Оподаткування доходів, отриманих від оренди майна, що розташоване за кордоном. Платити, чи не платити.

Ситуація

Податковий резидент України має нерухомість за кордоном, яку здає в оренду і сплачує податки з одержаних доходів за місцем розташування цієї нерухомості.

Протягом деклараційної компанії 2023 ми неодноразово стикнулися з позицією, що «Конвенції про уникнення подвійного оподаткування, підписані Україною з різними державами, де фактично розташоване таке майно, звільняють платника від обов’язку сплачувати податки з доходів, одержаних від оренди такого майна, в Україні».

Пояснення

Українське податкове законодавство

Податковим Кодексом передбачено, що податкові резиденти України включають до оподатковуваних доходів доходи отримані як в Україні, так і за кордоном. При цьому дохід, отриманий з джерел за межами України – це будь-який дохід, отриманий резидентами, у тому числі від надання резидентам в оренду (користування) майна, розташованого за межами України.

Доходи, отримані фізичною особою, що не підлягають оподаткуванню в Україні відповідно до положень Податкового Кодексу чи міжнародного договору, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, не включаються до складу загального річного оподаткованого доходу.

В Україні дохід від надання майна в оренду оподатковують податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5%.

Водночас передбачена можливість зменшити суму річного податкового зобов'язання з ПДФО  на суму податків, сплачених за кордоном, відповідно до норм міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.

Коли український податковий резидент отримує іноземні доходи, він зобов’язаний подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи. І в разі наявної можливості зменшити податкові зобов’язання, відображає відповідні суми і підстави безпосередньо в декларації.

Для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, платник зобов'язаний отримати від державного органу країни, де був отриманий дохід, уповноваженого справляти такий податок, довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об'єкт оподаткування. Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні та подальшому перекладу на українську мову.

Питання, яке залишається після аналізу українського податкового законодавства – чи є норми в міжнародних договорах, які доводять, що доходи від надання українськими резидентами в оренду майна, розташованого за межами України, не підлягають оподаткуванню в Україні.

Положення Конвенцій про уникнення подвійного оподаткування

Одним із базових правил застосування Конвенцій є «subject-to-tax», тобто податок має бути сплаченим принаймні в одній державі. Модельна Конвенція про уникнення подвійного оподаткування передбачає, що «доходи від нерухомого майна, яке знаходиться в Договірній Державі, можуть оподатковуватись у цій Державі».

Коментарі Організації економічного співробітництва та розвитку роз’яснюють, що країна знаходження нерухомості (джерело) має пріоритетне право на оподаткування прибутку з такого джерела.

Аналогічний підхід підтверджено і листами українських податкових органів – «стаття 6 не надає виключного права оподаткування Державі, в якій розташоване нерухоме майно. Такій Державі лише надається першочергове право оподаткування». А використання слова «можуть» не означає, що платник податку має право вибирати, в якій з двох країн він сплатить податок (Лист ДПСУ від 27.12.2012 р. № 12744/0/71-12/12-1017 “Про рекомендації щодо застосування конвенцій про уникнення подвійного оподаткування”, Лист ДФС від 15.09.2015 № 8678/Г/99-99-17-03-03-14).

Щобільше, Конвенції містять статтю, що регулює усунення подвійного оподаткування, де зазвичай зазначається, що податок на майно, що підлягає оподаткуванню і яке розташоване в іншій державі, дозволяється зарахувати проти будь-якого українського податку, обчислюваного стосовно того ж прибутку, доходу або майна. Розмір податку, який буде зараховано не може перевищувати податок, розрахований за українським законодавством.

Висновки

• Сплативши за кордоном податки з доходу, отриманого від оренди майна, український податковий резидент отримує право на зарахування цих сум проти нарахованого ПДФО в Україні.
• Підтвердити це право платник має отримавши належним чином оформлені документи від податкового органу держави, де розташоване майно.
• Сплачені податки у джерела виплати, не звільняють платника від обов’язку декларувати отриманий дохід в декларації про майновий стан і доходи.
• Отриманий дохід є об’єктом оподаткування військовим збором, оскільки міжнародні договори не містять положень щодо врахування сплачених податків проти цього збору.

Нагадуємо, що Декларація про майновий стан і доходи за 2023 рік подається до 1 травня 2024 року. А за умови, якщо у платника податку відсутні підтверджувальні документи щодо суми отриманого доходу з іноземних джерел і суми сплаченого податку в іноземній юрисдикції, оформлені належним чином, платник зобов’язаний подати до контролюючого органу за своєю податковою адресою заяву про перенесення строку подання податкової декларації до 31 грудня 2024 року.