Právo: Kdy se platí daň z nabytí nemovitosti

Pořizujete-li si nemovitost na hypotéku, může vám s úhradou daně za určitých podmínek pomoci banka.
Povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí má od konce roku 2016, kdy došlo ke změně zákona, kupující.
Zákon ale určuje i výjimky, kdy se na vás povinnost úhrady daně vztahovat nebude. Týká se to případů, kdy nemovitost dostanete darem, případně ji zdědíte. Platit daň nemusíte ani tehdy, pořídíte-li si nemovitost v zahraničí.

Osvobození u novostaveb
Daňová povinnost se nevztahuje i na toho, kdo si pořizuje novostavbu. Podmínkou však je, že bude jejím prvním majitelem.
„Od daně je osvobozeno zejména nabytí nových staveb, konkrétně první úplatné nabytí pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba nového domu, nabytí dokončené nebo užívané stavby rodinného domu nebo nabytí dokončené nebo užívané jednotky v bytovém nebo rodinném domě, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru,” upřesnila pro Právo Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars.

Aby byl majitel nemovitosti od daně osvobozen, musí ji začít používat, resp. v ní bydlet, do pěti let od provedené kolaudace.
Zároveň je třeba si uvědomit, že daň neplatíte pouze z pozemku, na kterém novostavba stojí. Osvobození od povinnosti platby daně se totiž již nevztahuje na případné okolní pozemky, jako je například zahrada apod.
Od daňové povinnosti budete osvobozeni i v případě převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Na přiznání je čas tři měsíce od koupě
Povinností každého, na koho se daň z nabytí nemovité věci vztahuje, je po koupi domu, bytu či pozemku podat daňové přiznání. Učinit tak musí do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
„U nemovitých věcí, u nichž vklad vlastnického práva nepodléhá zápisu do katastru, je nutné podat přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k předmětné nemovité věci,” doplnila Ivanco. Daň z nabytí činí čtyři procenta z tzv. nabývací hodnoty, kterou lze případně snížit o uznatelný výdaj. Tím je odměna a náklady prokazatelně zaplacené znalci za znalecký posudek určující tzv. cenu zjištěnou, pokud je tento posudek povinnou přílohou daňového přiznání.

Podle zákona ji lze stanovit různými způsoby. Nabývací cenou tak může být:

* Sjednaná cena (tedy cena, za niž došlo k nabytí nemovité věci, dohodnutá mezi prodávajícím a kupujícím).
* Srovnávací daňová hodnota (částka vycházející z tzv. směrné hodnoty či ze zjištěné ceny, dle volby poplatníka, která obecně činí 75 procent a v případě nabytí nemovité věci směnou 100 % vybrané veličiny).
* Zjištěná cena (cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku).
* Zvláštní cena (zákon stanoví, v jakých případech a v jaké výši se tato zvláštní cena uplatní).

„Směrná hodnota důležitá pro určení srovnávací daňové hodnoty vychází z cen nemovitostí v místě, kde se nemovitost nachází, a ve srovnatelném čase, přičemž se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup, jak tuto směrnou hodnotu určovat,“ doplnila Ivanco.

A která z cen se stane nabývací cenou, z níž je pak třeba odvést daň? „Sjednaná cena je nabývací hodnotou, pokud je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě nebo pokud tak stanoví zákon. Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, pokud je vyšší než sjednaná cena. Zjištěná cena je nabývací hodnotou, pokud touto hodnotou není ani sjednaná cena, ani srovnávací daňová hodnota, nebo pokud tak stanoví zákon. Zvláštní cena je nabývací hodnotou vždy, kdy zákon stanoví, že lze zvláštní cenu určit,“ upřesnila Ivanco.

Do daňového přiznání uvedete vypočítanou daň a ve lhůtě podání přiznání ji i zaplatíte. Finanční úřad daň ověří, spočítá a v případě, že jím vypočtená daň bude vyšší, vyměří vám doplatek daně. Ten je splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru. Pokud je daň z nabytí či případný doplatek nižší než 200 korun, neplatí se.

Částka daně jako součást hypotéky
Vzhledem k tomu, že při současných cenách nemovitostí daň z nabytí nemovitých věcí dosahuje desítek až stovek tisíců korun, banky klientům umožňují uhradit ji z hypotečního úvěru.
„Nutnou podmínkou je uvedení této skutečnosti v kupní smlouvě proto, aby byla naplněna účelovost hypotečního úvěru. Současně platí, že výše úvěru včetně částky na daň z nabytí nemovité věci je limitována hodnotou pořizované nemovitosti. Standardně jsou úvěry na bydlení poskytovány do 80 procent z hodnoty zajištění, 90procentní úvěry jsou poskytovány pouze v omezeném množství,” uvedl pro Právo Radek Vachulka z České spořitelny.
Daň z nabytí nemovitých věcí činí čtyři procenta z tzv. nabývací hodnoty