Právo: Jaké jsou daňové povinnosti při prodeji bytu; 16.10.2021

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v loňském roce zrušena, což byla se zachováním odpočtu úroků do výše 150 tisíc korun pozitivní zpráva pro realitní trh. Faktorů, které způsobují trend rostoucích cen, bylo však ještě více.

„Nabídka nemovitostí je dlouhodobě velmi nízká, což stále tlačí ceny nahoru. Byť politici mají ambice usnadnit pravidla pro novou výstavbu, jen tak rychle se to do cen bytů neprojeví,“ myslí si Jan Boruta, jednatel FérMakléři.cz, a poukazuje i na rostoucí inflaci, které se investoři do budoucna obávají, a proto dál byty nakupují.

Při prodeji nemovitosti se lidé odvodových povinností většinou zcela nezbaví. Zatímco sociální pojištění a zdravotní pojištění se neplatí nikdy, daň z příjmů fyzických osob se ale neplatí pouze v případě, že je splněna některá z podmínek pro daňové osvobození.

„V případě nutnosti odvodu daně z příjmů fyzických osob se daň z příjmu nevypočítává z celé inkasované částky, ale pouze z hrubého zisku, tj. z příjmu poníženého o výdaje,“ vysvětluje daňová poradkyně společnosti Mazars Gabriela Ivanco.

Řešení vlastní bytové potřeby

„Pokud jste v prodávané nemovitosti bezprostředně před prodejem bydleli, byť méně než dva roky, ale peníze z prodeje bytu či domu budou použity na řešení vlastní bytové potřeby v souladu se zákonem, tj. např k rekonstrukci nového bydlení nebo jeho pořízení, potom jsou splněny podmínky pro daňové osvobození,“ říká Boruta.

Osvobozený příjem se podle něj do daňového přiznání neuvádí a není důvodem, proč by za zaměstnance, který prodal byt, nemohl provést jeho zaměstnavatel roční zúčtování daně.

Časový test pro osvobození

Časová lhůta pro daňové osvobození je v případě prodeje bytu nebo domu, ve kterém měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem, splněna po uplynutí nejméně dvou let, pokud peníze z prodeje nehodlá použít na řešení své bytové potřeby. U nemovitosti, ve které neměl prodávající bydliště, potom po uplynutí deseti let.

„Ke zvýšení časového testu na deset let došlo od letošního roku, na nemovitosti pořízené v roce 2020 a dříve se vztahuje dřívější kratší pětiletý časový test,“ doplňuje Ivanco.

Dědictví a dary

V případě prodeje nemovitosti nabyté dědictvím se do časového testu započítává doba vlastnictví nemovitosti zůstavitelem (zemřelým), jestliže se jedná zejména o příbuzného v linii přímé nebo manžela. V případě prodeje nemovitosti obdržené darem se však časový test nezkracuje.

„Splnění zákonných podmínek pro daňové osvobození je vhodné si pohlídat, neboť v opačném případě dochází ke snížení čistého zisku z prodeje právě o vypočtenou daň z příjmu,“ upozorňuje Ivanco.

Povinnost podat daňové přiznání

Pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro daňové osvobození, potom je nutné hrubý zisk z prodeje bytu či domu zdanit v daňovém přiznání.

Jedná se o příjem dle § 10 zákona o dani z příjmů a je potřeba vyplnit i přílohu číslo dvě daňového přiznání.

Případná ztráta z prodeje však celkový roční daňový základ nesnižuje.

Hrubý zisk z prodeje bytu či domu ze společného jmění manželů se zdaňuje u jednoho z nich.

Byty prudce zdražily (cena za m2 v Kč)

Město 3. čtvrtletí 3. čtvrtletí Meziroční 2020 2021 změna Brno

73 097 94 645 29,48 %

České Budějovice

49 518 64 569 30,40 %

Hradec Králové

53 963 70 957 31,49 %

Olomouc

50 519 62 755 24,22 %

Ostrava

30 201 43 764 44,91 %

Plzeň

50 826 62 215 22,41 %

Praha

102 812 117 274 14,07 %

Ústí nad Labem

22 728 34 803 53,13 %

Zdroj: Data společnosti Valuo za byty v osobním vlastnictví, stav průměr nebo po rekonstrukci

Bylo publikováno v deníku Právo dne 16.10.2021