Die digitale Dokumentation der Objektbegehung – eine Vorstellung des „Equipment Tax Risk Reporters“

Durch die gesetzlichen Neuregelungen im Zusammenhang mit der erweiterten Grundbesitzkürzung ist seit dem Erhebungszeitraum 2021 die Vermietung von Betriebsvorrichtungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr kürzungsschädlich. Da der Gesetzgeber jedoch eine Spartenrechnung verlangt, ändert sich nichts an der Notwendigkeit zur Identifikation und Dokumentation der Betriebsvorrichtungen. Mazars bietet eine innovative Lösung, die Bestandsaufnahme deutlich zu vereinfachen und sicher abzubilden.

Hintergrund

Bis einschließlich des gewerbesteuerlichen Erhebungszeitraumes 2020 war es für Grundstücksunternehmen, welche die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG in Anspruch nehmen wollten, nicht möglich, neben dem Grundbesitz auch Vorrichtungen oder andere Anlagen mitzuvermieten, wenn diese nicht als Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinne eingeordnet werden können. Mit dem Fondstandortgesetz und der neu eingefügten Regelung in § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG hat sich dies nun geändert. Betriebsvorrichtungen und andere Einrichtungsgegenstände können unschädlich (wenn auch selbst nicht begünstigt) mitvermietet werden, soweit die Einnahmen aus dieser Tätigkeit 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des (gesamten) Grundbesitzes nicht übersteigen (sog. Bagatellgrenze).

Herausforderungen in der Praxis

Das Gesetz verlangt in diesem Zusammenhang zwingend, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird (§ 9 Nr. 1 S. 4 GewStG). Die Finanzverwaltung formuliert dies noch konkreter: Gemäß dem neuen Erlassentwurf zu Anwendungsfragen zur erweiterten Kürzung ist in geeigneter und nachvollziehbarer Weise nachzuweisen, ob kürzungsunschädliche, aber selbst gewerbesteuerpflichtige Einnahmen nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b oder c GewStG vorliegen (Rz. 8).

Das Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen muss also in der Lage sein, nachweisen zu können, wie hoch die Einnahmen aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ist. Kann der Nachweis nicht geführt werden, besteht ein hohes Risiko, dass die erweiterte Grundstückskürzung per se nicht gewährt wird. Es kann also festgehalten werden, dass die Steuerpflichtigen auch weiterhin ihren Bestand in Hinblick auf diese Anlagen untersuchen sollten. Dazu müssen alle Anlagen, Maschinen, Einrichtungsgegenstände oder ähnliche Gegenstände erfasst werden, welche zum Mietgegenstand gehören, aber selbst nicht Grundbesitz darstellen. Im Anschluss muss ermittelt werden, welches Entgelt anteilig zum Mietpreis auf diese Gegenstände entfällt, damit so schließlich in einer Verhältnisrechnung aufgezeigt werden kann, dass die Bagatellgrenze nicht überschritten wird. Sollte der Bestand in dieser Hinsicht noch nicht lückenlos aufgearbeitet sein, führt meist nichts daran vorbei, einen Dokumentationsnachweis mithilfe von protokollierten Objektbegehungen und dem dazugehörigen Vertragswerk zu erbringen. Dieses Vorgehen sollte nach wir vor geeignet und nachvollziehbar sein, um eine für das Grundstücksunternehmen rechtssichere Situation zu schaffen.

Technische Hilfestellungen – „Equipment Tax Risk Reporter“

Die Notwendigkeit von Objektbegehungen besteht somit auch nach der Einführung der Bagatellgrenze. Wir haben hierfür ein eigens darauf ausgelegtes Tool entwickelt, den „Equipment Tax Risk Reporter“, um unsere Mandant*innen optimal bei den notwendigen Begehungen durch einen*eine Steuerberater*in zu unterstützen.

Der „Equipment Tax Risk Reporter“ wurde als Web-Applikation entwickelt und kann so auf dem Smartphone, Tablet oder Desktopcomputer angewendet werden. Im Vorfeld der Begehung können Stammdaten zum Objekt, wie z. B. Adresse, Nutzungsform, Nutzfläche, Begehungsdatum und Begehungsteilnehmer*innen aufgenommen werden. Während der Begehung werden durch den*die Steuerberater*in sämtliche steuerlich relevanten Anlagen und Maschinen mithilfe des Tools fotografiert und weitere Daten wie Art der Anlage, Eigentumsverhältnisse und Lageort der Anlage hinterlegt. Gleichzeitig haben Nutzer*innen des Tools die Möglichkeit, eine Vorabeinschätzung in Bezug auf die Gewerbesteuerschädlichkeit der Anlage mittels des Steuerindikators vorzunehmen. Auch mehrfach auftretende Anlagen können mithilfe des Tools gezählt werden. Im Anschluss wird auf Knopfdruck ein vollumfassendes und standardisiertes Begehungsprotokoll erstellt. Dieses kann den Mandant*innen unmittelbar zur Verfügung gestellt werden. Der*Die Mandant*in hat im Weiteren die Möglichkeit, das Steuerrisiko einer einzelnen Anlage abschließend durch den*die Steuerberater*in würdigen zu lassen. Die Protokolle stellen die zentrale Dokumentation hinsichtlich etwaiger mitvermieteter Anlagen dar.

Durch die Verwendung des „Equipment Tax Risk Reporters“ beschleunigen wir den Gesamtprozess der Objektbegehungen, da den Mandant*innen unmittelbar nach der Begehung das Protokoll übermittelt werden kann. Gleichzeitig ist gesichert, das sämtliche Erkenntnisse aus der Begehung vollständig dokumentiert sind. Da es sich um einen systemisch gesteuerten und (teil-)automatisierten Prozess handelt, kann gegenüber der Finanzverwaltung eine lückenlose Dokumentation nachgewiesen werden. Das Tool leistet damit einen maßgeblichen Beitrag zur Erfüllung der Kriterien der Finanzverwaltung zur Nachvollziehbarkeit und Tauglichkeit der Nachweisform und damit zur risikoarmen Nutzung der erweiterten Grundstückskürzung.

Autor*innen:

Anja Spitzenberg
Tel: +49 30 208 88 1366

Max Ullenboom
Tel: +49 30 208 88 1135

Dario Voß
Tel: +49 30 208 88 1369

Haben Sie Fragen oder weiteren Informationsbedarf?

Sprechen Sie uns an

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.