Immobilienfonds als potenzielles Steueroptimierungsinstrument

Erhält der Investor oder die Investorin von einer Immobilie eine Rendite oder einen Kapitalgewinn aus derselben, stellt sich die Frage nach den möglichen Steuerfolgen. Diese Steuerfolge kann je nach Sachverhalt hoch ausfallen. Ebenfalls kann auch die Übertragung einer Immobilie an die Erben ein komplexes Verfahren nach sich ziehen.

Es gibt es diverse Möglichkeiten, wie der Besitz von Immobilien in der Schweiz steuerlich optimiert werden kann. Eine bisher weniger bekannte Möglichkeit ist der Kauf von Anteilen an einem Immobilienanlagefonds. Das vor fast zehn Jahren revidierte Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen  ermöglicht es den Besitz von Immobilien, welche durch Immobilienanlagefonds direkt gehalten werden, steuerlich zu optimieren. Durch dieses Konstrukt wird nicht nur die Besteuerung für den Investor oder die Investorin von Immobilien sehr attraktiv, sondern auch die Übertragung von Immobilien an die Erben wird wesentlich vereinfacht.

Was sind die Vor- und Nachteile einer solchen Lösung?

Die Grundlagen

Bevor wir uns mit der Besteuerung von Anteilen an Immobilienanlagefonds im Detail auseinandersetzen, ist es wichtig zu unterscheidenzwichen  Immobilienanlagefonds die Immobilien direkt besitzt (der Fonds ist selbst direkter Eigentümer der Immobilien) und Immobilienanlagefonds die Immobiliengesellschaften halten (Immobiliengesellschaft ist selbst direkte Eigentümerin der Immobilien). Im vorliegenden Newsletter werden wir uns nur mit dem Fonds beschäftigen, welcher die Immobilien direkt hält.

Der Immobilienanlagefonds (Direktbesitz) geniesst eine privilegierte steuerliche Behandlung: Die Besteuerung der Erträge und des Immobilienvermögens erfolgt nur auf Ebene des Fonds selbst, diese unterliegen nicht der Einkommens- oder Vermögenssteuer auf Stufe des Privatvermögens bei Investoren und Investorinnen. Auf diese Weise wird die wirtschaftliche Doppelbesteuerung bei Immobilienanlagefonds vermieden. Aktionär*innen (Immobilieninvestmentfonds) von Immobiliengesellschaften sind in dieser Hinsicht noch immer benachteiligt, trotz der privilegierten Besteuerung von Dividenden. Die Steuersätze für Immobilienanlagefonds mit Direktbesitz an den Immobilien sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

Die Reduktion der Steuern

Auf den ersten Blick könnte das Halten von Anteilen an Immobilienanlagefonds mit direktem Immobilienbesitz für Investoren und Investorinnen steuerlich attraktiver sein als der direkte Immobilienbesitz oder der Besitz von Aktien an Immobiliengesellschaften. Der Steuersatz hängt jedoch von dem Kanton ab, in dem sich die vom Immobilienanlagefonds gehaltenen Immobilien befinden. Im Falle von Immobilien im Kanton Waadt sind die Erträge der Immobilienanlagefonds mit einem Satz von ca. 13,75% besteuert.

Im Folgenden wird der Vergleich der unterschiedlichen Steuerlast eines Immobilienanlagefonds und einer Immobiliengesellschaft anhand eines Zahlenbeispiel dargestellt. Insbesondere die Nettorendite für Investoren und Investorinnen (natürliche Personen), welche Anteile an einem Immobilienanlagefonds halten (Direktbesitz), Aktien an einer Immobiliengesellschaft halten (indirekter Besitz) oder die Immobilie direkt Besitzen ohne separates Konstrukt. Das Zahlenbeispiel trifft die Annahme, dass es sich um eine Immobilie in Lausanne / Kanton Waadt handelt.

Dieses Beispiel zeigt, dass das Konstrukt eines Immobilienanlagefonds für private Investoren und Investorinnen mit Wohnsitz in der Schweiz attraktiver ist, als die anderen Möglichkeiten eine Immobilie zu halten. Grund dafür ist der niedrige Steuersatz sowie die Vermeidung von Doppelbesteuerung für Investoren und Investorinnen.

Unsere Empfehlungen

Für Investoren und Investorinnen, welche eine Immobilie über eine Immobiliengesellschaft indirekt besitzen oder eine Immobilie direkt besitzen, kann es interessant sein diese Immobilie an einen Immobilienanlagefonds zu verkaufen und den Nettogewinn (nach Zahlung der Grundstückgewinnsteuer und Rückzahlung der Hypothek) in Anteile eines Immobilienanlagefonds zu investieren. Damit diese Transaktion allerdings steuerlich vorteilhaft ist, müssen jedoch vor einem allfälligen Verkauf mehrere Faktoren überprüft sowie eine detaillierte Analyse der möglichen steuerlichen Folgen durchgeführt werden. Eine solche Transaktion der Immobilien ist nämlich nur dann empfehlenswert, wenn (i) die Grundstückgewinnsteuer begrenzt bleibt (was bei einer langen Haltedauer der Immobilie der Fall ist), (ii) die Höhe der Hypothek angemessen ist (um einen attraktiven Nettogewinn zur Reinvestition zu haben) und (iii) die Rendite der übertragenen Immobilie nicht drastisch über der Rendite liegt, welche mit den Anteilen des Immobilienanlagefonds erwirtschaftet wird. Eine sorgfältige detaillierte Analyse der Übertragung wird von Fall zu Fall empfohlen.

Ebenfalls ist es bei Erbschaften mit mehreren Erben einfacher, Anteile an einem Immobilienanlagefonds an jeden einzelnen Erben zu übertragen, als die Immobilie als Ganzes im Miteigentum an die Erben zu übertragen.