Se soumettre à la TVA immobilière, une option à ne pas rater !

Lorsque les surfaces d’immeubles sont utilisées à des fins commerciales, se pose la question de l’imposition volontaire des revenus de location et des possibilités de récupération de l’impôt préalable grevées aux dépenses d’entretien, d’investissements et/ou de rénovations. Précisons également que les dépenses d’investissements qui permettent d’augmenter la valeur du bien et qui sont intervenues les années précédant l’exercice de l’option peuvent ouvrir un droit à la récupération d’une partie de l’impôt préalable encourus ultérieurement, soit l’année où l’assujetti décide d’exercer l’option. Dans ce cas, le remboursement interviendrait après la réalisation des travaux d’investissements.

L’expérience montre que l’option est souvent avantageuse. En effet, les surfaces destinées à un usage commercial engendrent souvent des montants d’impôt préalable importants. Sans l’option, celui-ci ne peut pas faire l’objet d’une récupération et par conséquent il s’agit d’une charge supplémentaire pour l’assujetti.

Option de l’imposition volontaire d’imposition à la TVA

La loi régissant la TVA (ci-après : LTVA) permet d’opter volontairement à l’imposition des surfaces dites « commerciales », sous condition que le propriétaire soit assujetti à la TVA en Suisse ou qu’il procède à une demande d’assujettissement en vue d’exercer l’option.

Depuis le 1^er janvier 2011, nous observons un allégement des conditions et procédures permettant à l’assujetti à la TVA en Suisse d’exercer l’option. Ci-dessous, nous exposons un bref détail des changements intervenus :

Jusqu’au 31.12.2010 : Une requête écrite devait être déposée auprès de l’AFC par l’assujetti et l’option ne pouvait être accordée que si le destinataire de la prestation, soit le locataire, était également assujetti à la TVA ;

Jusqu’au 31.12.2017 : L’assujetti pouvait décider librement d’exercer l’option sans déposer de requête auprès de l’AFC, la seule condition était de  mentionner la TVA sur sa facture et/ou dans le bail à loyer et d’indiquer la prise d’option au sein du sous chiffre 205 ;

Depuis le 01.01.2018 : L’option peut être exercée par la simple mention au sein des décomptes TVA, par conséquent, nous comprenons que la mention de la TVA dans la facture n'est plus impérativement nécessaire. En revanche, il est important que la prise d’option soit réalisée et identifiée par l’AFC en l’indiquant au sein des décomptes TVA comme auparavant.

Avec la nouvelle loi, l’option pourra également se décider ultérieurement. En revanche, il sera intéressant de voir avec la nouvelle pratique, dans quel délai cette option rétroactive pourra être appliquée.

Nous relevons que la LTVA prévoit la soumission d’un 5^ème décompte dans les 180 jours après la fin de l’exercice commercial, si lors des travaux de réconciliation, l’assujetti constate des erreurs et que  la prescription du droit d’exiger le paiement de la créance fiscale est d'une durée 5 ans à compter de l’entrée en force de cette dernière.

En pratique, nous observons que le 5^ème décompte d’une période fiscale est souvent remis au-delà du délai légal de 180 jours. Par conséquent, devons-nous considérer que le délai de l’utilisation rétroactive s’étend à 5 ans comme le délai de la créance fiscale ou à 180 jours comme le délai de finalisation de la période fiscale ?

A ce jour, nous observons quelques imprécisions dans les instructions de l’AFC quant à l’exercice rétroactif de l’option. En effet, la mention au sein du chiffre 205 du décompte TVA permet d’indiquer que l’option a été consciemment décidée. Néanmoins, nous avons pu constater dans la pratique des exigences formelles visant à mentionner l’exercice de l’option sur les factures et/ou dans une clause TVA directement dans le contrat de bail. Afin d’éviter toute contestation de l’AFC, nous recommandons d’être vigilant quant aux informations mentionnées au sein des contrats de baux et des factures émises, en soumettant, par exemple, les documents pour validation à son conseiller TVA.

En revanche, la question se posera de savoir comment le destinataire de la prestation pour laquelle l’assujetti aura décidé d’exercer l’option sans le mentionner sur sa facture pourra récupérer l’impôt préalable. En effet, la facture reçue n’indiquera pas de mention de TVA car, au moment de son établissement, le bailleur n’avait pas encore décidé d’exercer l’option. Dans ce cas, nous estimons qu’il serait bienvenu d’informer le destinataire de la prestation soit le locataire par le biais d’un courrier que l’option a été exercée et qu’il peut, sous réserve qu’il remplisse les conditions, procéder à une récupération de l’impôt préalable inclus dans son loyer.

Le principe de l’option, s’applique également en cas de vente d’immeubles ou de parties d’immeubles, le vendeur peut décider d’imposer volontairement la prestation. En revanche, l’impossibilité d’exercer  l’option dans le cadre d’immeubles utilisés à des fins privées demeure.