Real estate activities and VAT: a detonating mix!

De ce fait, pour une même opération, le résultat fiscal obtenu peut varier de manière importante selon les choix opérés. L’Administration fédérale des contributions (ci-après : AFC) a publié/modifié différentes pratiques administratives ces dernières années et nous observons qu’il est parfois compliqué d’en saisir toutes les nuances afin de mettre en œuvre les meilleures solutions.

Les grands principes

Il convient de constater avant toute chose que la vente et la location d’immeubles sont exclues du champ de la TVA.

Néanmoins, dans le domaine de l’immobilier, une option peut être exercée lorsque le destinataire de la prestation, soit le locataire ou l’acheteur n’utilise pas la surface à des fins privées. On parle d’exercer l’option sous l’angle de la TVA lorsqu’on décide d’imposer le revenu locatif voire la vente à la TVA. En d’autres termes, il s’agit d’imposer volontairement une prestation exclue du champ de l’impôt et de reverser le montant de TVA à l’AFC.

En revanche, la livraison de biens immobiliers peut être soumise à la TVA sous certaines conditions. On entend par livraison de biens immobiliers lorsque l’on est en présence d’une construction et/ou d’une transformation d’immeubles destinés à la vente.  Dans ce cas de figure, la valeur du terrain fait l’objet d’un traitement spécial du point de vue de la TVA. En effet, elle n’entre pas dans le calcul de la contre-prestation. Il est donc essentiel que cette valeur soit clairement séparée, par exemple, dans l’acte notarié.

Sous l’angle de la TVA, chaque immeuble doit faire l’objet d’une analyse détaillée qui distinguera les surfaces qu’on qualifiera de surfaces dédiées à une utilisation dite « privée » ou « commerciale ». Lorsqu’un objet immobilier n’est pas entièrement dédié à une seule utilisation, on parle d’un usage « mixte ». Dans un tel cas, il sera nécessaire d’identifier les dépenses ainsi que les investissements réalisés ou à réaliser pour chacune des surfaces afin de pouvoir attribuer les coûts à la surface concernée. Lors d’un contrôle TVA, l’inspecteur veillera à ce que cette attribution puisse être prouvée à l’aide de devis, de factures, de photos et de tous les autres documents qui lui permettront de contrôler que le traitement TVA opéré par le contribuable est correct et que par conséquent, l’AFC n’est pas lésée par une récupération de l’impôt préalable non justifiée.

S’agissant des immeubles, les impacts et conséquences sous l’angle de la TVA, sont étroitement liés à l’activité exercée, c’est-à-dire qu’il doit y avoir une activité imposable pour faire valoir le remboursement de l’impôt payé en amont. Par conséquent, cet impôt acquitté en amont dit impôt préalable en lien avec des dépenses et des investissements affectés à un bien immobilier ne peut être déduit que si les surfaces concernées sont utilisées dans le cadre d’activités imposables.

Dès l’instant où le propriétaire décide de soumettre une partie des locations à la TVA, l’immeuble rentre dans le champ de l’impôt. Le fait de savoir à quel moment l’immeuble entre ou sort dans le champ est relativement important. En effet, un immeuble entré dans le champ de l’impôt ouvrira un droit partiel ou total à la récupération de l’impôt préalable et par conséquent peut permettre des optimisations intéressantes pour son propriétaire. Toutefois, il est également important de préciser qu’un immeuble ou des parties d’immeubles qui sortent du champ de l’impôt peuvent nécessiter des corrections relativement importantes concernant les années antérieures en faveur de l’AFC.

Tous les documents et informations concernant un immeuble dans le champ de l’impôt doivent être conservés pendant 26 ans (20 ans + 5 années non prescrites + l’année en cours). En cas de contrôle TVA, l’insuffisance de preuves et/ou la documentation incomplète portera préjudice à l’assujetti et en aucun cas à l’AFC. En effet, si l’assujetti ne peut pas démontrer le bien-fondé des éléments lui permettant la récupération de l’impôt préalable, l’Administration est en droit de refuser la récupération de l’impôt et de procéder aux corrections nécessaires en défaveur de l’assujetti.

A ce jour, nous recommandons à tous les propriétaires qui ont un ou plusieurs biens dans le champ de l’impôt et/ou qui souhaitent intégrer un ou plusieurs biens, de veiller à ce qu’une gestion interne de l’information soit scrupuleusement mise en place afin de garantir le maximum de sécurité lors d’un contrôle TVA. Malheureusement, il n’est pas rare de voir, dans le cadre des contrôles TVA, des reprises découlant d’insuffisances de preuves, de documentation incomplète, de corrections d’impôt préalables incorrectes. Un situation que nous observons souvent dû à la complexité de la TVA dans ce domaine particulier et les difficultés rencontrées par les équipes comptables à saisir les répartitions parfois extrêmement techniques qui doivent être réalisées afin d’être en droit de récupérer de l’impôt.

Dans tous les cas, nous vous recommandons fortement de procéder à une analyse détaillée de votre exposition en matière de TVA immobilière afin d’en maîtriser les risques. En effet, cela vous permettra d’identifier, d’une part les avantages et inconvénients et d’autre part les montants en jeu.