Praktický průvodce daní z nemovitostí: koupě, dar, dědictví, prodej, 1.2.2016

„V případě prodeje, darování nebo dědictví nemovitosti je možné platit tři daně: daň z nemovitých věcí, daň z nabytí nemovitých věcí a daň z příjmu fyzických osob. Vše se liší podle konkrétní situace,“ říká Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars. Daň z nemovitých věcí platí každý, kdo vlastní nemovitost, platí se každoročně. Daň z nabytí nemovitých věcí se platí při koupi nemovitosti jednorázově, sazba je 4 % z ceny. Daň z příjmu fyzických osob se platí každoročně, do příjmů se v některých případech zahrnují i příjmy z prodeje nemovitosti. 

1. situace: Koupil jsem

Daň z nemovitých věcí:
Při koupi nemovitosti během roku je nutné do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí a zaplatit daň. Ta je splatná do konce května. Daňové přiznání se podává pouze jednou, v následujících letech zasílá vypočtenou daň z nemovitých věcí přímo finanční úřad formou poštovní poukázky.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
Je to paradox: daň se jmenuje z nabytí nemovitých věcí, ale pokud se aktéři obchodu nedohodnou jinak, platí ji prodávající, tedy ten, kdo o nemovitost přichází. Připravovaná legislativa počítá s tím, že od dubna 2016 bude daň z nabytí nemovitých věcí platit vždy kupující. Daň se platí z úplatných převodů nemovitostí a daňové přiznání k ní je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byl proveden vklad do katastru. Splatnost daně je ve stejném termínu. Sazba daně je čtyři procenta z ceny, nebo ze 75 procent znaleckého odhadu.

2. situace: Prodal jsem

Daň z nemovitých věcí:
Tuto daň platí ten, kdo nemovitost vlastní k 1. lednu daného roku. Prodávající ji tedy zaplatí za rok, kdy se nemovitost prodává, v následujícím roce po prodeji ji bude platit kupující.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
Do dubna 2016 ji platí prodávající, pokud se účastníci obchodu nedomluví jinak. Od dubna ji bude platit kupující.

Daň z příjmu fyzických osob:
Daň budete platit jen tehdy, jestliže jste při prodeji nemovitost vlastnili kratší dobu než pět let. Pokud jste v nemovitosti měli bydliště, pak stačí pro osvobození od daně dva roky.

Pokud je nutné platit daň z příjmu fyzických osob, tak se jedná o příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů a je nutné vyplnit přílohu číslo dvě daňového přiznání. Interaktivní formulář pro daň z příjmu za rok 2015 najdete zde .

Termín pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je do 1. dubna následujícího roku, pokud si člověk nechá daňové přiznání zpracovat daňovým poradcem, prodlouží se termín o tři měsíce. Daňové přiznání se podává na místně příslušný finanční úřad podle bydliště poplatníka.

Při prodeji nemovitosti nemůže za zaměstnance vyřídit roční daňové povinnosti zaměstnavatel formou ročního zúčtování daně, zaměstnanec musí daňové přiznání podat sám. Základem daně je prodejní cena ponížená o pořizovací cenu, daň samotná je 15 procent.

Tip:
Při prodeji nemovitosti je nutné splnit na finančním úřadu oznamovací povinnost, aby bylo v registru finančního úřadu vše v pořádku s ohledem na placení daně z nemovitých věcí. Jako prodávající tedy musíte uskutečněný prodej ohlásit, a to i v případě, že nebudete platit daň z příjmů.

3. situace: Dostal jsem

Daň z nemovitých věcí:
Daň z nemovitých věcí se platí každoročně do konce května, daňové přiznání se podává do konce ledna v prvním roce po získání nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
Platí se pouze z úplatného pořízení nemovitosti, takže při darování nehrozí.

Daň z příjmu fyzických osob:
Pokud darování proběhne mezi osobami v přímé příbuzenské linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci), v linii vedlejší (sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře, manžel, manžel dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodiče), daň se neplatí. Když však dostanete dům nebo byt od nepříbuzného, je třeba zahrnout do daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob hodnotu nemovitosti určenou znaleckým posudkem. Příjem z darované nemovitosti je příjmem dle § 10 zákona o daních z příjmů. Daňové osvobození u daně z příjmu fyzických osob se vztahuje na nepříbuznou osobu pouze v případě, že s ní poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku ve společně hospodařící domácnosti.

4. situace: Rozvedl jsem se a získal vyrovnání

Daň z nemovitých věcí:
Bude ji platit nový vlastník nemovitosti, na finančním úřadu je třeba podniknout patřičné kroky a změnit údaje také na katastrálním úřadu.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
Neplatí se.

Daň z příjmu:
Neplatí se.

5. situace: Zdědil jsem

Daň z nemovitých věcí:
Přiznání k dani z nemovitých věcí je třeba podat do konce ledna následujícího roku a příslušnou daň zaplatit do konce května následujícího roku.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
Z bezúplatného nabytí nemovitosti se neplatí.

Daň z příjmu:
Dědictví mezi příbuznými je od daně z příjmu osvobozeno. Daň z příjmu fyzických osob se neplatí ani v případě dědictví od nepříbuzného na základě odkazu v závěti.

Tip:
Při dědictví nemovitosti je nutné počítat s vyššími náklady než při darování nemovitosti. Odměna notáře, který vyřizuje pozůstalost, závisí na hodnotě dědictví. S ohledem na finanční náročnost je výhodnější nemovitost příbuzným darovat ještě za života.

6. situace: Převedli jsme družstevní podíl

U družstevního bytu je situace odlišná oproti nemovitosti v osobním vlastnictví, protože při prodeji družstevního bytu dochází pouze k převodu členských práv. 

Daň z nemovitých věcí:
V tomto případě platí družstevníci daň z nemovitosti v rámci nájemného a daňové přiznání podává a daň platí finančnímu úřadu družstvo.

Daň z nabytí nemovitých věcí:
U družstevního bytu se převádějí členská práva, proto se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí.

Daň z příjmu:
Daň se neplatí, když přesahuje doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem pět let. Pokud tomu tak není, platí „prodávající“ daň obdobně, jako je tomu v boxu „Prodal jsem“

7. situace: Daroval jsem

Dárce musí splnit oznamovací povinnosti na finančním úřadu v souvislosti s daní z nemovitých věcí, žádné další daňové povinnosti nemá. 

Zveřejněno na serveru finance.iDNES.cz, 1.2.2016.