Des Suisses risquent d’être imposés sur leur immobilier en France

Depuis le 1er janvier, Paris a supprimé l’impôt sur la fortune (ISF) et l’a remplacé par un impôt basé uniquement sur l’immobilier, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Quelles conséquences pour les résidents suisses possédant des biens immobiliers en France? Les explications de Deborah Joye, spécialisée dans les questions immobilières et fiscales chez Mazars, une fiduciaire présente dans 86 pays avec 20 000 collaborateurs, dont 170 en Suisse. Elle s'exprimait en marge d'une conférence de la Chambre de commerce France-Suisse.

Le Temps: En quoi consiste cette réforme de l’impôt sur la fortune (ISF) en France?

Deborah Joye: Au 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui vise le patrimoine immobilier (français) des contribuables. La systématique, les seuils et les barèmes de l’ISF n’ont pas été modifiés, et l’exonération liée à l’outil professionnel demeure. L’imposition démarre dès que le contribuable affiche un patrimoine immobilier français de plus de 1,3 million d’euros [1,5 million de francs]. Les taux s’échelonnent ensuite entre 0,5% dès 800 000 euros et 1,5% au-delà de 10 millions de patrimoine immobilier.

Toutes les formes d’immobilier sont-elles concernées?

La difficulté de cet impôt réside dans l’évaluation de ce patrimoine immobilier, car il doit être taxé quel que soit le mode de détention (direct, indirect, via des sociétés, des fonds, etc.). Par contre, avec l’IFI, les autres actifs détenus par un contribuable sont exclus, ce qui, par défaut, diminue la base imposable. C’est donc, à première vue, une bonne nouvelle pour les contribuables.

Est-ce aussi une bonne nouvelle pour les Suisses détenant une maison de vacances ou des investissements immobiliers en France?

On pourrait le croire, car la baisse de la base imposable peut laisser penser qu’un Suisse qui n’était pas soumis à l’ISF en France ne paiera pas l’IFI. La réalité n’est pas si simple, à cause de la question de la déductibilité des dettes. Pour l’ISF, les dettes liées à un bien immobilier étaient déductibles quelle que soit leur forme, ce qui diminuait la masse imposable et donc la probabilité de devoir payer cet impôt. Or pour l’IFI, une telle dette n’est pas systématiquement déductible.

Pourquoi?

Par défaut, les prêts au sein du foyer fiscal (couple, enfant) ne sont plus déductibles. Pour les prêts avec des proches (famille), les conditions de la dette devront être conformes aux conditions du marché pour qu’elle soit déductible. Par exemple, un prêt sans intérêt ou non remboursable accordé par la grand-mère ne sera pas qualifié de conforme au marché et donc pas déductible. Pour les fortunes plus importantes, la déduction des dettes sera plafonnée. Par conséquent, lorsqu’une dette n’entre plus dans le calcul, l’assiette imposable augmente, tout comme la probabilité pour un propriétaire de devoir payer l’IFI.

Les résidents suisses ont-ils intérêt à sortir de l’immobilier français?

Pour leur très grande majorité, les Suisses qui possèdent de l’immobilier en France détiennent une résidence secondaire qu’ils utilisent, parfois un ou deux immeubles de rendement. Ils seront moins flexibles dans la réorganisation de leur patrimoine immobilier que les Français, par exemple, qui pourront réinvestir leur patrimoine dans des actifs exclus de l’IFI. En outre, si les Suisses vendent leur bien en France pour l’investir dans des actions suisses, ils seront soumis à l’impôt sur la fortune suisse.

Est-ce que les conventions de double imposition protègent contre une taxation élevée?

Le problème pour les résidents suisses qui ont du patrimoine immobilier en France est que l’impôt sur la fortune – sous une forme ou une autre – est prélevé des deux côtés de la frontière. Il est donc important pour le contribuable que l’impôt français s’arrête là où commence l’impôt suisse, et inversement. Le traité de double imposition avec la France prévoit des règles de partage concernant la taxation de la fortune.

Mais les nouvelles règles de l’IFI n’iront vraisemblablement pas sans créer des frictions pour certains contribuables, puisqu’il faudra vraisemblablement revoir la définition du terme «immeuble», qui est devenue très extensive dans le cadre de l’IFI. Il est donc possible qu’à l’avenir, il y ait des cas de double imposition entre la Suisse et la France sur du patrimoine immobilier.

Ce changement de régime fiscal français a-t-il des conséquences pour les Suisses qui auraient oublié de déclarer un bien immobilier en France?

Un contribuable suisse doit déclarer l’intégralité de son patrimoine, y compris les biens immobiliers qu’il détient dans un autre pays. La création de l’impôt sur la fortune immobilière en France ne permettra pas au fisc suisse de repérer des résidences secondaires françaises non déclarées en Suisse. Mais l’échange automatique de renseignements fiscaux (EAR) avec la France, en vigueur depuis le 1er janvier 2017, pourrait, par effet de ricochet, permettre à l’administration fiscale de déceler ces éléments non déclarés.

Avec l’EAR, certaines données des comptes bancaires détenus en France par des résidents suisses seront transmises au fisc fédéral dans le courant de l’année 2018, pour l’année 2017. En creusant un peu, le fisc suisse pourrait découvrir que ces comptes sont liés à la gestion d’immeuble en France (paiement de factures, travaux, etc.) et ainsi déceler les immeubles non déclarés. Il est encore possible de bénéficier de la procédure de dénonciation spontanée non punissable en lien avec l’EAR, au moins jusqu’à fin septembre. Pour les contribuables concernés, il est donc grand temps d’agir.

Et si un résident suisse d’origine étrangère décide de rentrer dans son pays d’origine, où il possède de l’immobilier non déclaré, risque-t-il d’être rattrapé par le fisc fédéral ou cantonal?

Pour autant qu’il s’agisse d’un pays qui participe à l’EAR, le risque reste réel de devoir s’acquitter des impôts éludés au cours des dix dernières années en Suisse. Les informations échangées dans le cadre de l’EAR cette année concernent 2017. Un départ en 2018 n’empêchera donc pas l’échange. La question est de savoir dans quelle mesure le fisc poursuivra les anciens résidents fiscaux suisses pour leur faire rendre des comptes, compte tenu de la masse de dossiers qu’il a déjà à traiter.

Il peut paraître raisonnable de penser que la valeur des éléments non déclarés puisse avoir une influence sur la décision du fisc d’ouvrir ou non une action. Cela est probablement également vrai pour les contribuables suisses qui ne se seront pas dénoncés spontanément.