OLG Düsseldorf: Vereinbarungen zur Miethöhe während der Pandemie schließen Anspruch auf weitere Mietanpassungen aus
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Vereinbarungen zur Miethöhe während der Pandemie
In unserem Newsletter 2/2021 hatten wir das damals lang ersehnte Urteil des BGH zu Mietanpassungen während der Coronapandemie vorgestellt. Der BGH hatte entschieden (Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21), dass coronabedingte staatlich angeordnete Schließungen eines Geschäfts nicht zu einem Mangel des Mietgegenstandes führen, sondern der Mieter unter Umständen eine Anpassung der Miete nach den Grundätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) verlangen kann. Wir hatten damals dazu geraten, in Streitfällen möglichst klare vertragliche Regelungen zu Mietanpassung und zur Risikoverteilung bezüglich der Coronapandemie und Pandemien insgesamt zu vereinbaren. Was für Folgen es haben kann, wenn die Parteien keine klaren Regeln dazu treffen, ob die vereinbarten Anpassungsregeln abschließend sind, wird in dem nachstehend dargestellten Beschluss des OLG Düsseldorf näher thematisiert.
Inhalt der Entscheidung
Das Gericht hat entschieden (Beschluss vom 20. September 2022 – Az. I-24 U 117/21), dass, wenn die Vertragsparteien während einer Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe treffen, der Mieter nicht mehr nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete verlangen kann, wenn weitere nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Verkauf mit Flächenbeschränkung, allgemeine Kaufzurückhaltung) eintreten, die auf einer Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.
Der klagende Vermieter forderte vom beklagten Mieter die Zahlung der Mieten für Februar und März 2021, die Letzterer nicht entrichtet hatte. In diesem Zeitraum war das Geschäft infolge staatlich verfügter Geschäftsschließungen oder Zugangsbeschränkungen nicht voll nutzbar gewesen. Die Parteien hatten im Mai 2020 umfangreiche vertragliche Regelungen zur Mietanpassung wegen staatlicher Schließungen in Folge der Coronapandemie getroffen. Teilweise erließ der Vermieter dem Mieter die Miete vollständig (April und Mai 2020), in einigen Monaten war er nur zur Zahlung einer reduzierten Miete verpflichtet (Juni bis September 2020) und ab Februar 2021 galt unbeschränkt eine reduzierte Miete.
Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung der Mieten für Februar und März 2021. Es begründete dies damit, dass die Nachtragsregelungen vom Mai 2020 unstreitig im Hinblick auf die durch die Coronapandemie erfolgten Einschränkungen und damit einhergehenden Umsatzeinbußen bei der Beklagten erfolgt seien. Damit lägen aber die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor. Beiden Parteien sei zu diesem Zeitpunkt die Gefahr bekannt gewesen, dass die Pandemie zu (weiteren) weitreichenden Beschränkungen des wirtschaftlichen Lebens durch Geschäftsschließungen und Zugangsbeschränkungen führen könne. Vor diesem Hintergrund hätten die Partei den Nachtrag geschlossen; das Risiko weiterer Umsatzrückgänge aufgrund der Pandemie obliegen dann aber ausschließlich dem Mieter, der insofern das Verwendungsrisiko des Mietgegenstandes trage.
Fazit und Ausblick
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Parteien hatten die Folgen der Coronapandemie abschließend regeln wollen, da die wirtschaftlichen Auswirkungen der Coronapandemie Gegenstand der Vertragsverhandlungen bzw. des Nachtrags waren. Subjektiv vermeidbare Fehleinschätzungen des Mieters für die Zukunft zu weiteren pandemiebedingten Restriktionen waren angesichts der dem Mieter bekannten vorangegangenen staatlichen Maßnahmen irrelevant.
Wichtig ist auch hier erneut zu betonen, dass die Parteien zu einer bereits eingetretenen Pandemie klare und unmissverständliche Regelungen treffen sollten. Dies umfasst auch einen Passus dazu, ob die getroffenen Regelungen hinsichtlich dieser Pandemie abschließend sind oder aber gegenständlich nur einen Teilbereich regeln sollen und damit weitere Anpassungen in der Zukunft rechtlich möglich bleiben. Im Übrigen sollten die Parteien stets vertraglich regeln, wie die Risikoverteilung hinsichtlich künftiger (unbekannter) Pandemien sein soll.
Autoren
Dr. Jan Christoph Funcke
Tel: +49 30 208 88 1432
Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.
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