Dezember-Soforthilfe und Gaspreisbremse: Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Zur Abfederung der Kosten hat der Bund diverse Entlastungspakete beschlossen. So haben die meisten Bürger zunächst eine Energiepauschale von 300 € erhalten und der Umsatzsteuersatz auf Gas- und Wärmelieferungen wurde für den Zeitraum vom 1. Oktober 2022 bis zum 31. März 2024 von 19 % auf 7 % gesenkt. Da diese Hilfen nicht ausreichend waren, hat der Bund „Energiepreisbremsen“ und eine „Soforthilfe“ mit einem Maximalvolumen von 200 Mrd. € beschlossen. Die gesetzgeberische Umsetzung der Soforthilfe und der Energiepreisbremse sowie die Auswirkungen auf Mietverhältnisse sind Gegenstand des nachfolgenden Beitrags.

Gesetzgeber erlässt Gesetze zur Soforthilfe und zu Energiebremsen

Bereits mit der Dezember-Soforthilfe für Letztverbraucher (Haushalts- und Gewerbekunden sowie kleine und mittelständische Unternehmen („KMU“)) von Erdgas und Wärme hat der Bund mit dem „Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz“ vom 15. November 2022 kurzfristig für Entlastung gesorgt. Zwei weitere Gesetze jeweils vom 20. November 2022 sollen nunmehr im Jahr 2023 für die „große“ Entlastung sorgen: zum einen das Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse und zur Änderung weiterer energierechtlicher Bestimmungen („Strompreisbremse“), zum anderen das Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme sowie zur Änderung weiterer Vorschriften („Wärme- und Gaspreisbremse“).

Dezember-Soforthilfe

Nach der Soforthilfe entfällt für Letztverbraucher die Pflicht, für den Dezember 2022 die vertraglich geschuldete Voraus- oder Abschlagszahlung zu entrichten. Dennoch gezahlte Abschläge hat das Wärmeversorgungsunternehmen in der nächsten Abrechnung zu berücksichtigen. Lieferanten und Wärmeversorgungsunternehmen haben „im Gegenzug“ einen Erstattungs- und Vorauszahlungsanspruch gegen den Bund.

Damit gehen Besonderheiten für Mietverhältnisse einher:

• Für Vermieter mit eigenem Gasanschluss entfällt die Zahlungspflicht für Dezember 2022. Das Gleiche gilt für Mieter mit eigenem Gasanschluss, wobei diese in der Regel keinen eigenen Gaszähler in ihrer Mietwohnung haben und daher nicht unmittelbar profitieren.
• Besteht das Vertragsverhältnis über Gaslieferungen – wie üblich – zwischen Wärmeversorgungsunternehmen und Vermieter und wurde die Betriebskostenvorauszahlung im Mietverhältnis noch nicht an die gestiegenen Preise angepasst, hat der Vermieter die Entlastungen im Rahmen der Heizkostenabrechnung für 2022 an den Mieter weiterzugeben. Da die Abrechnung für 2022 aber erst in 2023 erstellt werden wird, profitieren Mieter auch erst in 2023 von der Entlastung.
• Hingegen sind Mieter in folgenden Fällen direkt von der Zahlung des Erhöhungsbeitrags für Dezember 2022 befreit:
  • in voller Höhe, wenn die Betriebskostenvorauszahlung aufgrund der gestiegenen Preise in den letzten neun Monaten vor dem 19. November 2022 bereits erhöht wurde,
  • oder zumindest in Höhe von 25 %, wenn der Mietvertrag in Gebäuden mit Gaszentralheizung in den letzten neun Monaten vor dem 19. November 2022 geschlossen wurde. Sofern die Zahlung eines entsprechend reduzierten Beitrags für Dezember rein zeitlich nicht mehr möglich gewesen sein sollte, können Mieter den Betrag zurückverlangen oder bspw. auch mit der Januar-Zahlung verrechnen.
• Wichtig zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang schließlich Informationspflichten der Vermieter. Mieter sind unverzüglich in Textform zu informieren über die von Lieferanten erhaltenen Informationen, Leistungen oder Entlastungen sowie über die Unterstützung durch den Bund. Der Vermieter hat zusätzlich in Textform und unter Hinweis auf ein von der Bundesregierung bereitgestelltes Informationsschreiben darüber zu unterrichten, dass er die endgültige Entlastung für die laufende Abrechnungsperiode in der Heizkostenabrechnung an den Mieter weitergeben wird.

Wärme- und Gaspreisbremse

Während die Soforthilfe demnach einmalig und kurzfristig entlasten soll, setzt die Wärme- und Gaspreisbremse ab 1. März 2023 bis April 2024 längerfristig an, und zwar durch garantierte Arbeitspreise je Kilowattstunde.

Für private Haushalte, Vereine und KMU, die bereits durch die Dezember-Soforthilfe entlastet werden, wird der Preis für 80 % des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs (i. d. R. gemessen an der betreffenden Entnahmestelle im Kalenderjahr 2021) auf 12 Cent brutto pro Kilowattstunde für Gas und 9,5 Cent brutto pro Kilowattstunde für Fernwärme gedeckelt. Die Monate Januar und Februar werden rückwirkend entlastet. Für den restlichen, darüber hinausgehenden Verbrauch muss der Kunde jedoch den vertraglich vereinbarten Preis bezahlen. Dies soll Verbraucher vor dem Hintergrund der Energieknappheit zum sorgsamen Umgang mit Energie anregen. Den Zuschuss bzw. Rabatt übernimmt ebenfalls der Bund gegenüber den Energieversorgern.

