Teil 3

Autor*innen: Josephine Harth und Mario Bartz

Health Care

Zu Immobilien aus der Assetklasse Health Care zählen vorwiegend Pflegezentren, betreutes Wohnen und Seniorenzentren. Aufgrund der hohen spezifischen Nutzungsanforderungen und der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit ist diese Assetklasse den Spezialimmobilien zuzuordnen.

Neben den klassischen Pflegeimmobilien entwickelt sich das betreute Wohnen besonders dynamisch. Viele Investoren haben diesen Markt bereits als Alternative zu anderen Assetklassen identifiziert, da er aufgrund des demografischen Wandels als einer der am schnellsten wachsenden angesehen wird. Ein Transaktionsvolumen für den Health-Care-Bereich lässt sich im Jahr 2020 nicht exakt beziffern, da diese Assetklasse bislang in vielen Marktberichten nicht gesondert ausgewiesen wurde.

Laut BNP Paribas Real Estate ist die Assetklasse Health Care besonders interessant, da sie in der Vergangenheit nicht von Wirtschaftskrisen abhing und eine vergleichsweise sichere Quelle an Mieteinnahmen verspricht. Die geringe Schwankung bei Ausgaben für Gesundheit und Pflege resultiert daraus, dass nur ein geringer Anteil der Kosten aus privaten Rücklagen finanziert wird. Viele Investoren versprechen sich somit einen gewissen Diversifizierungseffekt von einem Investment in diese Assetklasse. Auch schränkt die staatliche Regulierung im Rahmen von Vergaberichtlinien ein etwaiges Überangebot in diesem Segment ein, was die Attraktivität zusätzlich erhöht.

CBRE erwartet laut eigenen Prognosen im Jahr 2021, dass institutionelle Investoren ihre Portfolios stärker in Richtung Health-Care-Immobilien verlagern. Ein hoher Kapitalüberhang unter Investoren und die schwachen Alternativen (festverzinsliche Wertpapiere) könnten zu weiteren Preissteigerungen und fallenden Renditen führen. Das ungebrochene Interesse an diesem Marktsegment belegen auch aktuelle Investitionen, wie beispielsweise die der Immac Group, die im ersten Halbjahr 2020 132 Mio. € zum Ausbau des eigenen Pflegeportfolios investiert hat. Außerdem wird das Unternehmen im Jahr 2021 weitere 54 Mio. € investieren, um in diesem Marktsegment weiter zu wachsen.

Microliving

Die Assetklasse Microliving beschreibt eine kleinteilige Wohnform, die häufig aus einer Wohnung mit einer Fläche zwischen 18 und 35 m² besteht. Wohnungen dieser Art richten sich in der Regel an Studierende, BerufspendlerInnen sowie Young Professionals und sind auf deren Bedarf bestens zugeschnitten.

Nach Informationen der Union Investment hat sich Microliving bei Investoren in den letzten Jahren zu einer etablierten Anlageklasse entwickelt. Das Angebot an privaten Studierendenwohnungen hat sich in diesem Zeitraum vervierfacht. Die Attraktivität dieses Marktsegments wird vor allem von dem soziodemografischen Wandel und dem sich verändernden Arbeitsmarkt geprägt, wobei Mobilität und Zentralität im Microliving wichtige Stichworte sind. Obwohl in diesem Marktsegment bereits viel passiert ist, bleibt die Nachfrage in vielen Hotspots nach wie vor größer als das Angebot.

Laut BNP Paribas Real Estate hat die Corona-Pandemie bislang kaum Auswirkungen auf diese besondere Immobilienvariante gehabt. Ein Grund hierfür könnte das vergleichbar geringe Angebot an kleinen und erschwinglichen Apartments für junge Menschen und Berufseinsteiger sein, sodass diese Art von Wohnen eine stabile Nachfrage erfährt. Auch bleibt Deutschland trotz Folgen der Corona-Pandemie weiterhin attraktiv für ausländische Student*innen, da die Ausbildungskosten hierzulande vergleichsweise niedrig sind. Nichtsdestotrotz ist nicht jedes Apartmentkonzept gut durch die aktuelle Krise gekommen, die Auslastung an A- und B-Standorten ist gegenüber dem Frühjahr 2020 zurückgegangen (67 % der Microliving-Objekte befinden sich an diesen Standorten). Weniger betroffen sind Einzelapartments an C- und D-Standorten, hier sind die Auslastungen teilweise sogar gestiegen.

Potenziale könnten sich in dieser Assetklasse auch besonders im mittleren Preissegment befinden. Dort lassen sich Objekte an eine breite Mietergruppe vermarkten und bieten auf angespannten Wohnungsmärkten eine attraktive Alternative. Obwohl die Lage wie zuvor genannt an einigen Standorten angespannt ist, blicken viele Investoren und Betreiber positiv auf das Jahr 2021. Das ungebrochene Interesse an diesem Marktsegment belegen auch aktuelle Investitionen, wie beispielsweise die der Union Investment Mitte 2020. Diese baute ihren Spezialfonds „Urban Living Nr. 1“ mit einer Akquisition von insgesamt 250 Apartments in Düsseldorf und Hamburg aus.