Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften: Vermeidung von Fehlern dank richtiger Planung!

Für eine optimale Steuerplanung der zulässigen Aufwendungen ist dabei zunächst entscheidend, genau zu unterscheiden zwischen den Unterhaltskosten der Liegenschaft, die vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind, und wertvermehrenden Arbeiten, die nur von einem allfälligen Gewinn bei der zukünftigen Veräusserung der Liegenschaft abziehbar sind.

In der jährlichen Einkommenssteuererklärung abzugsfähige Kosten 

Zunächst einmal gilt, dass ein Steuerpflichtiger die Unterhaltskosten für eine Liegenschaft in der jährlichen Steuererklärung grundsätzlich von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen kann. Diese Kosten müssen jedoch für den Werterhalt der Liegenschaft anfallen. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Erneuerung einer Küche, die Renovierung der Wände eines Zimmers oder die Reparatur einer Abwasserleitung.

Ebenfalls als abzugsfähig gelten dabei Arbeiten zum Erzielen von Energieeinsparungen, obwohl sie in vielen Fällen eher als wertvermehrende Arbeiten zu betrachten sind. Der Fall ist dies beispielsweise bei Arbeiten in Verbindung mit der Installation einer Solaranlage oder Aussendämmung oder beim Ersatz einer Ölheizung durch ein energieeffizienteres System. Die Durchführung dieser Arbeiten ist ein steuerlicher Anreiz für die Eigentümer, denn ein Teil der Kosten wird letztlich indirekt über die Steuerersparnis finanziert.

Von einem zukünftigen Grundstückgewinn abziehbare Arbeiten 

Derartige Arbeiten, die üblicherweise den Wert einer Liegenschaft steigern, werden in der Regel als «wertvermehrende Aufwendungen» bezeichnet. Darunter fallen sämtliche Arbeiten, bei denen ein zuvor nicht bestehendes Bauelement hinzugefügt wird. Dies ist etwa der Fall beim Bau einer Veranda oder der Wärmedämmung eines zuvor unbewohnbaren Estrichs.

Diese wertvermehrenden Aufwendungen können in der jährlichen Steuererklärung nicht in Abzug gebracht werden. Abzugsfähig sind sie hingegen, wenn beim zukünftigen Verkauf der Liegenschaft ein Gewinn erzielt wird. Dadurch verringert sich die für die Grundstückgewinnsteuer massgebende Bemessungsgrundlage.

Möchte der Steuerpflichtige in den Genuss dieser (oftmals in ferner) Zukunft liegenden Steuerersparnis kommen, muss er unbedingt die Rechnungen für derartige Arbeiten aufbewahren.

Vermeidbare Fehlerquellen 

Die Möglichkeiten signifikanter Abzüge bei der Einkommensteuer sind für natürliche Personen äusserst begrenzt. Renovierungskosten sind eine gute Möglichkeit zur Reduzierung der steuerlichen Belastung, sofern die Steuerbehörde sie tatsächlich als solche einstuft. 

• Luxussanierung der Liegenschaft 

In bestimmten Fällen kann die Steuerverwaltung die Renovierungsarbeiten tatsächlich als zu umfangreich einstufen. Dann gelten sie nicht als abzugsfähige Renovierung, sondern als Um- oder Neubau. Somit werden die angefallenen Auslagen als Baukosten (wertvermehrende Aufwendungen) betrachtet, die erst beim Verkauf der Liegenschaft abzugsfähig sind.

Bei der entsprechenden Prüfung scheinen die Gesamtkosten der durchgeführten Arbeiten im Vergleich zum Kaufpreis der Liegenschaft ein wichtiger Faktor zu sein. Unter anderem sind eine allfällige Nutzungsänderung bestimmter Teile der Liegenschaft sowie der zeitliche Aspekt der Arbeiten zu berücksichtigen. Mit anderen Worten: Sind die (Renovierungs-)Arbeiten im Vergleich zum ursprünglichen Wert der Liegenschaft zu umfangreich, kann die Steuerbehörde die Abzugsfähigkeit der gesamten angefallenen Kosten in Frage stellen.

Wenn also umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgesehen sind, sollte man wenn möglich etappenweise vorgehen und zwischen den einzelnen Bauphasen arbeitsfreie Zeiten einplanen.

• Das steuerbare Einkommen übersteigende Unterhaltskosten

Bei der Planung von Renovierungsarbeiten sollte man immer im Hinterkopf behalten, dass der Steuerabzug für die anerkannten Unterhaltskosten nur in demjenigen Jahr gewährt wird, in dem die Aufwendungen anfallen. Massgeblich ist dabei grundsätzlich das Rechnungsdatum.

Der Abzug erfolgt somit auf dem im selben Jahr erzielten Einkommen. Übersteigt der Abzug die Einkünfte, kann das negative Einkommen nicht in die nächste Steuerperiode übertragen werden. Der steuerliche Vorteil der überschiessenden Renovierungsarbeiten geht dabei endgültig verloren.

Selbst wenn man diese Problematik der überschiessenden Unterhaltskosten ausser Acht lässt, ist es zur Abfederung der Steuerprogression günstiger, die Arbeiten gestaffelt über mehrere Steuerperioden auszuführen. Sofern eine solche Planung möglich ist, können die Aufwendungen so optimal mit den Einkünften verrechnet werden, ohne ein negatives Einkommen zu generieren. Auf diese Weise lässt sich die steuerliche Belastung des Steuerpflichtigen weiter optimieren.

Eine gute Planung beugt bösen Überraschungen vor 

Zusammenfassend sollte im Hinblick auf Steuerabzüge für Arbeiten an einer Liegenschaft stets zwischen Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen unterschieden werden. Diese sind separat auszuweisen. Doch selbst wenn man diese Unterscheidung gemacht hat, sind noch einige Fehlerquellen zu vermeiden, insbesondere beim Umfang der durchgeführten Arbeiten und bei der Fälligkeit der für diese Arbeiten angefallenen Kosten.

Denn der für die Renovierungskosten gewährte steuerliche Vorteil trägt oft entscheidend zur Finanzierung dieser Arbeiten bei. Fällt der Steuervorteil weg, kann es zu einer erheblichen steuerlichen Mehrbelastung kommen!

Das Schlüsselwort, das man bei einer beabsichtigten Renovierung oder beim Ausbau einer Liegenschaft im Hinterkopf haben sollte, heisst «Planung». Nur so schützt man sich vor einer bösen (Steuer-)Überraschung nach Abschluss des Vorhabens. Unter Umständen handelt es sich dabei nämlich um DAS Projekt eines Lebens.