Freiwillige Unterstellung von Immobilien unter die MWST, eine Option, die Sie nicht verpassen sollten!

Bei einer geschäftlichen Nutzung der Räumlichkeiten stellt sich die Frage der freiwilligen Besteuerung der Mieteinnahmen und der Möglichkeiten, die auf den Unterhalts-, Investitions- und/oder Renovationskosten erhobene Vorsteuer zurückzufordern. Ausserdem weisen wir darauf hin, dass wertvermehrende Aufwendungen für Investitionen, die in den Jahren vor der Ausübung der Option getätigt wurden, Anspruch auf eine teilweise/anteilsmässige? Rückerstattung der später angefallenen Vorsteuer gibt, das heisst in dem Jahr, in welchem der Steuerpflichtige die Ausübung der Option beschliesst. In diesem Fall würde die Rückerstattung nach der Ausführung der Investitionsarbeiten erfolgen.

Die Erfahrung zeigt, dass die Option oft vorteilhaft ist. Auf geschäftlich genutzten Räumlichkeiten fallen nämlich häufig erhebliche Vorsteuerbeträge an. Ohne Option kann die Steuer nicht zurückgefordert werden. Dementsprechend handelt es sich für den Steuerpflichtigen um einen zusätzlichen Aufwand.

Option der freiwilligen Unterstellung unter die MWST

Das geltende MWST-Gesetz (nachstehend: MWSTG) erlaubt es, sogenannte «geschäftliche» Räumlichkeiten freiwillig der Besteuerung zu unterstellen, sofern der Steuerpflichtige in der Schweiz MWST-pflichtig ist oder, im Hinblick auf die Ausübung der Option, ein Unterstellungsgesuch stellt.

Seit dem 1. Januar 2011 stellen wir eine Lockerung der Bedingungen und Verfahren für die Ausübung der Option durch MWST-Pflichtige fest. Nachfolgend kurz die seither erfolgten Änderungen:

Bis zum 31.12.2010: Der Steuerpflichtige hatte bei der ESTV ein schriftliches Gesuch zu stellen und die Option konnte nur gewährt werden, wenn der Empfänger der Leistung, das heisst der Mieter, ebenfalls der MWST unterstellt war.

Bis zum 31.12.2017: Es lag im freien Ermessen des Steuerpflichtigen, die Option auszuüben, ohne der ESTV ein Gesuch zu stellen. Die einzige Bedingung war, dass er die MWST auf seiner Rechnung und/oder im Mietvertrag ausweisen und in der MWST-Abrechnung unter Ziffer 205 die Wahrnehmung der Option angeben musste.

Seit dem 01.01.2018: Die Option kann mit einfacher Deklaration in den MWST-Abrechnungen ausgeübt werden. Somit gehen wir davon aus, dass die Angabe der MWST in der Rechnung nicht mehr zwingend notwendig ist. Allerdings ist es wichtig, dass die ausgeübte Option von der ESTV umgesetzt und erkannt werden kann, indem man sie wie bisher in den MWST-Abrechnungen erwähnt.

Mit dem neuen Gesetz kann die Ausübung der Option auch später beschlossen werden. Es wird jedoch interessant zu sehen sein, welche Frist für die rückwirkende Ausübung dieser Option gilt.

Wir weisen darauf hin, dass das MWSTG die Einreichung einer 5. Abrechnung innert 180 Tagen nach Ende des Geschäftsjahres vorsieht wenn der Steuerpflichtige im Rahmen der Umsatzabstimmung Fehler feststellt, und dass das Recht auf Einforderung der Steuerschuld 5 Jahre nachdem sie rechtskräftig geworden ist verjährt.

In der Praxis stellen wir fest, dass die 5. Abrechnung einer Steuerperiode oft über die gesetzliche Frist von 180 Tagen hinaus aufgeschoben wird. Müssen wir dementsprechend davon ausgehen, dass die Frist für die rückwirkende Inanspruchnahme der Option 5 Jahre beträgt, wie die Frist für die Steuerforderung, oder 180 Tage, wie die Frist für den Abschluss der Steuerperiode?

Wir stellen in den Richtlinien der ESTV derzeit einige Ungenauigkeiten in Bezug auf die rückwirkende Ausübung der Option fest. Mit der Erwähnung unter Ziffer 205 der MWST-Abrechnung kann nämlich angegeben werden, dass die Option bewusst gewählt wurde. In der Praxis konnten wir jedoch Formvorschriften feststellen, wonach die Ausübung der Option auf den Rechnungen und/oder in einer MWST-Klausel direkt im Mietvertrag anzugeben ist. Um Beanstandungen der ESTV zu vermeiden, empfehlen wir, auf die Angaben in den Mietverträgen und den ausgestellten Rechnungen zu achten und die Dokumente beispielsweise zur Prüfung dem MWST-Berater vorzulegen.

Umgekehrt stellt sich die Frage, wie der Empfänger der Leistung, für die der Steuerpflichtige die Ausübung der Option beschlossen hat, ohne sie auf seiner Rechnung zu erwähnen, die Vorsteuer zurückfordern kann. Wenn nämlich der Vermieter bei Rechnungsstellung noch nicht beschlossen hatte, die Option auszuüben, fehlt die MWST auf der Rechnung. In diesem Fall wäre es unserer Ansicht nach zu begrüssen, wenn der Empfänger der Leistung, das heisst der Mieter, mit einem Schreiben davon in Kenntnis gesetzt wird, dass die Option ausgeübt wurde und dass er die in seinem Mietzins inbegriffene Vorsteuer zurückfordern kann.

Der Grundsatz der Option gilt auch beim Verkauf von Liegenschaften oder Teilen davon: Der Verkäufer kann beschliessen, die Leistung freiwillig zu versteuern. Nicht vorgesehen ist die Ausübung der Option hingegen weiterhin bei privat genutzten Liegenschaften.