Why to invest in a real estate fund

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Quoi de mieux que le Musée cantonal des Beaux-Arts, situé à côté de la gare de Lausanne, pour discuter de problématiques liées à la planification des placements. Une centaine de convives a pu tout d’abord entendre les experts fiscaux de Mazars, en l’occurrence Giuseppe Sottile, associé de Mazars Suisse, et Ludovic Pasche, expert fiscal diplômé, passer en revue les avantages et les inconvénients des différents modes de détention d’immeubles: détention directe en fortune privée, détention indirecte (via une SI ou SA) et détention de parts de fonds de placement. Cette comparaison a été effectuée que ce soit en cas d’achat d’un bien immobilier, de la détention de ce bien et, enfin de sa vente. Les conséquences fiscales en cas de succession ont aussi été passées en revue.

Les experts de Mazars ont ensuite traité de l’exemple d’un Monsieur X qui détient un immeuble locatif en direct avec les caractéristiques suivantes: valeur de marché 3 millions de francs; estimation fiscale (immeuble acheté il y a vingt ans) 1,8 millions; hypothèque 1,5 millions; loyers bruts annuels de 105’000 francs; enfin, des intérêts hypothécaires annuels (2,5%) de 37’500 francs. En résumé, la charge fiscale totale s’élève à 24’900 francs. Si on y ajoute une provision pour frais d’entretien (0,5%), en sus des intérêts hypothécaires, cela laisse un net annuel en poche de 27’600 francs.

Quelques inconnues

Mazars a ensuite comparé ce montant à celui où Monsieur X choisirait l’option de vendre son immeuble, pour réinvestir ensuite ses gains nets (1’380’000 francs) dans des parts du fonds Realstone (RSF), soit 10’298 parts. Cela donne un net en poche (grâce au dividende total) de 35’013 francs. Il semble donc plus intéressant d’investir de façon indirecte. «Mais cela dépend bien entendu du niveau de l’endettement hypothécaire, du rendement locatif (dans l’exemple ici à 3,5%), du taux d’intérêt hypothécaire (ici 2,5%). Si le taux est plutôt de 1% ou 1,5% alors l’investissement direct sera plus intéressant. Il faut aussi connaître le taux d’imposition sur le revenu: s’il est inférieur à 30% alors mieux vaut là encore investir en direct.»

Gérant désormais 3,81 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse, le CEO de Realstone, Julian Reymond, a poursuivi en cherchant à mettre en avant d’autres atouts d’un fonds. «Nous ne nous contentons pas de gérer les affaires courantes, comme les arrivées et les départs de locataires, mais nous cherchons à valoriser intelligemment le potentiel de l’immeuble. Cela passe par la rénovation des logements et l’amélioration de l’efficience énergétique de l’immeuble pour réduire ses émissions de CO2, mais aussi par la planification des investissements, souvent importants, afin d’assurer un cashflow stable.» Et de citer quelques cas précis, par exemple des bâtiments à la route Mon-Repos à Fribourg. «Nous avons planifié des travaux pour 1,6 millions de francs et mis en place un concierge professionnel. En six mois, cela a permis de réduire la vacance de 16% à 8% et de diminuer les charges d’exploitation de 25%. Par ailleurs, nous avons installé des panneaux photovoltaïques en toiture. En résumé, nous avons décidé d’agir plutôt que de réagir.»

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