Umsatzsteuer bei Untervermietung

Laut dem Umsatzsteuergesetz ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerbefreit. Von dieser Befreiung sind unter anderem die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke sowie die kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen ausgenommen. Auf die Steuerbefreiung kann verzichtet werden (Optionsmöglichkeit), sofern die Leistungsempfänger:innen das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, wobei die Unternehmer:innen diese Voraussetzung nachzuweisen haben. 
Diese Regelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen. Die Kammer der Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen hat eine Anfrage mit einem beispielhaften Fall an das Bundesministerium für Finanzen gestellt, welche den Zusammenhang zwischen besagter Optionsmöglichkeit und einem Untermietverhältnis betrifft.
 

Sachverhalt

Eigentümer E hat vor 2012 mehrere Wohnungen an Mieter M vermietet, welche dieser (ebenfalls bereits vor 2012) an den Untermieter UM weitervermietet. UM ist unecht umsatzsteuerbefreit, für das Untermietverhältnis hat M die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht ausgeübt. Nach 2012 wird die Liegenschaft von E an den Käufer K übertragen.
Fraglich war nun, ob die Übertragung der Liegenschaft nur zu einem „umsatzsteuerlich“ neuen Mietverhältnis zwischen K und M führt oder ob sie auch Auswirkungen auf das Untermietverhältnis hat.
Darüber hinaus stellt sich die Frage, für die Beurteilung, ob die Wohnungen nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, auf das Verhältnis zwischen M und E abzustellen ist oder durch dieses „hindurchgeschaut“ werden muss und somit die Tätigkeiten von UM zu beurteilen sind.

Beantwortung durch das Finanzministerium
 

Ein Wechsel auf Mieter:innen- oder Vermieter:innenseite begründet laut Finanzministerium (BMF) umsatzsteuerlich ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis und damit ein neues Mietverhältnis zwischen K und M. Grundsätzlich schlagen die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse des (letzten) Untermieters auf sämtliche anderen Mietverhältnisse durch. Erzielt der:die Letztmieter:in somit Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, besteht die durch das Gesetz eingeräumte Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht im Regelfall nicht.
Handelt es sich bei der Untervermietung jedoch (wie gegenständlich) um einen „Altfall“ (Begründung des Mietverhältnisses vor 2012), erfolgt eine Beurteilung nach ursprünglicher Rechtslage und es bleibt die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht erhalten, solange keine der Parteien der Untervermietung wechselt. Auch K kann somit die Option in Anspruch nehmen, da M (anders als UM) nur steuerpflichtige Umsätze einnimmt.

Zu beachten ist laut BMF jedoch die unterschiedliche Beurteilung beim Wechsel der Haupt- oder Untermieter:innen. Da das neue Verhältnis erst nach 2012 begründet worden wäre, können die Hauptmieter:innen nur dann weiterhin zur Steuerpflicht optieren, wenn die Untermieter:innen bzw. Letztmieter:innen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Sind die Hauptmieter:innen in der Folge nicht mehr fast ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigt, schließt dies auch die Optionsmöglichkeit der nunmehrigen Eigentümer:innen aus. Selbige Ausführungen gelten nicht nur bei einem Wechsel, sondern auch bei einer gänzlich neuen Begründung eines Untermietverhältnisses.