Drei-Objekt-Grenze – weitere Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg
Keine Zurechnung von Zählobjekten im Konzern
Nach der Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg vom 18. Januar 2022 – 8 K 8008/21 – bestand in Fachkreisen große Verunsicherung dahingehend, ob bei der Drei-Objekt-Grenze die Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte im gesamten Immobilienkonzern zu berücksichtigen sind. Es wurde ein weiterer Verfall der Abschirmwirkung der Kapitalgesellschaften befürchtet. Dasselbe Gericht stellt nun in einem weiteren Urteil (noch nicht veröffentlicht) erfreulicherweise klar, dass bei juristischen Personen nach wie vor eine abgeschirmte Vermögenssphäre vorliegt und es so nicht zu einer Zurechnung von Zählobjekten innerhalb der Unternehmensgruppe kommt.
Nach der Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg vom 18. Januar 2022 – 8 K 8008/21 – bestand in Fachkreisen große Verunsicherung dahingehend, ob bei der Drei-Objekt-Grenze die Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte im gesamten Immobilienkonzern zu berücksichtigen sind. Es wurde ein weiterer Verfall der Abschirmwirkung der Kapitalgesellschaften befürchtet. Dasselbe Gericht stellt nun in einem weiteren Urteil (noch nicht veröffentlicht) erfreulicherweise klar, dass bei juristischen Personen nach wie vor eine abgeschirmte Vermögenssphäre vorliegt und es so nicht zu einer Zurechnung von Zählobjekten innerhalb der Unternehmensgruppe kommt.
Hintergrund
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn die Betätigung den Charakter eines gewerblichen Grundstückshandels annimmt. Typisch für eine gewerbliche Betätigung ist, wenn bei dem Erwerb des Grundstücks oder zum Zeitpunkt der Bebauung bereits eine Veräußerungsabsicht bestand. Der BFH hat zur Prüfung der Veräußerungsabsicht die Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (in der Regel fünf Jahre) zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden (BFH vom 10. Dezember 2001 – GrS 1/98). Wird die Drei-Objekt- Grenze überschritten, kann die Gewerblichkeit nur bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände ausgeschlossen werden.
Einen solch außergewöhnlichen Umstand stellt ggf. eine fehlende Nachhaltigkeit der Veräußerungstätigkeit dar. Der Steuerpflichtige hätte hierfür nachzuweisen, er habe ohne (subjektive) Wiederholungsabsicht gehandelt. Ob es im Rahmen der Prüfung des gewerblichen Grundstückshandels hierauf generell ankommt, ist bereits umstritten. In einem Fall, in dem die Kläger-GmbH mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs veräußert hatte, hat sich das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 18. Januar 2022 – 8 K 8008/21 zudem – im Wege ergänzender Ausführungen – dahingehend geäußert, dass den einzelnen Objektgesellschaften innerhalb eines Immobilienkonzerns die Absicht hinsichtlich des wiederholten Erwerbs und der wiederholten Veräußerung von Immobilien zuzurechnen sind, wenn in Bezug auf die Unternehmensleitung Personenidentität in den Objektgesellschaften besteht. In einer solchen Unternehmensgruppe muss sich daher jede Objektgesellschaft die Wiederholungsabsicht ihrer Geschäftsführung zurechnen lassen, und sie kann sich damit nicht auf fehlende Nachhaltigkeit berufen.
In der Literatur bestand die Befürchtung, dass Objektgesellschaften hinsichtlich der Drei-Objekt- Grenze nicht mehr isoliert betrachtet werden können, würde diese Rechtsprechung weitergedacht und durch den BFH bestätigt (Revision anhängig, BFH – III R 12/22) werden.
Neuste Rechtsprechung des FG Berlin-Brandenburg
Das FG Berlin-Brandenburg stellt nun mit seinem neusten Urteil (8 K 8183/21) zu dieser Thematik klar, dass sich die Befürchtungen aus der Literatur (vorerst) nicht bewahrheiten. Der auch hier zuständige 8. Senat hat in den Entscheidungsgründen klargestellt, dass eine einheitliche Beteiligungsstruktur innerhalb eines Konzerns bzw. eine Personalunion in der Geschäftsführung bei Objektgesellschaften nicht dazu führt, dass Veräußerungsgeschäfte bzw. Zählobjekte konzernverbundener Gesellschaften der Kläger-Objektgesellschaft zuzurechnen sind. Insoweit lägen „tatsächliche Vorgänge innerhalb der abgeschirmten Vermögenssphären der Klägerin als juristische Person und anderer Objektgesellschaften der Gruppe vor“.
Fazit
Das FG Berlin-Brandenburg hat damit erfreulich eindeutig klargestellt, dass die Grundstücksverkäufe von verschiedenen Kapitalgesellschaften innerhalb einer Unternehmensgruppe nicht zusammengerechnet werden können, auch wenn innerhalb des Konzerns eine einheitliche Geschäftsführung bzw. Beteiligungsstruktur besteht. Die Aussage im Rahmen der Entscheidung vom 18. Januar 2022 ist allein dahingehend zu verstehen, dass bei Objektgesellschaften, die mehr als drei Objekte in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert haben, eine nachhaltige Tätigkeit nicht widerlegbar ist, wenn die Wiederholungsabsicht – als subjektives Element der Nachhaltigkeit – der gesamten Unternehmensgruppe immanent ist.
Damit sind jedoch noch nicht alle Fragen hinsichtlich der Rechtsprechung vom 18. Januar 2022 geklärt und die Entscheidung der Revision (BFH – III R 12/22) bleibt damit nach wie vor mit Spannung zu erwarten. Insbesondere bleibt die Frage offen, ob das Fehlen der Nachhaltigkeit bzw. der Wiederholungsabsicht als außergewöhnlicher Umstand in Bezug auf die Drei-Objekt-Grenze überhaupt eine Rolle spielt.
Autor*innen
Kristina Frankus
Tel: +49 221 28 20 2503
Max Ullenboom
Tel: +49 30 208 88 1135
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.
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