Auch die Industrie profitiert, nämlich von 7 Cent netto je Kilowattstunde für Gas bzw. 7,5 Cent netto je Kilowattstunde bei Wärme, jeweils für 70 % des Verbrauchs aus 2021.

Für Mietverhältnisse kann dem Grunde nach zunächst auf die Ausführungen zur Dezember-Soforthilfe verwiesen werden, da Vertragspartner in aller Regel der Vermieter sein wird:

• Auch bei der Wärme- und Gaspreisbremse hat der Vermieter daher die Entlastung, die er ab dem 1. März 2023 erhält, in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode zu berücksichtigen und entsprechend an den Mieter weiterzugeben, wenn eine Erhöhung der Betriebskosten in 2022 noch nicht vorgenommen wurde. Eine Anpassung der Vorauszahlungen der Nebenkosten im laufenden Mietverhältnis ist also nicht vorgesehen.
• Die Vorauszahlung ist hingegen unverzüglich anzupassen in Mietverhältnissen, in denen die Vorauszahlungen des Mieters für Betriebskosten seit dem 1. Januar 2022 bereits erhöht wurden oder in denen seit dem 1. Januar 2022 Betriebskostenvorauszahlungen erstmals vereinbart wurden. Die Anpassung kann lediglich dann entfallen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen lediglich um einen Betrag von weniger als 10 % im Vergleich zum bisher vereinbarten Stand anzupassen wären.
• Vermieter und Mieter können in sonstigen Mietverhältnissen bis zum 31. Dezember 2023 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe jeweils einmalig im Laufe einer Abrechnungsperiode vornehmen, wenn gegenüber der letzten Anpassung eine Änderung der Betriebskosten um einen Betrag von mindestens 10 % eingetreten ist. Der Vermieter muss die Anpassung begründen und dem Mieter auf Verlangen Auskunft erteilen.
• Die Höhe der Entlastung und die Höhe des auf den Mieter entfallenden Anteils an der Entlastung sind nach dem Gesetz mit der Abrechnung für die jeweilige Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen. Den Vermieter treffen auch hier korrelierende Informationspflichten, auch über Ursprung, Höhe und Dauer der Entlastung. Auch hierfür soll ein „Musterdokument“ für Informationspflichten kommen.

Auch hier kommt es für die Frage, zu welchem Zeitpunkt Entlastungen beim Mieter „ankommen“, also wesentlich darauf an, ob in 2022 bereits eine Erhöhung der Vorauszahlung stattgefunden hat oder nicht.

Nur am Rande sei erwähnt, dass die Neuerungen sowohl bei der Soforthilfe als auch bei der Wärme und Gaspreisbremse auf eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend anzuwenden sind: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die Entlastung im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung ist gesondert auszuweisen. Die den Vermieter treffenden Informationspflichten gelten auch im Verhältnis der Gemeinschaft zum einzelnen Wohnungseigentümer. Dies wird regelmäßig durch den Verwalter geschehen.

Strompreisbremse

Abschließend sei noch die Strompreisbremse genannt, deren System und Einzelfragen im Wesentlichen der Wärme- und Gaspreisbremse folgen. Entscheidender Unterschied zu sonstigen Soforthilfen und der Gaspreisbremse dürfte jedoch sein, dass Mieter vielfach selbst Vertragspartner des Stromlieferanten sind. Entlastungsfragen stellen sich also unmittelbar im Verhältnis zwischen Versorger und Mieter. Fragen der (anteiligen) Weitergabe durch den Vermieter (oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) dürften daher regelmäßig nur beim Allgemein- bzw. Gemeinschaftsstrom relevant werden, der jedoch der Höhe nach nicht relevant sein dürfte.

Bei der Strompreisbremse liegt der „Schwellenwert“ für die Zugehörigkeit zur jeweiligen Entlastungsgruppe bei 30.000 Kilowattstunden im Jahr. Haushalte und kleinere Unternehmen, die i. d. R. darunter liegen, erhalten für 80 % des bisherigen Verbrauchs einen gedeckelten Preis von 40 Cent brutto pro Kilowattstunde. Unternehmen mit einem jährlichen Stromverbrauch über 30.000 Kilowattstunden erhalten für 70 % des bisherigen Verbrauchs einen gedeckelten Nettopreis von 13 Cent pro Kilowattstunde.

Fazit und Ausblick

Die finanzielle Unterstützung des Bundes in einer Energiekrise historischen Ausmaßes ist im Ergebnis zu begrüßen, da Verbraucher, Gewerbetreibende und die Industrie bereits mit einer Vielzahl von Preissteigerungen in unterschiedlichen Lebensbereichen zu kämpfen haben und die Wettbewerbsfähigkeit gestärkt wird. Die Preisbremsen erhalten zudem in einem ausreichenden Maße Sparanreize. Klar ist allerdings, dass die Bremsen nicht auf Dauer aufrechterhalten werden können. Es steht zu erwarten, dass die Energiepreise auch dauerhaft höher bleiben. Positiv ist, dass die rasch errichteten LNG-Terminals vermehrte Flüssiggaslieferungen nach Deutschland ermöglichen und dass der Winter mild und damit der Verbrauch von Gas bislang moderat ausfällt. Vor diesem Hintergrund sinken die Gaspreise derzeit wieder, wobei diese erst mit einiger Verzögerung bei den Nutzern ankommen werden.

Autoren

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

Julian Bühler
Tel: +49 711 666 31 803

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.