MRS 40 – Ulaganja u nekretnine

Računovodstveni tretman

Inicijalno mjerenje se vrši po modelu troška, isto kao i unutar standarda MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema. Inicijalni trošak uključuje kupovnu cijenu, troškove povezane s dovođenjem stavke imovine u uporabno stanje (npr. čišćenje zemljišta, troškovi montaže i instalacije, troškovi posudbe vezani uz projekt itd.) te troškove demontaže i uklanjanja koje je potrebno diskontirati.

Naknadno mjerenje se može vršiti po modelu troška, odnosno po inicijalnom trošku, umanjenom za amortizaciju i nastala umanjenja vrijednosti, te po modelu fer vrijednosti gdje se stavke ulaganja u nekretnine revaloriziraju svake godine, a pritom se dobici/gubici nastali od revalorizacije priznaju u računu dobiti i gubitka. Važno je istaknuti kako se u ovom modelu vrednovanja ne obračunava amortizacija te da jednom kada se odabere model naknadnog vrednovanja mora se primijeniti na sve stavke imovine klasificirane kao ulaganje u nekretnine.

Često kod naknadnog vrednovanja dolazi do zabune između ovog modela i modela revalorizacije unutar MRS-a 16, jer se unutar modela revalorizacije, dobici/gubici nastali uslijed revalorizacije priznaju u okviru ostale sveobuhvatne dobiti kroz revalorizacijske rezerve, a na svaku novu vrijednost imovine se ponovno obračunava amortizacija.

Transferi između modela vrednovanja po MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema, i modela vrednovanja po MRS 40 Ulaganja u nekretnine

Postoji nekoliko situacija pri prelascima između modela vrednovanja po MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema, i modela vrednovanja po MRS 40 Ulaganja u nekretnine, prilikom čega treba pripaziti kod knjiženja:

1. Prelazak iz modela revalorizacije po MRS 16 u model fer vrijednosti prema MRS 40
   
   Stavka imovine se prvo mora revalorizirati u skladu s MRS 16 (rast/smanjenje revalorizacijskih rezervi) prije nego se obavi reklasifikacija na model fer vrijednosti po MRS 40.
2. Prelazak iz modela revalorizacije po MRS 16 u model troška prema MRS 40
   
   Stavka imovine se reklasificira na poziciju ulaganja u nekretnine te se nastavlja obračun amortizacije po istoj stopi.
3. Prelazak iz modela fer vrijednosti po MRS 40 u model revalorizacije prema MRS 16
   
   Stavka imovine se prvo mora svesti na fer vrijednost u skladu s MRS 40 (dobici/gubici priznati u računu dobiti i gubitka) prije nego se prebaci na model revalorizacije po MRS 16.
4. Prelazak iz modela troška po MRS 40 Ulaganje u nekretnine u model troška prema MRS 16 Nekretnine postrojenja i oprema
   
   Stavka imovine se reklasificira na poziciju ulaganja u nekretnine te se nastavlja obračun amortizacije po istoj stopi.

Nadalje, u praksi je moguće naići na situacije da društvo koristi dio zgrade koju ima u vlasništvu za vlastite potrebe, a dio za iznajmljivanje. Pritom je potrebno jedan dio vrednovati po MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema, a drugi dio po MRS 40 Ulaganje u nekretnine.

MRS 40 pruža jasne smjernice za priznavanje i vrednovanje ulaganja u nekretnine, omogućujući društvima izbor između modela troška i modela fer vrijednosti. Transparentnost kroz primjenu ovog standarda ključna je za pravilno informiranje dionika, posebice ulagača, o stvarnim financijskim rezultatima povezanima s ulaganjima u nekretnine. Model troška nudi stabilnost i predvidljivost u financijskim izvještajima jer se nekretnine vode po inicijalnom trošku, umanjenom za amortizaciju. Ovaj model je praktičniji za društva kojima ulaganje u nekretnine nije značajna stavka u financijskim izvještajima i čija se vrijednost nekretnina ne mijenja značajno, jer primjenom ovog modela mogu izbjeći troškove redovitih procjena tržišne vrijednosti nekretnina. S druge strane, model fer vrijednosti omogućuje društvima da prikažu realnu tržišnu vrijednost nekretnina, što više odgovara društvima kojima je ulaganje u nekretnine značajna stavka unutar financijskih izvještaja i čija je tržišna vrijednost volatilna. Ovaj model pruža više informacija o realnoj vrijednosti imovine i može biti korisniji za korisnike financijskih izvještaja.

Odabir između ova dva modela ovisi o strategiji poduzeća, njegovoj vrsti, te kako se imovina koristi. Važno je napomenuti da, ako se odabere model fer vrijednosti, potrebno je objaviti u financijskim izvještajima dodatne informacije o načinima vrednovanja i pretpostavkama koje su korištene, kako bi se osigurala transparentnost i razumijevanje od strane korisnika financijskih izvještaja.