AG und VG Frankfurt am Main: Der Vermieter darf die Warmwasserversorgung auch bei explodierenden Gaspreisen nicht einstellen

Hintergrund der Entscheidungen

In unserem letzten Immobiliennewsletter 4/2022 hatten wir bereits über erheblich gestiegene Energiepreise berichtet und Handlungsmöglichkeiten des Vermieters für den Fall aufgezeigt, dass der Mieter die Nebenkosten nicht zahlen kann. In den hier zu besprechenden Entscheidungen geht es um die mit der Thematik verbundene Frage, ob der Vermieter die Versorgungsleistungen – z. B. weil er selbst durch die gestiegenen Energiepreise in erhebliche finanzielle Bedrängnis kommen würde oder aber meint, auf den gestiegenen Nebenkosten sitzen zu bleiben – eigenmächtig einstellen darf.

Sachverhalt und die Entscheidungen

In dem vom AG Frankfurt a. M. entschiedenen Fall (Urteil vom 26. Juli 2022 – Az. 33 C 2065/22) hatte der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung übermittelt und angesichts einer Kostensteigerung von fast 500 % ankündigt, den Gasbezug (zur Warmwasseraufbereitung) künftig einzustellen. Die Mieter beantragten mit Erfolg eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung. Nach Widerspruch des Vermieters bestätigte das Gericht die einstweilige Verfügung. Die Mieter hätten einen Anspruch auf Warmwasserversorgung und die Unterbrechung derselben sei eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Im Hinblick auf die Kostensteigerungen für den Gasbezug könne der Vermieter schlicht die Vorauszahlungen für die Zukunft erhöhen.

In dem vom VG Frankfurt a. M. entschiedenen Fall (Beschluss vom 22. August 2022 – Az.: 8 L 1907/22.F) hatte der Vermieter die Gaszentralheizungsanlage im Keller stillgelegt und damit die Wärmeversorgung vollständig eingestellt. Die Wohnungsaufsicht hatte auf Antrag der Mieter angeordnet, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung gewährleisten müsse. In seinem gegen die Anordnung gerichteten Widerspruch berief sich der Vermieter auf erhebliche Preissteigerungen um bis zu 800 % und beantragte, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wiederherzustellen. Das Gericht lehnte den Antrag ab und begründete dies damit, dass die Versorgung mit Warmwasser in Deutschland zum üblichen (menschenwürdigen Mindest-)Wohnstandard gehöre, den ein Vermieter zu gewährleisten habe. Der Anstieg der Gaspreise sei kein Grund, die Versorgung mit Warmwasser sowie die bestehende Gasheizung außer Betrieb zu setzen. Dies gelte insbesondere auch deshalb, weil es sich insoweit um umlagefähige Nebenkosten handele, die – jedenfalls nach Erstellung der Jahresabrechnung – vom Mieter zu tragen seien. Die Ausführungen des Vermieters, er habe die Mieter nur vor den gewaltigen Kosten einer weiteren Gasversorgung schützen wollen, seien als Ausdruck einer bevormundenden Haltung rechtlich irrelevant.

Fazit und Ausblick

Den Entscheidungen ist zuzustimmen. Die Versorgung mit Warmwasser und mit Wärme gehört zum üblichen menschenwürdigen Mindestwohnstandard und der Vermieter darf nicht eigenmächtig die Versorgung einstellen. Dazu kommt, dass gerade in den Wintermonaten dem Mieter eine Wohnung ohne funktionierende Heizung nicht zumutbar und dieser Zustand – je nach Temperatur – zu einer berechtigten Mietminderung von bis zu 100 % führen kann.

Nachvollziehbar ist dennoch, dass (private) Vermieter möglicherweise Probleme haben, die an die Versorger zu leistenden erheblich gestiegenen Energiekosten aufzubringen oder aber aufgrund der Verauslagung dieser hohen Energiekosten fürchten, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Viele Mieter sind nämlich ihrerseits nicht in der Lage, diese Kosten zu begleichen. Jedenfalls soweit die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mittels Gas bzw. mit Fernwärme erfolgt, dürfte das Problem der gestiegenen Energiekosten auf Grundlage der gesetzlichen „Preisbremsen“ ab dem Frühjahr entschärft werden. Vermieter profitieren dabei unmittelbar, Mieter in der Regel erst ab der Jahresabrechnung.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.