AGB-rechtlich vereinbarte Objektbewachungskosten sind als Betriebskosten auf Gewerbemieter ohne Höhenbegrenzung umlagefähig

Sachverhalt

Das Kammergericht (Beschluss vom 2. Mai 2022, Az. 8 U 90/21) hatte über eine Zahlungsklage des klagenden Mieters zu entscheiden, mit der dieser die Rückerstattung von Betriebskostenzahlungen in Höhe von 73.000,00 € hinsichtlich der auf ihn umgelegten Bewachungskosten des Gebäudes vom Vermieter einforderte. Der Mieter meint, die Klausel zur Übertragung der Bewachungskosten sei intransparent und damit unwirksam. Die hohen Bewachungskosten seien für durchschnittliche Gewerbemieter bei Mietvertragsabschluss nicht kalkulierbar gewesen. Zudem seien die Kosten nicht umlagefähig. Nachdem das Landgericht Berlin den Rückzahlungsanspruch abgewiesen hatte, wandte sich der klagende Mieter mit der Berufung dagegen.

Inhalt der Entscheidung

Das Kammergericht wies die Berufung zurück und die Klage ab.

Es entschied, dass die Aufzählung der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht – wie der Kläger meint – abschließend ist; vielmehr könnten sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden. Dies sei hier geschehen. Die vereinbarten „Kosten für die Bewachung des Gebäudes“ seien auch Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV. Die teilweise gegenteilig vertretene Auffassung, Bewachungskosten würden als Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen, überzeuge nicht. Eine Bewachung gehe deutlich über die allgemeine Verwaltung hinaus.

Die Bewachungskosten seien im Mietvertrag auch an systematisch richtiger Stelle aufgeführt und daher nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB. Die Umlage der Bewachungskosten als sonstige Betriebskosten benachteilige den Kläger auch nicht unangemessen nach § 307 Abs. 1 BGB. Ein Wachschutz sei darauf ausgerichtet, ein unbefugtes Betreten des Grundstücks, z. B. durch Einbrecher, Obdachlose oder Drogensüchtige zu verhindern. Der Wachschutz diene damit dem Schutz der Mieter und ihres Eigentums. Zugleich werden Beschädigungen von Grundstück und Gebäude und damit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand des Vermieters entgegengewirkt.

Im Hinblick auf die Höhe der Bewachungskosten könnten dem Gewerberaummieter auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen in vielfältiger Weise mehr Pflichten auferlegt werden als im Gesetz vorgesehen. Insbesondere könnten Verwaltungskosten durch eine Formularklausel wirksam auf ihn umgelegt werden, ohne dass es einer Bezifferung oder höhenmäßigen Begrenzung dieser Kosten bedürfe. Vor überhöhten Forderungen sei der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Mazars

Erst recht könnten Gewerberaummietern die Kosten einer Bewachung auferlegt werden, die – im Unterschied zu Verwaltungskosten – in aller Regel auch ihrem Interesse dienten. Bewachungskosten müssten im Gegensatz zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Flächen auch nicht im Hinblick auf das Transparenzgebot aus § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB der Höhe nach begrenzt werden.

Fazit und Ausblick

Die Kosten für die Bewachung eines Gebäudes können als sonstige Betriebskosten durch Formularklausel ohne Höhenbeschränkung auf den Mieter umgelegt werden.

Vermieter sollten die Umlage von Bewachungskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. Die Vereinbarung der „Tragung von Betriebskosten“ bzw. der „Betriebskostenverordnung“ ist nicht ausreichend, da die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Positionen (z. B. Kosten des Hauswarts) nicht die Umlage der Bewachungskosten umfassen. Vereinbarte Verwaltungskosten umfassen Bewachungskosten ebenfalls nicht. Mieter dagegen sollten versuchen, die Bewachungskosten zu deckeln. Denn diese können bei einer „24/7-Bewachung“ eines entsprechend großen Gebäudes im Jahr leicht mehrere Hunderttausend Euro betragen.

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Autor

Christoph von Loeper
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.