Real estate: When "indirect" ownership is up for debate!

Article in French

S’il est indéniable que la majorité du parc immobilier est détenu « en direct », c’est-à-dire en main propre, par les propriétaires particuliers, dans certains cas, il peut être plus optimal au niveau fiscal de détenir des biens immobiliers locatifs de manière « indirecte ». Par détention « indirecte », il faut comprendre que le bien immobilier est détenu via une société immobilière dont le propriétaire est lui-même actionnaire. La baisse récente des taux d’imposition des sociétés rend sur le papier ce type de structure encore plus attractive.

Nous vous proposons dans cet article de passer en revue les différentes caractéristiques de la détention « indirecte », les avantages et les inconvénients que cette structure peut offrir ainsi que les éléments de réflexion qui doivent permettre de faire un choix avisé.

A qui s’applique la détention « indirecte » ?

Tout d’abord il est important de préciser que la détention « indirecte » s’adresse principalement aux propriétaires d’un patrimoine immobilier locatif mais devrait généralement être exclue pour la maison d’habitation personnelle. En effet, l’actionnaire se retrouverait à devoir payer un loyer à la société qu’il détient.

Ensuite, l’intérêt de la détention « indirecte » est décuplé lorsque le propriétaire n’a pas besoin de l’intégralité des rendements tirés de l’immobilier pour financer son train de vie. C’est-à-dire que les rendements immobiliers peuvent être thésaurisés en tout ou partie.

De plus, il s’adresse également aux personnes qui pourraient risquer d’être qualifiées de professionnel de l’immobilier. Cette qualification entraîne la reconnaissance d’une activité indépendante en lieu et place d’un « simple » investissement privé. L’activité indépendante, sous-entendant également l’assujettissement aux assurances sociales, peut engendrer en tout ou partie une imposition à l’impôt sur le revenu au lieu de l’impôt sur le gain immobilier en cas de vente.  Cette requalification peut être évitée si le patrimoine immobilier locatif est transféré à une société immobilière suffisamment tôt, soit avant que les ventes ne soient réalisées.

Avantages de la détention « indirecte »

La détention « indirecte » devrait conduire à une économie d’impôt annuelle puisque les rendements sont soumis à l’impôt sur le bénéfice, dont les taux sont particulièrement compétitifs, en lieu est place de l’impôt sur le revenu. Cette tendance s’est d’ailleurs renforcée suite à l’adoption de la RFFA ayant conduite à une baisse des taux de l’impôt sur les sociétés au niveau cantonal.

D’autre part, la société immobilière ouvre la possibilité d’effectuer des amortissements (inapplicable à la détention directe). Ces amortissements permettent ainsi de réduire la charge fiscale au niveau de la société tout en mettant des fonds de côté pour de futurs investissements. Le montant imposable est donc plus faible que le rendement immobilier qui aurait été soumis à l’impôt sur le revenu en cas de détention « directe ». De plus, lorsque le parc immobilier est vieillissant et nécessite des travaux de rénovation très importants, il peut être plus intéressant de passer par une société immobilière. En effet, la pratique des cantons en matière de déduction des frais de rénovation des particuliers s’est largement durcie ces dernières années. De plus, en matière de financement, il peut être plus facile d’obtenir un crédit hypothécaire pour une société que pour une personne privée, notamment à partir d’un certain âge.

Enfin, la détention « indirecte » pourrait également être privilégiée dans le cadre de la transmission du patrimoine immobilier (succession, donation, etc.) lorsque celui-ci est difficile à partager. En effet, il est plus facile de partager des actions d’une société que des parts de copropriété de chacun des biens immobiliers composant le patrimoine immobilier. Bien que cela nécessite une certaine entente entre les héritiers, cela garantit généralement un rendement équitable pour tous.

Coût fiscal « à l’entrée » de la détention « indirecte »

La question de la détention directe ou indirecte devrait idéalement se poser au moment de l’acquisition. Néanmoins, le transfert du parc immobilier existant vers une société immobilière n’est pas impossible mais ne peut toutefois pas se faire sans un coût fiscal initial. En effet, comme tout transfert immobilier, celui-ci engendre d’une part les droits de mutation pour la société acquéreuse et d’autre part, l’impôt sur les gains immobiliers pour le propriétaire vendeur. Si le patrimoine immobilier est apporté à la société immobilière, il en découle également en sus, le droit de timbre d’émission de 1% (dont l’abolition est en cours de discussion au niveau fédéral).

Ce coût initial de mise en place doit donc être mis en balance avec les avantages à long terme. D’où l’importance d’être conseillé en amont afin d’éviter ces prélèvements inutiles, respectivement de déterminer avec précision le coût de mise en place par rapport à l’économie fiscale qui pourrait en résulter. Notre expérience démontre que l’effort financier de mise en place est souvent récompensé sur la durée.

Conclusion

La détention « indirecte » peut être avantageuse fiscalement parlant et offrir des avantages dans de nombreuses circonstances, notamment dans l‘optique d’une planification successorale pour les propriétaires d’un patrimoine immobilier locatif.

Evidemment, le choix devrait être opéré idéalement dès la première acquisition. Toutefois, dans le cas où l’on souhaite transférer un parc immobilier existant vers une société immobilière, les impacts fiscaux à l’entrée (coût fiscal) et sur le long terme (économie fiscale) doivent être analysés avec précaution.  Chaque cas est différent !

Article rédigé par Deborah Joye et Quentin Eiselé