Immobilien und MWST: Steuerersparnis möglich?

Immobilienprojekte mit einer gemischten Verwendung

Im Folgenden wir die gemischte Nutzung (private sowohl als auch unternehmerische Nutzung) einer Immobilie dargestellt, welche bereits in der Planungsphase Gewerbeflächen integriert hat.

Die Investitionen, die unter anderem beim Bau, der Renovierung und/oder der Instandhaltung von Immobilien anfallen, unterliegen in der Regel alle der Schweiz MWST. Dieser MWST-Anteil stellt zumindest in der Anfangsphase einen zusätzlichen Kostenfaktor dar, welcher im Budget des Projektes mitberücksichtig wie auch entsprechend finanziert werden muss. Zu beachten ist, dass diese MWST im Verhältnis zu den Gewerbeflächen rückerstattet werden kann, sobald sie auf den Miet-/Verkaufspreis abgewälzt wird. Diese Steuerstundung kann in den meisten Fällen von den Personen, welche die Immobile mieten/kaufen zurückgefordert werden, sofern die Nutzung für unternehmerische Tätigkeiten verwendet wird. Somit stellt die MWST im Zusammenhang mit dem gewerblich genutzten Teil der Immobilie keine endgültige MWST-Belastung dar, wenn die Besteuerung der damit verbundenen Einkünfte eingeführt wird (sogenannte Option).

Diese Optimierung unterliegt allerdings gewissen Einschränkungen durch die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV). Die Investoren/Eigentümer von Immobilien müssen grundsätzlich eine Abwägung ihrer wirtschaftlichen Interessen vornehmen. In der Regel wird empfohlen, eine MWST-Simulation durchzuführen, um die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen sowohl zu identifizieren als auch zu quantifizieren. Darüber hinaus ist es in der Praxis nicht ungewöhnlich, dass die Option die Finanzierung eines Immobilienprojekts erleichtert.

Bereits bestehende Immobilien

Die gleichen Fragen im Zusammenhang mit der MWST stellen sich ebenfalls bei bereits bestehenden Immobilien. Die Eigentümerinnen oder Eigentümer können in der Regel einen Teil der MWST, welche aufgrund von in der Vergangenheit angefallenen Bau- oder Renovierungskosten angefallen sind, zurückfordern. In manchen Fällen ist es sogar möglich, einen Anteil der MWST auf Investitionen zurückzufordern, die bereits bis zu 20 Jahre zurückliegen. Eine von den vorherigen Eigentümerinnen oder Eigentümer verpasste Gelegenheit der Rückforderung der MWST kann von den neu erwerbenden Personen geltend gemacht werden. Diese Rückforderung ist allerdings von der Art der Übertragung abhängig. Angesichts der Komplexität des MWST-Sachverhaltes, ist es ratsam, eine Fachperson beizuziehen, um Fehler zu vermeiden.

Unsere Empfehlung

In der Praxis ergeben sich oft komplexe Fragen im Zusammenhang von Immobilien mit der MWST. Leider kommt es regelmässig zu verpassten Gelegenheiten die MWST zurückzufordern oder sogar zu erheblichen finanziellen Auswirkungen bezüglich der MWST, welche bei einer korrekten Umsetzung umgangen werden könnten. Häufig sind sich die Eigentümerinnen oder Eigentümer von Immobilien (im Besitz einer juristischen oder natürlichen Person) nicht bewusst, dass seine Immobilie einigen MWST-Beschränkungen unterliegt, die eine regelmässige Überprüfung während der gesamten Lebensdauer der Immobilie, aber auch zum Zeitpunkt der Veräusserung erfordern. Es ist wichtig, beim Verkauf oder der Übertragung einer Immobilie, die ganz oder teilweise im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit genutzt wurde, die MWST mit einzubeziehen.

Beitrag von Emina Selimovic, Vanessa Cilio und Laurent Bovet