„Umwandlungsverbot“ von Mietwohnungen in Eigentum greift zeitnah

Das Umwandlungsverbot wurde im Sommer 2020 erstmals als Bestandteil des Baulandmobilisierungsgesetzes angekündigt. Nachdem der Vorstoß der weiteren Regulierung der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern aber heftiger Kritik ausgesetzt war, sollte das Umwandlungsverbot eigentlich gestrichen und nicht mehr Bestandteil der in den Bundestag eingebrachten Gesetzesvorlage werden. In der Kritik stand das Umwandlungsverbot insbesondere, da u. a. mit der Möglichkeit der Bestimmung von Erhaltungsgebieten nach §§ 172 BauGB durch die Kommunen bereits hinreichende Möglichkeiten bestehen, die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern zu regulieren. Darüber hinaus steht zu befürchten, dass die in Ballungsgebieten weiterhin stark angespannten Wohnungsmärkte noch weniger Entlastung erfahren, da für potenzielle Eigenheimerwerber schlicht keine bzw. kaum Eigentumswohnungen zur Verfügung stehen.

Umwandlungsverbot bzw. Umwandlungsbremse

Genau genommen handelt es sich bei dem Umwandlungsverbot eher um eine „Umwandlungsbremse“. Die Möglichkeiten für Eigentümer, ihre Mehrfamilienhäuser aufzuteilen bzw. Wohnungseigentum zu begründen sollen in hierzu gesondert von den Landesregierungen zu bestimmenden Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ deutlich eingeschränkt werden. Zunächst würde jede in einem solchen Gebiet beabsichtigte Teilung bzw. Begründung von Wohnungseigentum dann nur mit vorheriger Genehmigung der Behörde möglich sein, wobei der Behörde ein weitreichender Ermessensspielraum eingeräumt würde. So wäre die Genehmigung auch nur in sehr engen Ausnahmefällen zu erteilen, etwa bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder wenn an Familienangehörige zur eigenen Nutzung oder an mindestens 2/3 der Mieter veräußert werden soll. Ungeachtet dessen wäre aber auch eine spätere Veräußerung einzelner Wohnungseigentumseinheiten von einer erneuten Genehmigung der Behörde abhängig.

Fehlende Definition des angespannten Wohnungsmarktes

Aktuell ist zudem noch nicht abschließend geklärt, unter welchen Voraussetzungen ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des neu zu schaffenden § 250 BauGB anzunehmen wäre, allerdings liegt es nahe, dass jedenfalls in allen Gebieten, in denen eine Verordnung zur Einführung der sog. Mietpreisbremse beschlossen würde, auch das Umwandlungsverbot greifen dürfte. Es steht daher zu befürchten, dass insbesondere in den deutschen Ballungszentren (Berlin, München, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart etc.) zeitnah das Umwandlungsverbot gelten und damit die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern deutlich erschwert wird.

Verhältnis von § 250 BauGB zu § 172 BauGB unklar

Problematisch ist ferner, dass der neu zu schaffende § 250 BauGB wesentlich strengere Aufteilungsbeschränkungen als etwa für Gebiete im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung anordnet (z. B. ist die Ausnahme des § 172 Abs. 4 Ziffer 6 BauGB, wonach die Genehmigung der Aufteilung im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung zu erteilen ist, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern, in dieser Form nicht enthalten). In der jetzigen Fassung werden die in § 172 Abs. 4 BauGB genannten Privilegierungstatbestände daher gegebenenfalls sogar von § 250 BauGB verdrängt, sodass Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Geltungsbereichen einer Erhaltungssatzung damit rechnen müssen, dass künftig auch deren Aufteilung nicht mehr nur nach § 172 BauGB, sondern auch nach § 250 BauGB zu beurteilen ist.

Fazit und Ausblick

Am 28. Januar 2021 hat der Bundestag in erster Lesung über den Gesetzesentwurf der Bundesregierung debattiert. Der Entwurf wurde im Anschluss gemeinsam mit einem eine grundlegende Überarbeitung fordernden Antrag der FDP-Fraktion zur weiteren Beratung in den Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen überwiesen. Dessen ungeachtet ist weiter damit zu rechnen, dass das Gesetz noch im ersten Halbjahr 2021 – ggfs. auch schon im März oder April – in Kraft treten wird.

Um den drohenden Beschränkungen der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum durch das Baulandmobilisierungsgesetzes zu entgehen, empfehlen wir, die Aufteilung kurzfristig nach der aktuell geltenden Gesetzeslage umgehend zu beantragen. Gerne stehen wir Ihnen hierbei mit unserer Expertise zur Seite und unterstützen Sie bei Bedarf.

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