dann erst ab Januar 2025 fällig werden. Hier waren ursprünglich 55 € vorgesehen gewesen. Ab dem Jahr 2026 gilt unverändert ein Preiskorridor von 55 € bis 65 € pro Tonne.

Fazit und Ausblick

Neue gesetzliche Regelungen zu Energiethemen im Gebäudesektor treten in Kürze in Kraft. Ferner ist mit weiteren Neuregelungen zu rechnen. Diese dürften in Zukunft vor allem den Bestand treffen, da die EU erkannt hat, dass bis 2050 noch 85-90 % aller heutigen Gebäude stehen werden und insofern auch dort Maßnahmen zur Energieeinsparung getroffen werden müssen.

Insgesamt zeichnet sich ab, dass die Lasten ineffizienter Gebäude immer mehr von den Nutzern auf die Eigentümer übertragen werden. Damit stellt sich die Frage, inwiefern Mietverträge zur Entlastung von vermietenden Eigentümern an diese neue Situation angepasst werden können. Unsere Immobilienexpert* innen beraten Sie hierzu gerne.

Autoren

Dr. Jan Christoph Funcke
Tel: +49 30 208 88 1432

Camillo Gaul
Tel: +49 30 208 88 1405

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.