Immobilien: wenn "indirektes" Eigentum die bessere Lösung ist!

Es ist heute unbestreitbar, dass der überwiegende Teil des Immobilienbestandes "direkt", d.h. persönlich von privaten Eigentümern gehalten wird. In bestimmten Fällen kann es jedoch aus steuerlicher Sicht optimaler sein, Mietobjekte "indirekt" zu halten. Unter "indirektem" Eigentum ist zu verstehen, dass die Immobilie über eine Immobiliengesellschaft gehalten wird, an welcher der Eigentümer selbst beteiligt ist. Die jüngste Senkung der Unternehmenssteuersätze macht diese Art von Struktur auf dem Papier noch attraktiver.

Im folgenden Artikel erläutern wir die verschiedenen Merkmale des "indirekten" Eigentums, die Vor- und Nachteile, die diese Struktur bieten kann, sowie die Elemente der Reflexion, die es Ihnen ermöglichen sollte, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Für wen gilt das "indirekte" Eigentum?

Zunächst ist festzuhalten, dass die "indirekte" Beteiligung vor allem für Eigentümer von Mietobjekten gedacht ist. Eigenheime werden hierfür grundsätzlich nicht berücksichtigt. Dies würde bedeuten, dass der Aktionär Miete an die von ihm gehaltene Gesellschaft zahlen würde.

Des Weiteren wird das Interesse an "indirektem" Eigentum grösser, wenn der Eigentümer nicht alle Immobilienerträge zur Finanzierung seines Lebensunterhalts benötigt. Das heisst, dass Immobilienerträge ganz oder teilweise angehäuft werden können.

Darüber hinaus richtet sich das indirekte Eigentum auch an Personen, bei denen die Gefahr besteht, dass sie als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler qualifiziert werden könnten. Diese Qualifizierung führt zur Anerkennung einer selbstständigen Erwerbstätigkeit anstelle einer "einfachen" privaten Investition. Die selbständige Erwerbtätigkeit, die auch eine Sozialversicherungspflichtauslöst, kann im Falle eines Verkaufs zu einer vollständigen oder teilweisen Besteuerung bei der Einkommensteuer anstelle der Grundstückgewinnsteuerführen. Diese Umqualifikation kann vermieden werden, wenn das Mietimmobilienvermögen rechtzeitig, d.h. vor dem Verkauf, auf eine Immobiliengesellschaft übertragen wird.

Vorteile des "indirekten" Eigentums

Das "indirekte" Halten sollte jährlich zu einer Steuerersparnis führen, da die Erträge statt der Einkommenssteuer der Ertragssteuer unterliegen. Die Sätze der Ertragssteuer sind besonders wettbewerbsfähig. Aufgrund der in Kraft getretenen Steuerreform und AHV-Finanzierung (STAF), welche auf kantonaler Ebene zu einer Senkung der Unternehmenssteuersätze führte, wurde dieser Unterschied noch verstärkt.  

Andererseits eröffnet sich mit der Immobiliengesellschaft die Möglichkeit der Abschreibung (nicht anwendbar bei direktem Eigentum). Diese Abschreibungen ermöglichen es also, die Steuerlast auf Unternehmensebene zu reduzieren und gleichzeitig Mittel für zukünftige Investitionen bereitzustellen. Die Steuerbemessungsgrundlage ist daher niedriger als der Immobilienertrag, der bei direktem Eigentum einkommensteuerpflichtig gewesen wäre. Wenn das Immobilienportfolio älter wird und grössere Renovierungsarbeiten erforderlich sind, kann es ausserdem attraktiver sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen. Die Praxis der Kantone hinsichtlich des Abzugs von Renovationskosten für Privatpersonen in den letzten Jahren deutlich strenger geworden. Ferner kann es in Bezug auf die Finanzierung für ein Unternehmen einfacher sein, ein Hypothekardarlehen zu erhalten als für eine Privatperson, insbesondere ab einem bestimmten Alter.

Schliesslich könnte das "indirekte" Eigentum auch im Zusammenhang mit der Übertragung von Immobilienvermögen (Erbschaft, Schenkung usw.) vorteilhaft sein, wenn es schwierig ist, die Vermögenswerte zu teilen. Es ist einfacher, Anteile an einer Gesellschaft zu teilen als Miteigentumsanteile an den einzelnen Immobilien, die das Immobilienvermögen ausmachen. Obwohl dies eine gewisse Einigung zwischen den Erben erfordert, garantiert es im Allgemeinen eine faire Rendite für alle.

Steuerkosten bei Zugang der "indirekten" Beteiligung

Die Frage des direkten oder indirekten Eigentums sollte sich idealerweise zum Zeitpunkt des Erwerbs stellen. Nichtsdestotrotz ist die Übertragung des bestehenden Immobilienportfolios auf eine Immobiliengesellschaft nicht unmöglich, jedoch fallen anfängliche Steuerkosten an. Denn wie bei jeder Immobilienübertragung fallen einerseits Handänderungssteuern für die erwerbende Gesellschaft und andererseits Grundstücksgewinnsteuern für den verkaufenden Eigentümer an. Wird das Immobilienvermögen auf die Immobiliengesellschaft übertragen, fällt zusätzlich die 1%ige Emissionsabgabe (deren Abschaffung derzeit auf Bundesebene diskutiert wird) an.

Diese anfänglichen Einrichtungskosten müssen daher gegen den langfristigen Nutzen abgewogen werden. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld beraten zu lassen, um diese unnötigen Abgaben zu vermeiden bzw. die Kosten der Umsetzung im Verhältnis zu den möglichen Steuerersparnissen genau zu ermitteln. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich der finanzielle Aufwand der Implementierung auf lange Sicht oft lohnt.

Fazit

Das "indirekte" Eigentum kann steuerlich vorteilhaft sein und auch unter vielen anderen Umständen Vorteile bieten, insbesondere aus der Perspektive der Nachlassplanung für Eigentümer von Mietimmobilienvermögen.

Natürlich sollte die Auswahl idealerweise zum Zeitpunkt der Erstanschaffung getroffen werden. Möchte man jedoch ein bestehendes Immobilienportfolio auf eine Immobiliengesellschaft übertragen, müssen die steuerlichen Auswirkungen zum Zeitpunkt der Übertragung(Steuerkosten) und die langfristigen Auswirkungen(Steuerersparnis) sorgfältig analysiert werden.  Jeder Fall ist anders!

Beitrag von Deborah Joye und Quentin Eiselé