Aktualne.cz: Daň z pronájmu a prodeje nemovitosti: Kdo musí letos platit a jak ji vypočítat; 15.3.2023

Příjem z nájmu je definován jako pronajímání nemovitosti na delší dobu bez přidružených služeb. Je popsán v paragrafu 9 zákona o dani z příjmu a nepodléhá odvodům na sociální pojištění a zdravotní pojištění. Tím atraktivita tohoto pasivního příjmu roste.

Majitelé pronajímaných nemovitostí ale musí vyplnit standardní čtyřstránkové daňové přiznání. "Dani z příjmu fyzických osob podléhá daňový základ z nájmu, tedy příjem ponížený o související výdaje. Ty mohou poplatníci uplatnit buď ve skutečné výši, nebo 30procentním výdajovým paušálem. Částka výdajů při uplatnění paušálu může však činit maximálně 600 tisíc korun," upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.

V drtivé většině případů je tak výhodnější uplatnit skutečné výdaje oproti těm paušálním. Do skutečných výdajů totiž lze zahrnout odpisy nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na nábytek, úroky z financování nemovité věci či výdaje na opravy nebo pojištění. "Po odečtení výdajů od příjmů pak zůstane základ daně, ze kterého musí poplatník zaplatit 15procentní daň," říká Monika Lodrová ze společnosti BDO.

"Pokud by však zisk z pronájmu nemovitostí či součet dílčích základů daně přesáhl částku větší než 48násobek průměrné mzdy, to znamená 1 867 728 korun za zdaňovací období roku 2022, základ daně nad tento limit podléhá již 23procentní sazbě daně," upozorňuje.

U společného jmění manželů daní jen jeden

Přiznání musí vyplnit i ti, kteří pronajímají jen část svého majetku - jako třeba jen místnost nebo například garáž. "Nicméně zaměstnanci přivydělávající si pronájmem méně než šest tisíc korun za rok nemusí za splnění určitých podmínek přiznání k dani z příjmu vůbec řešit. Na osoby bez jiných zdanitelných příjmů se vztahuje limit 15 tisíc korun ročně, typicky se to týká důchodců, nepracujících studentů a osob na rodičovské dovolené," pokračuje Lodrová.

V případě společného jmění manželů se příjem z nájmu zdaňuje pouze u jednoho z nich. "Manželé by si tedy měli propočítat, u kterého z nich bude výhodnější příjem z nájmu zdanit v daňovém přiznání," doplňuje Ivanco.

Připomíná také situaci, kdy řada lidí pronajímala volné byty uprchlíkům z Ukrajiny a od státu dostávala příspěvek na solidární domácnost."V těchto případech se jedná o příjem osvobozený od daně a v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob se neuvádí," říká expertka.

Do příjmů z nájmů patří i takzvané pachtovné. "Pacht je podobný vztah jako nájem, ale s jedním rozdílem - pachtýř může nemovitost nejen užívat, může z ní mít i výnos. Pachtuje se typicky zemědělská půda. Pachtýř ji může obdělávat a prodávat plodiny, které vypěstuje. Základ daně jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje. Výsledek může být kladný i záporný," vysvětluje Jana Jáčová, zakladatelka firmy UOL Účetnictví.

Upozorňuje, že často se příjem z dlouhodobého nájmu zaměňuje za příjem z krátkodobého nájmu, který je typický pro penziony nebo pro služby typu Airbnb.

"U těchto krátkodobých nájmů jde většinou o provozování samostatné výdělečné činnosti. Osoba by měla mít příslušné živnostenské oprávnění, odvádět pojistné na sociální a zdravotní zabezpečení a také se častěji zabývat povinnostmi v oblasti DPH. To u dlouhodobých nájmů není," říká Jáčová.

Po prodeji nemovitosti platí řada osvobození

Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí se loni řada lidí rozhodla svůj majetek prodat. Velká část prodávajících je přitom podle expertů od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou z podmínek obsažených v zákoně o daních z příjmů.

"Daň z příjmu z prodeje nemovitosti fyzická osoba nemusí platit, pokud je vlastníkem nemovitosti déle než 5 let, u nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021 déle než 10 let," vyjmenovává jednu z osvobozujících podmínek Lodrová.

Poplatník je od platby daně osvobozen také v případě, že v nemovitosti sám bydlel minimálně dva roky bezprostředně před jejím prodejem. Pokud nemovitost vlastní manželé, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.

"Splnění podmínky bydlení nemusí nutně znamenat, že musíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občanském průkazu. Stačí, pokud při případné kontrole prokážete, že jste v ní bydleli, a to například doručenou korespondencí, dokumenty s energiemi nebo internetem, který je vedený na dané adrese na jméno poplatníka, případně čestným prohlášením či svědeckou výpovědí souseda," pokračuje Lodrová.

Daň neplatí ani vlastníci, kteří do konce roku následujícího po roce prodeje dané nemovitosti použili peníze z prodeje na takzvané uspokojení další vlastní bytové potřeby.

Tím se rozumí koupě bytu nebo domu, rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku nebo splacení úvěru, který byl použit na uspokojení bytových potřeb. Je třeba to ale oznámit finančnímu úřad do termínu pro podání daňového přiznání.

"V některých případech může vzniknout povinnost poplatníka oznámit osvobozené příjmy na finanční úřad. Toto platí v situaci, kdy osvobozený příjem přesáhne pět milionů korun a údaje si správce daně nemůže zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. Jedná se například o prodej nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí či prodej nemovitosti v zahraničí. Oznámení se podává do termínu daňového přiznání za daný kalendářní rok," uzavírá Lodrová z BDO.

Publikováno na serveru aktualne.cz dne 15. března 2023.